안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약시, 공인중개사가 시설물(옵션) 말해주지 않았다면 설명의무 위반인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 계약 시 임대하는 아파트에 포함된 모든 부분에 대해 임차인은 임대인이 제공한 원래 상태 그대로 계약 종료 시 반환하는 것이 맞습니다.가스레인지와 같이 기본적으로 부착된 물건은 계약서에 작성되지않더라도 임대 종료 시 원상 복구해 원래 상태로 해 놓는 것이 맞습니다.임차인이 기존 가스레인지를 제거하고 인덕션을 사용할 수 있지만 가스레인지 해제 및 재설치에 대한 부분의 비용과 의무는 임차인에게 있습니다.중개사의 사전 고지를 받지 못해 인덕션 구입 비용, 가스레인지 관련 비용이 생긴 것과 관련해서는 중개사의 도의적 책임 및 사과를 요청할 수는 있지만 법적으로 책임을 물기에는 어려움이 있어 보입니다.그 이유는 계약 전 중개사와 함께 매물을 직접 보고 계약을 진행했을 것으로 예상되며 이과정에서 임차인도 가스레인지의 유무에 대해 인식할 수 있었기 때문입니다.만약 매물 확인 없이 계약이 진행된 부분에서 중개사의 시설물에 대한 설명이 부족했다면 공인중개사협회나 분쟁조정위원회에 중재를 요청할 수 있습니다.
부동산
Q. 전세계약 만료전 이사시 복비와 이사비 궁근합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 계약 기간이 남았지만 임대인과 임차인의 합의에 의해 계약 기간 이내에 계약을 종료할 수 있습니다.전세 계약 만료 전 상호 합의에 의한 계약 종료 시 일반적으로 먼저 요청한 사람은 상대방에게 일정부분 보상의 개념으로 금전적 제공을 합니다.임대인의 요청으로 전세 계약 만료 전 계약 종료 시 이사비용과 소정의 보상금을 임대인이 먼저 요청하거나 임차인이 요청할 수 있습니다.반대로 임차인이 요청하여 전세 계약 만료 전 계약 종료 시 새로운 새입차 확보 및 확보 시 임대인의 부동산 중개수수료를 임대인이 요청, 임차인이 부담합니다.상호 제시하는 혜택에 만족하지 못해 협의가 진행되지 못한다면 계약 기간 만료 시점까지 상호 계약서상 의무를 다 해야 합니다.
부동산
Q. 전세계약시 장기수선충당금 회수 포기시
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대차보호법상 아파트의 장기수선충당금 납입 의무는 아파트 소유주인 임대인에게 있습니다.장기수선충당금은 아파트 관리비에 포함해 나오기 때문에 매월 임대인에게 장기수선충당금만 별도로 받기 번거롭기에 일반적으로는 임차인이 먼저 아파트 관리비를 납부할 때 함께 납부하고 계약 종료 시 관리사무소에서 장기수선충당금 납부확인서를 받아 임대인에게 제출해서 기존에 납부한 금액에 대해 사후 정산을 받습니다.그런데 전세 계약 시 특약 사항으로 장기수선충당금에 대해 추후 임차인이 임대인에게 돌려받지 않는다고 기재하고 상호 동의해 계약서를 작성하였다면 특약에 의거하여 당사자 간 합의에 의한 권리 포기로 보기때문에 임차인이 그동안 납부한 장기수선충당금에 대해 임대인에게 요구할 수 없습니다.
부동산
Q. 아파트 재건축은 무조건동의해야하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 재건축 시 모든 소유자분들이 의무적으로 무조건 동의를 해야 하는 것은 아닙니다.소유주 본인의 의사에 따라 동의 여부를 결정하면 되는데 안전진단 통과이후 재건축 정비구역으로 지정되면 재건축 추진위원회 설립을 위해 소유주 분들의 동의 절차가 진행됩니다.재건축 추진위원회 설립 및 재건축 사업 진행을 위해서는 주택 소유자의 75%와 토지 소유자의 지분 비율 75% 이상의 동의를 얻어야 진행이 가능합니다.소유자 본인의 의사에 따라 동의 여부를 결정하면 되지만 법적으로 75% 이상의 동의를 득하면 재건축 사업 진행은 가능합니다.
부동산
Q. 윗층에서 물이새면 어떻게 보상받아야하나요 ?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.누수와 관련해서 보상을 받는 방법에 대해 알려드리겠습니다.먼저 누수의 원인에 대해 확인할 필요가 있습니다.물은 위에서 아래로 흐르기 때문에 통상 윗 집에 원인이 있을 가능성이 매우 높지만 윗 집의 전용부가 원인인지 건물 공용부가 원인인지에 따라 보상 주체가 달라집니다.누수탐지업체를 통해 정확한 누수 원인 탐지부터 진행하시고 윗 집의 전용부가 원인일 경우 윗집에서 보상처리, 공용부가 원인일 경우 관리사무소에서 보상처리 의무가 있습니다.윗집이 원인으로 밝혀지면 윗집은 사비 또는 일상생활배상책임보험, 화재보험 내 특약 등으로 윗집의 누수 원인에 따른 누수 방지 공사, 아랫집 누수 피해 복구 공사를 진행합니다.공용부가 원인이라면 관리사무소를 통해 보험처리가 가능할 것 입니다.질문자님이 받으신 도배, 곰팡이, 가재도구 등의 피해 일체를 증명하시면 전부 보상이 가능합니다.
부동산
Q. 아파트 잔금치기전에 인테리어 무조건 허용햐드려야하나요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매매 시 잔금 지급 이전에는 아파트의 소유권이 매도인에게 있기 때문에 매수인의 인테리어 공사를 무조건 받아드릴 의무는 없습니다.현재 계약금만 받은 상태로 매수인 또는 매도인의 변심에 따라 언제든지 배액배상 후 계약을 파기할 수 있는 상태기 때문에 매수인의 인테리어 공사 허락은 신중해야 합니다.일정 금액의 중도금을 받고 인테리어 공사를 허락하는 것이 안전한 방법이고 잔금 지급 전에 진행하는 인터리어 공사와 관련해 발생하는 모든 문제 상황에 대해서는 매수인이 민형사상 책임을 진다는 증거를 남기시고 조건부 허락을 해주시는 것이 현명한 방법입니다.무조건 허락할 의무는 없으니 반드시 위 조치를 하시고 안전하게 진행하시길 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 vs 주식투자 어떤 선택이 좋을까요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 투자와 주식 투자로 고민하시는데 사회초년생이시면 부동산에 먼저 투자하기에 투자금이 얼마나 있는지가 중요합니다.부동산은 초기 투자 시 주식 대비 큰 투자금이 필요하고 투자이후 환급성도 떨어지며 장기적으로 기다림이 필요합니다.투자금이 크지않다면 안전한 주식과 펀드, ETF 위주로 기본 투자금을 확보하시고 중장기적으로 부동산에 대해 공부하시면서 추후 부동산 투자를 하시는 것을 추천드립니다.절대 대출을 통한 무리한 부동산 및 주식 투자는 하지마시길 바랍니다.
부동산
Q. 월세도 집주인이 화자보험 드나요?????
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세 시 화재보험은 법적 의무사항은 아니지만 본인 재산에 대한 대비 차원에서 임대인이 많이 가입합니다.임대인은 건물이나 주택 등 건물 자체에 대한 보상 위주에 화재보험을 가입하는 편이며 건물 내부의 물건 등에 대한 보험은 특약 제외하는 경우도 있습니다.임차인의 경우 임차인 과실에 의한 화재 발생 시 물건, 내집 원상복구, 타인의 재산 피해 등에 보상이 가능한 화재보험은 가입하시길 추천드립니다.특히 연식이 오래된 아파트, 주택, 오피스텔의 경우 화재에 취약할 수 있기 때문에 저렴하고 실제 피해에 대해 보장하는 보장성 화재보험 가입하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세연장금 관하여 질문합니다...
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 계약 만료에 따라 연장 계약 시 전세 보증금은 임대인과 임차인 협의에 따라 줄이거나 높이거나 동결하는 등 조율할 수 있습니다.임대인 입장에서는 주변 시세가 오르면 보증금 인상을 요청할 것이고, 시세가 떨어지면 동결을 요청할 겁니다.반대로 임차인은 주변 시세가 오르면 동결이나 최소한의 인상을 희망하고, 시세가 떨어지면 유지나 인하를 요청할 겁니다.임차인도 새로운 임차를 위해 부동산 중개수수료, 이사비용 등 고려하여 적당한 선에서 인상 및 동결에 동의하지만 주변 시세 대비 과도한 인상은 거절할 필요가 있습니다.전세보증금 인상은 계약갱신청구권을 사용하는 1회에 한해서 기존 보증금이 5%이내에서 인상이 가능하며 계약갱신청구권을 사용하지않은 경우에는 상하한선이 별도로 없기에 주변 시세에 따라 임대인과 임차인 간 협의에 의해 결정하시면 됩니다.
부동산
Q. 집을 매매할 생각인데 세입자가 거주중이에요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임차인이 거주하고 있는 주택을 매수를 하더라도 기존 임차인과 임대인의 임대차 계약에 대해 매수인은 기존 매도인에게서 계약 준수의 의무를 넘겨받아 지켜야 합니다.그렇기때문에 현재 임차인에 대해 강제로 퇴거시킬 방법은 없으며 임차인과 협의를 통해 조기퇴거를 유도하는 것이 유일한 방법입니다.임대인의 요청에 따른 임차인 조기 퇴거 시 이사비용, 다른 매물 계약에 따른 중개수수료, 추가 보상금 등을 지급하여 갑작스러운 임차인의 이사에 대한 보상을 지급합니다.임차인이 이사비용, 중개수수료, 보상금 등의 제안에도 불구하고 계약 중도 해지를 거절할 경우 법적으로 계약 기간 내에는 방법이 없습니다.