안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔 1가구 2주택 여부 궁금합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 분류하여 주택에 포함하지 않습니다.그러나 세금을 부과하는 세법에서는 오피스텔에 대해 조금 다른게 판단하여 주택에 포함시키는 경우도 있습니다.세법에서는 오피스텔의 용도를 어떻게 사용하느냐에 따라서 주택으로 판단하기도, 주택에서 제외하기도 하는데 판단 기준은 오피스텔의 사용 용도가 주거용인지 아닌지에 따라 판단합니다.단순히 잠만잔다고 해서 주거용으로 보는 것은 아니고 소유자나 임차인이 전입신고를 하는 경우 실제 주거여부와 상관없이 주거용으로 판단합니다.매도하는 시점에 전입신고 등 주거용으로 사용하지않고 상업용으로 사용한다면 주택수에 포함하지 않아 1주택 기준으로 양도소득세 계산이 가능합니다.
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Q. 집주인이 갑자기 월세를 올려달라고 한다면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세로 임대차 계약 후 거주하는 중에 임대인의 월세 인상은 불가합니다.임대차 계약서에 명시한 기간에는 명시한 월세만 상호 지급 및 수령 가능하며 계약이 종료되기 전인 계약 기간 내 일방적인 임대인의 월세 인상 요구는 불가하며 임차인은 이런 요구에 응할 의무가 없습니다.임대인의 계약 기간 중 월세 인상여부는 명확히 거절하시고 계약 기간 종료 이후 적법절차에 따른 인상분을 기준으로 협의할 것을 요청하시길 바랍니다.
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Q. 신규분양아파트 입주후 AS관련 질문
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.신규로 분양받은 아파트는 주택법에 아파트 주요 부분에 따른 하자담보책임 기간이 정해져 있습니다.기둥_벽체_바닥 등은 10년간 가능하고,지붕과 방수부분은 5년간 가능, 전기_가스_급수_난방 등은 3년, 창호_도배_타일은 2년까지 하자담보책임으로 무상 보수가 가능합니다.아파트 입주 후 하자담보책임과 관련해서는 입주자대표회의를 통해 세대별 의견을 취합하고 건설사에 보수를 요청합니다.요청이 잘 받아들여지지 않으면 내용증명 발송 후 하자소송 등을 진행하는데 최근 신축 아파트의 경우 하자소송을 거의 진행하는 추세입니다.하자소송을 통해 보수 및 손해배상을 청구하고 입주민들은 전용부에 대한 하자 여부로 보상금을 받을 수 있고, 공용부 하자 보상금은 관리사무소에서 수령하여 공동기금으로 사용합니다.
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Q. 안녕하세요. 재산세는 어떻게 내야하나요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 소유한 소유주에게 7월과 9월 2번에 나눠서 재산세를 부과합니다.주택, 상가, 토지, 건축물 등 부동산의 종류와 용도에 따라 세율은 다르게 적용되며 과세표준은 공시가격 X 공정시장가액비율로 산정하는데 주택 및 아파트는 공정시장가액비율 60%에 세율 0.1~0.4%에 누진세율 적용하고 공시가격 구간별로 단계적으로 상승하기에 부담이 낮습니다.상가와 일반건축물의 경우 공정시장가액비율 70%에 세율 0.25%로 주택보다 높게 책정되어 세금 부담이 더 큽니다.주택과 상가가 공시 가격은 비슷해도 과세표준 방식이 상이해 상가가 더 세금이 많이 나올 수 있습니다.
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Q. 부동산 복비는 언제 지급하는건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 매매 및 임대 등 서비스를 제공하고 공인중개사에게 지급하는 중개수수료는 원칙적으로 모든 서비스 계약이 종료된 후 지급을 합니다.공인중개사법상 중개수수료는 거래 성사에 대한 대가로 매물소개, 계약서 작성, 계약금지급, 중도금 지급 등 계약의 진행단계에서 지급하는 것이 아니라 잔금 지급까지 모두 완료한 이후에 잔금 지급일에 중개수수료도 지급하는 것이 맞습니다.계약이 다 마무리도 안된 시점에 중개수수료 부터 요구하면 당당하게 위와 같이 말씀하시고 잔금일에 지급을 말씀하시면 됩니다.
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Q. 부동산 양도소득세 1가구 1주택 비과세 관련
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.조정대상지역의 1가구 1주택을 보유한 경우 비과세 기준은 취득일을 기준으로 2년이상 보유한 것과 2년이상 해당 주택에서 실제 거주한 것을 확인해야 비과세를 받으실 수 있습니다.부동산 계약일, 전입신고일 등 헷갈리실 수 있는데요. 정확히 취득한 날짜를 기준으로 보유기간을 산정하고 전입신고일을 기준으로 실거주 기간을 산정한다고 보시면 됩니다.취득일로부터 2년과 전입신고일로부터 2년 각각 충족해야 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
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Q. 디딤돌 대출 관련으로 문의드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.디딤돌 대출로 생애최초 주택구입 시 규제지역을 제외한 지역은 LTV 80%까지 대출이 가능합니다.대출금액 LTV 산출 기준은 분양가와 KB시세 중 낮은 금액으로 산정하는데 신규 아파트는 통상 분양가를 기준으로 할 가능성이 높습니다.대출 금액 산정 시 분양가라고 할 경우 계약금과 중도금 등 납부한 금액을 제외하고 남은 금액을 기준으로 산출됩니다.분양가가 5억이면 5억의 80%인 4억에서 기 납부한 금액을 제외_자납포함 하고 남은 금액에 대해서 대출이 가능하다고 보시면 됩니다.
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Q. 임차승계 매매 주택담보대출 전입신고
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.주택담보대출을 통한 매매 시 전입 의무는 소유권 이전 등기일을 기준으로 6개월 이내에 진행해야 합니다.현재 주택담보대출이 강화된 이유가 실거주가 아닌 임차인이 있는 상태에서 갭투자를 통한 투자 목적의 매수에 대해 대출을 제한하는 것으로 임차인을 승계하여 6개월 내 실거주를 못하는 경우를 투자 목적의 매매로 보고 있습니다.그렇기 때문에 주택담보대출을 통해 매수를 진행하기 위해서는 임차인이 있는 것과 상관없이소유권 이전 등기일을 기준으로 6개월 내 전입신고 및 실거주가 진행되야 대출이 가능합니다.이점 유의하시어 대출 및 매수 진행하시길 바랍니다.
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Q. 아파트 월세, 전세, 아니면 다른 세 주는 방법은 없을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트를 매매하는 것 이외에 타인에게 세를 주는 방법은 전세와 월세 뿐입니다.전세의 경우 아파트에 대출로 인한 근저당이 있는 경우 임차인 구하기가 쉽지않아 3억 시세라면 자기 자본 3천만원을 더해 대출 상환 조건부 임차인 확보가 가능합니다.월세도 KB시세 3억 8천에 대출 근저당 3억 3천이면 상당히 대출 비율이 높은 상태로 월세로 임차인을 확보하기는 쉽지않습니다.부동산은 주변 시세를 반영한 조건을 알려줄 것이라 대부분 비슷한 가격대일 것이고 전세, 월세 외 세를 주는 특별한 방법이 있는 건 또한 아닙니다.
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Q. 부동산 경매제도에는 별다른 자격없이 참여할 수 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 경매는 별도의 자격없이 특별한 결격사유가 없다면 개인, 법인, 외국인까지 누구나 참여 가능합니다. 다만 미성년자나, 파산선고 후 복권되지 않은 사람은 경매에 참여하실 수 없습니다.경매에 참여하기 위해서는 최저 낙찰가의 10% 금액을 보증금으로 납부해야 참여가 가능합니다.