안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 내년부터 전세제도가 폐지된다는데 사실인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.내년부터 전세제도 폐지는 현실성이 없어보입니다.현 정부가 전세제도 폐지에 대해 언급한 부분이 있기는 하지만 전문가들은 제도 보완을 통한 전세제도의 필요성을 강조하고 있습니다.전세제도를 폐지하면 매매와 월세를 통한 부동산 거래만 가능하고 이로 인해 월세 급증, 매매가 상승 등 부작용도 예상되는 상황이라 전세제도를 폐지하기보다는 현재 발생하는 문제점을 분석, 보완하여 안전하게 거래할 수 있도록 조치를 취하는 방향으로 결정될 가능성이 높아보입니다.
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Q. 주택매매시 자금 조달 계획서 작성 문의드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매수에 따른 자금조달계획서 작성 시확정된 부분은 증빙을 첨부하시고 아직 확정 안 된 부분은 계획으로 기재하면 됩니다.1번 아파트 매도는 매매계약서 첨부로 증비을 하시고, 2번 오피스텔 매도는 아직 계약이 없으니 기타자금_처분 예정으로 작성하시고 증빙은 따로 제출하지 않으셔도 됩니다.조금 더 완벽한 매도 의지를 보여주시려면 네이버 부동산 매물등록내역을 첨부하시고 현재 보유에 대한 증빙은 등기부등본 첨부로 증빙하시길 추천드립니다.3번 대출의 경우 금융기관의 상담내역이나 대출 예정 확인서가 있으면 첨부하시고, 없다면 주택담보대출 예정으로 기재하면 추후 실제 대출 실행 여부는 잔금 시점에서 확인됩니다.
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Q. 임차권등기 설정되있는 집 매매 하려고하는데요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.매매하고자 하는 집에 임차권등기가 걸려 있다는 것은 세입자가 보증금을 못 받아서 법적으로 권리를 확보해둔 상태라는 뜻 입니다. 매매를 진행하려면 잔금일에 매도인, 매수인, 임차인, 법무사가 다 같이 맞춰서 동시진행을 해야합니다. 보통은 매수인이 매매대금을 매도인 통장에 입금하는 것이 아니라, 법무사 주관 하에 임차인 보증금 3억 5천만원은 직접 임차인 계좌로 보내고, 매매가에서 3억 5천만원을 제외한 2천만원만 매도인 계좌로 송금합니다. 이걸 동시이행이라고하며, 이렇게 진행해야 임차권등기가 말소되고 소유권이전도 깔끔하게 됩니다.송금은 보통 매수인이 직접하지만, 법무사가 계좌번호와 송금 순서를 다 체크해주니 그 지시에 맞추면 됩니다. 매매가와 보증금 금액이 거의 비슷하면, 매도인이 가져가는 돈이 얼마 안 되니 사실상 임차인 보증금 상환 목적의 매매라고 보시면 됩니다.절차만 잘 밟으면 문제는 없지만, 법무사 없이 진행하면 위험합니다.
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Q. 부동산 정책은 후속 정책이 없는 건가요?!!
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 정책은 모든 정부에서 단발성이기 보다는 항상 후속 조치 또는 보완 정책이 나왔던 상황이라 이번 정부에서도 추가 후속 정책은 나올 것 같습니다.최근 대출 규제 정책 이후 부동산 가격과 거래가 일시적으로 주춤하기는 했지만 시장 안정이라는 정부의 목표는 달성하지 못한 모습입니다.현 정부의 부동산 정책은 초기 강력한 규제로 부동산 시장에 투기 불가 메시지를 던진 이후 시장의 선택에 맞긴 모양새로 시간을 갖고 지켜볼 듯 합니다.이후 거래 절벽 시 정책완화, 거래 증가 및 가격 상승 시 추가 규제가 나올 것이며 수도권 및 지방 미분양에 대해서는 완화하는 정책과 함께 공급 추가 등 정책이 조만간 나와야하는 시점으로 보여집니다.
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Q. 전세대출이 폐지되거나 조건이 범위가 축소되면 국내 주택 시장은 어떻게 될 가능성이 높나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 대출이 사라질 일은 없겠지만 규제가 강화되어 대출이 어려워질 경우 단기적으로는 월세 강세 기조가 예상됩니다.전세 대출이 불가하거나 어려워지면 상대적으로 쉽게 선택할 수 있는 월세 강세로 월세 상승이 시작될 것 입니다.지속적인 월세 상승으로 임차인의 부담은 가중되어 매매에 대한 갈망이 커지며 저가 매물위주로 매매가 상승으로 이어지고, 저가 매도자들은 다시 상급지 매물에 관심을 갖게되 중장기적으로 매매 시장의 확대 및 전체 부동산 가격 상승으로 이어질 가능성이 높아보입니다.
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Q. 청약당첨된 집이 비과세가 되려면 기존집은..?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.B 아파트가 비과세가 되려면 먼저 A 집을 팔아야 하고, A 아파트를 매도한 시점부터 B 아파트의 보유나 거주 2년 요건을 채워야 합니다. 부산 덕천동은 조정대상지역이 아니라 거주 의무는 없고, 보유 2년만 충족하면 비과세가 가능합니다. 정확한 확인은 국세청 상담센터 126번이나 세무사에게 문의하시면 됩니다.
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Q. 월세 계약자가 미리 집을 빼는 경우 보증금관련
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세로 임대 후 임차인의 조기 퇴거 요청에 따른 보증금 반환은 계약 만료일자에 지급 의무가 있습니다.임대인과 임차인의 협의를 통해 미리 보증금을 반환하여 계약을 종료할 수 있지만 임대인이 무조건 수용할 의무는 없습니다.보증금은 계약 만료일에 지급하는것이 계약상 원칙이며 계약 만료일 이전 임차인이 퇴거하더라도 임차인은 임대인에게 보증금을 요구할 수 없으며 월세도 지속 지급해야 합니다.계약 만료일 전 퇴거했다고 월세를 지급하지않을 경우 내용증명 발송 후 보증금에서 임차인이 지급하지않은 월세를 제하고 지급해도 무방합니다.
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Q. 아파트를 볼 때 가장 중요시되는 요소는 뭔가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트를 매수 또는 임대로 거래 시 다양한 요소에 따라 결정을 할 겁니다.다양한 요소의 기준은 나와 가족의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.먼저 내가 확보 가능한 자금 상황을 고려하여 가능한 지역을 선정하시고, 출퇴근 및 자녀 학교 통학거리를 보시면 됩니다.동일한 출퇴근 및 통학거리의 아파트를 기준으로 아파트 및 주변의 환경_아파트 커뮤니티시설, 세대수, 주차장, 상가와의 거리, 학원가 등 을 비교하시면 됩니다.매매를 고려한다면 장기적인 관점의 가격상승요인_재건축, 재개발, 역세권, 직주근접, 학군 등을 우선순위로 보시는 것을 추천드립니다.
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Q. 신혼부부 전세대출 잇는 상태에서 나중에 실거주할 집 매매하면?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지금 상황에서라면 혼인 전에 받은 전세대출은 그대로 유지가 가능합니다.하지만 최근 대출규제로 전세대출 약정서에 추가 주택 취득 시 대출 상환 조항이 들어가 있을 겁니다.이를 근거로 혼인신고 후 부부 합산으로 주택을 취득해서 1주택자가 된다면 금융기관에서 전세대출 회수나 상환을 요구할 수 있습니다.전세대출 시 약정서 내용을 사전에 확인하시고 추후 매수 여부를 판단하시길 바랍니다.
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Q. 3주택자 주택 매도 순서 문의드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현재 보유한 3채의 아파트를 절세하며 매도하시려면 먼저 임대사업자 등록된 아파트 두 채 중 하나를 정리하는 게 유리합니다. 왜냐하면 실거주 중인 첫 번째 아파트는 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세 요건을 챙길 수 있기 때문에 최대한 나중에 파는 게 좋습니다. 매도 순서는 임대사업자 의무기간이 끝난 아파트부터 매도하고, 마지막에 실제 거주하는 아파트를 파는 순서가 세금을 최소화하는 전략입니다.