안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 양도세 비과세 조건 문의드립니다!!
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.2019년 입주한 분양 아파트에 대해 매도 시 비과세 요건은 2년이상 보유와 2년 이상 실거주 2가지 조건을 모두 충족해야 양도소득세 비과세가 가능합니다.2017년 8월 3일이전 취득한 주택의 경우 실거주 의무가 지역별 상이하였으나 이후 실거주 의무가 생겨 2019년 분양 아파트라면 양도소득세 비과세를 위해 실거주 2년이 반드시 필요합니다.매도 하시기 전에 임차인 계약 종료 후 소유주가 전입 신고를 진행하시고 전입 신고일로 2년이 경과해야 실거주 2년을 인정받아 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 청약통장을 해지할지 유지 할지 고민됩니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.청약 통장이 필요없는 유주택자라 하더라도 추후 민간 추첨 분양 등을 위해서는 청약 통장이 필요하니 해지하지말고 유지하시길 추천드립니다.청약 통장 납입이 부담된다면 추가로 납입은 하지말고 유지만 하고 계셔도 추후 민간 건설사 아파트 분양 시 추첨을 통해 분양도 가능하며 상황에 따라 이사를 하실 수 있습니다.감사합니다.
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Q. 전세금 연장에 관하여 질문합니다..
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세로 임대차 계약 후 계약 종료 시 임대인과 임차인의 협의하에 연장 계약 및 보증금에 대한 가감을 결정할 수 있습니다.임대인이 보증금 인상에 대해 무조건 동의할 필요는 없지만 무조건 거절할 수 없는 것이 현실입니다.임대인이 보증금을 인상하는 이유는 주변 시세의 상승에 따른 요구일 가능성이 높은데 임차인이 인상에 거절하면 주변 시세에 맞게 새로운 임차인과 계약을 하고자 할 겁니다.임차인도 임대인의 보증금 인상에 대해 주변 시세 파악, 이사 시 이사비용, 중개수수료 등 부가적인 비용까지 고려해서 보증금 인상과 이사를 비교하시고 합리적인 수준의 협의를 하시길 바랍니다.감사합니다.
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Q. 청약 넣을때 아이 한명이면 특공으로 신혼특공이 유리한가요? 아니면 생에 최초 특공이 유리한가요? 20개월 아이 한명입니다 신생아 특공가능해요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 청약 시 특별공급 청약은 일반 공급 대비 상대적으로 당첨 가능성이 높으며 1번만 당첨이 가능한 제도 입니다.자녀가 1명 있는 경우에는 생애최초 특별 공급보다는 신혼부부 특별 공급이 유리합니다.생애최초 특별공급은 결혼, 자녀 유무와 상관없고 가점도 없기 때문에 무주택 기간이 짧은 신혼부부의 경우 신혼부부 특별 공급으로 결혼 기간과 자녀에 따른 가점이 부여되 자녀 유무로 당첨 가능성이 높아집니다.자녀와 관련한 특별 공급은 미성년자 자녀 3명 이상 시 가능한 다자녀 특별 공급이 있으면 신생아 1명에 대해 특별 공급을 제공하는 청약은 없습니다.감사합니다.
부동산
Q. 우리나라의 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.우리 나라의 전세 제도는 전세계에는 없는 우리 나라만의 독특한 주택 임대 제도입니다.전세 제도는 명확한 장점과 단점을 갖고 있습니다.장점으로는 임차인 입장에서 전세 보증금을 맡겨놓고 별도의 월세 등 임대료를 납부하지않기 때문에 월세 대비 상대적으로 주거비에 대한 부담없이 일정기간 주택을 임차할 수 있습니다.임대인은 임차인의 월세 대비 상대적으로 큰 자금인 전세 보증금을 활용해 이자 수익, 투자 등을 통해 재산 증식의 수단으로 활용할 수 있습니다.하지만 전세라 하더라도 매매 수준의 비싼 보증금이 필요한 주택도 있어 지역에 따라 임차인은 대출을 통해 자금을 마련해야 하는 경우가 있어 매월 이자가 발생하는 단점도 있습니다.임대인에게 맡긴 보증금의 활용으로 인한 임대인의 투자 실패, 부도, 새로운 임차인의 확보 지연 등 보증금의 반환이 어려운 상황이 자주 발생하기도 합니다.최근 전세 제도를 악용한 사기, 금리 인상, 대출 규제 등으로 월세를 더 선호하는 경향이 있지만 전세 제도의 장점도 있기 때문에 잘 판단하고 결정하시길 바랍니다.감사합니다.
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Q. 재개발 사무실에서 사인 받는다는데...
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.재개발에 따른 소유주 동의를 얻는 절차가 진행 중으로 보여지며 이와 관련한 동의는 소유주가 서명으로 진행해야 합니다.임차인은 동의 및 서명 대상이 아닙니다.소유주인 임대인에게 연락하셔서 상황을 전해주시길 바랍니다.
부동산
Q. 신도시 개발계획으로 인해 토지 보상은 공시지가로 하나요 아니면 최근 실거래가격으로 하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.국가 주도 신도시 개발계획에 따른 토지 수용으로 보상을 받는 경우에는 시세와 공시지가 등 모든 데이터 기반으로 감정평가사의 감정을 통해 보상금액이 정해집니다.개발을 주도하는 SH나 LH에서 선임한 감정평가사 1인, 사업지 조합에서 선정한 감정평가사 1인, 그리고 상호 합의로 선정된 추가 1인 총 3명의 감정평가사를 선임하여 명확한 근거기반으로 각자 보상 감정액을 정하고 3명의 감정평가사의 보상 감정액의 평균으로 보상 금액을 정해 보상한다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 아파트 재개발 지방에서도 수익성이있을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 재개발과 관련해 지방과 수도권은 동일한 수익성과 시세를 맞추기는 어렵습니다.부동산 시세에 영향을 주는 다양한 요소에 있어 지방은 수도권 대비 부족한 것이 현실이기에 수익성과 시세도 차이가 있을 수 밖에는 없습니다.다만 지방이라 하더라도 예를 들어주신 부산처럼 광역시 급에 수도권 수준의 인프라를 확보한 지역이라면 수도권을 능가할 수 있습니다.평균치로 지방이 수도권 시세수준으로 형성되기는 불가하지만 특정 지역에 한해서는 수도권을 능가할 수 있으니 입지, 인프라, 일자리 등 종합적으로 판단하시고 투자하시길 바랍니다.
부동산
Q. 내 집을 부동산에 빨리 팔고 싶어서 문의드립니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.말씀주신 정보만으로 보유하신 주택을 빨리 파는 방법을 정확히 알려드리기는 어렵지만 일반적으로 집을 빨리 파는 방법으로는 크게 3가지가 있습니다.먼저 매매 가격이 적당한지 주변 시세와 비교가 필요합니다.보유하신 소중한 내 재산은 집이 그 누구의 집보다 좋다는 생각에 시세보다 높거나 가치 대비 높다면 부동산에서도 손님을 붙이기가 쉽지않습니다. 적정한 매매 가격인지 점검이 우선입니다.다음으로 집을 보러왔을 때 잘 관리된 깨끗한 집으로 보여져야 사고싶은 마음이 생길겁니다.집을 내놓은 시점부터는 언제든지 집을 보러올 수 있다는 생각을 하시고 집을 깨끗하고 깔끔하게 잘 정리하시고 꾸며 놓는 것이 필요합니다.마지막으로 부동산 여러 곳에 매물 등록을 하시고 매수자에게 도배, 전등교체 등 일명 서비스 제공을 통해 비슷한 매물과 차별화를 통해 조금 손해보더라도 매도를 위해 다양한 시도를 해보시길 추천드립니다.
부동산
Q. 부동산 계약시 가계약후에 본계약 작성을 안하고 해지 할 경우 ?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 계약 시 가계약금만 지급하고 매물을 선점한 경우 가계약금은 돌려받을 수도 있고 돌려받지 못할 수도 있습니다.계약하고자하는 매물에 대해서 보증금, 계약기간, 월세 등 구두상으로 임차인과 임대인이 협의를 진행하고 계약서만 작성하지 않은 상태에서의 가계약금은 계약금과 동일한 효력을 발휘해 임차인의 의한 계약 취소 시 가계약금을 돌려받을 수 없고 임대인에 의한 계약 취소 시 임차인에게 배액배상 해야합니다.매물에 대해 별도의 보증금, 계약기간, 월세 등 협의없이 단순히 계약을 예약하는 개념으로 가계약금을 걸었다면 환불이 가능합니다.질문자님의 경우 보증금, 계약기간, 월세에 대해 협의가 진행된 상황으로 보여 가계약금을 돌려받기 힘들어보입니다.