안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 토지거래허가구역 아파트를 공동명의로 매수시 실거주 요건
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.토지거래허가구역의 아파트를 매수하면 공유지분 비율과 상관없이 지분을 보유한 매수자 모두 실거주 의무가 발생합니다.투기 목적이 아닌 실수요자에게만 거래를 허락하는 것이기 때문에 실거주는 반드시 2년 이상 하는 것을 원칙으로 합니다.실거주 의무 위반 시 매년 사유에 따라 5~10%까지 강제이행금이 부과됩니다.추가로 대출 실행에 있어서도 투기 목적의 대출 규제로 반드시 실거주 하셔야 합니다.
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Q. 이정도 규모의 빌딩은 임대료가 어느정도인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.사진 상 건물은 층수와 면적을 고려할 시 규모가 꽤 있는 건물로 보여집니다.사진상으로 지방의 건물인점을 고려해도 수십개의 임대 가능한 호실이 존재하고 층수도 높아 정확히 판단하기는 어렵지만 수억원의 임대료가 발생할 것으로 보입니다.임대료의 경우 1층부터 위로 올라갈수록 저렴해지며 유동이 많은 면과 출입문 근처 등 위치에 따라 같은 층이라도 비싸집니다.
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Q. 집계약만료이후 보증금 못받을땐 소송없이 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 반환 소송의 경우 시간도 오래 걸리고 비용 부담도 생기기 때문에 소송 해결을 보는 것이 좋습니다.일단 내용 증명을 보내 계약 만료에 따른 보증금 반환을 요청하시고 보증금을 만료일 까지 돌려주지 않을 경우 법적조치를 한다는 것을 알려야 합니다.내용증명은 추후 소송을 대비해 증거로 활용하는 것이니 반드시 진행하시고 이후 임차권등기명령을 신청하세요.임차권등기명령우 계약 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지않을 경우 임차인이 이사를 가거나 전출을 하더라도 대항력과 우선변제권을 지켜주는 제도로 보증금을 보호할 수 있으며 임대인이 재산을 마음대로 처분하지 못하게 보증금 채무에 대해 근저당을 설정해 놓는 것이라고 보시면 됩니다.임대인이 보증금을 돌려주지않아 대출 연장이나 추가 대출을 해야하는 경우 계약 연장을 하면 안되며 이로 인해 발생하는 피해에 대해 내용증명 발송 후 이자 등 손해배상을 청구할 수 있습니다만약에 계약 연장을 하는 경우 계약의 연장으로 인해 보증금을 돌려받기 힘듭니다.법적으로 도움이 필요 시 변호사 뿐아니라 법무사를 통해서도 도움 받을 수 있으니 전문가를 찾아가 실무적 도움을 받으시길 바랍니다.
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Q. 이번 정부에서 발표한 부동산 대책은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.9.7 부동산 대책은 기존 대책의 후속조치 사항으로 부동산 신규 물량 확대와 대출 규제 강화를 발표하였습니다.정부는 국민들의 안정적인 부동산 공급을 위해서 2030년까지 수도권에 총 135만 가구를 공급한다는 계획을 발표하였습니다.기존 방식에서 벗어나 LH는 공공택지를 직접 개발하는 방법을 통해 공급 속도를 높인다는 것이 핵임 계획입니다.대출과 관련해서는 규제 지역에 1주택자의 전세대출 한도로 2억으로 통일해 운영하고, 무주택자와 처분조건부 1주택자의 LTV를 40%로 낮춰 주택매매, 임대사업자등의 대출은 규제를 더 강화한다는 것 입니다.
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Q. 미국에서 이번에 불법체류자로 체포된 한국인들이 강제추방이나 출국 하게 되면 현재 건설중인 공사는 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.미국 불법체류 한국인에 대해 이민국에서 구금 중인 부분과 관련해 대상자들은 추방형식으로 국내 전세기를 통해 입국이 진행될 예정입니다.현재 진행 중인 공사와 관련해서 미국 현지 내 공장 건설 및 프로그램 운영 역량을 갖고있는 인력 자원이 없는 상황이라 한국인 전문가들이 미국내에서 공사를 진행했습니다.공사기간은 정해져있는데 미국 내 전문인력 확보가 불가하기에 위험을 감수하고 국내 전문인력이 단기 비자로 입국해 작업을 하는 중 이런 상황이 발생해 공사지연은 불가피해보입니다.
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Q. 지역주택조합의 장점은 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지역주택조합은 일반적인 청약 제도와는 달리 조합을 만들어서 조합원들이 직접 주택 개발 사업을 진행하는 것으로 시행사이 이윤, 금융 비용 등을 아끼고 주변 시세 대비 상대적으로 저렴한 비용에 주택을 마련할 수 있는 장점이 있습니다.일반적인 청약 제도와 다르게 청약통장, 청약 신청 등의 절차가 없기에 다주택자나 청약 점수가 낮은 사람도 분양이 가능합니다.이런 장점에도 불구하고 지역주택조합을 통한 주택 개발 사업은 진행 과정에서 사업 부지의 토지 보상 및 확보의 지연, 생각하지 못한 분담금의 증가 등 위험이 생길 수 있고 횡령, 사업 취소 등 사고도 많이 발생합니다.장점도 있지만 위험도 명황하니 사업 참여 시 신중하게 결정하시길 바랍니다.
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Q. 부모님 아파트를 자식이 살 수가 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부모님 소유의 아파트를 자녀가 매수할 수 있습니다.가족간 부동산 매매 시 주의하실 부분은 증여로 보일 수 있는 부분은 신경 써야 합니다.가족간 부동산 매매 시 매매하는 가격은 주변 시세의 70% 이상, 시세의 30% 이내 가격으로 거래해야 정상 거래로 판단합니다.너무 비싸거나 너무 싸게 매매하면 안된다는 것 입니다.나중에 증여에 대한 증빙으로 실제 매매 대금을 계좌를 통해 지급한 내역이 필요하니 반드시 보관하셔야 합니다.
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Q. 오늘 나온 9.7 부동산 대책 내용이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.9월 7일 이례적으로 주말에 발표한 기존 부동산 규제 후속 조치인 9.7 부동산 대책은 부동산 공급 물량을 확대하고 대출은 더 규제하고 감독 체계를 정비한다라는 것이 핵심이며 주말에 발표한 것은 정부의 부동산 관련 공급, 규제, 감독을 강화한다는 정부의 강력한 의지 표현입니다.정부는 부동산 안정을 위해 2030년까지 수도권에 총 135만 가구 공급을 위해 착공하겠다는 목표를 가지고 있으며 LH는 공공택지를 직접 개발해 공급 속도를 빠르게한다는 계획입니다.대출과 관련한 금융부분에서는 규제 지역 내 무주택자와 처분조건부 1주택자의 LTV를 40%로 낮춰 주택매매, 임대사업자등의 대출은 사실상 차단 하고 1주택자의 전세대출 한도도 2억 원으로 제한합니다.아울러 국토부, 금융위, 국세청, 경찰 등이 참여하는 합동 감독 조직을 새롭게 만들고 국토부 장관의 토지거래허가구역 지정 권한을 확대해 시장 교란 행위자는 강력하게 규제한다는 계획입니다.
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Q. 이제 공공분양은 거의 없다고 볼 수 있는 건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.과거에는 대규모 공공분양이 진행되었지만 현재는 과거처럼 대규모 공공분양이 진행되긴 어려운 상황입니다.과거에는 공공기관의 토지를 활용해 저렴한 가격으로 주태 시장 안정과 서민 주거 안정이라는 목표를 위해 활발히 진행했습니다.하지만 최근 LH는 재정 건전성 확보와 부채 감축을 위해 보유 토지를 매각하지 않고 자체 개발을 확대하겠다고 발표하면서 공공분양 물량 감소에 대한 우려가 커지고 있습니다. 토지 매각을 통한 민간 사업자 공급이 줄고 공공이 직접 개발을 추진하게 되면서 당분간은 공급 속도가 늦춰질 가능성이 높습니다.물론 공공주택 사업 자체가 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 정부는 공공주택특별법 등을 통해 공공분양을 계속 추진할 계획입니다. 과거처럼 대규모 택지를 한꺼번에 분양하는 방식보다는 소규모 택지나 재개발, 재건축 사업지 내 공공 기여를 통해 확보한 물량 등을 활용하는 방식으로 전환될 것으로 보입니다.
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Q. 역세권에 주택 물건이 있다면 이를 철거하고 원룸으로 바꾸면 월세 수요가 있을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.역세권에 주택 건물을 원룸으로 탈바꿈해 운영하시면 당연히 수요는 발생할 겁니다.역세권은 직주근접을 우선으로 생각하는 직장인들이나 학생들에게 월세로 인기가 있을 겁니다.역세권 인근에 월세 물건이 얼마나 있는지, 공실은 없는지 먼저 확인하시고 공실이 많을 경우는 잘 생각하고 판단해서 진행하시길 바랍니다.