안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 서울 아파트 가격은 결국 떨어질 것이라는 의견 어떻게 생각하시나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울 아파트 가격이 떨어질 거라는 전망은 일정 부분 근거가 있습니다.이번 6.27 대출 규제는 단순히 대출만 규제하는 것이 아니라 가계부채 자체를 더 늘리기 어렵게 만드는 구조적 규제라서 시장에 부담이 큰 건 맞습니다. 금리 인하가 진행되었지만 대출 한도 축소, DSR 강화 때문에 수요가 쉽게 살아나긴 힘든 상황은 맞습니다.추가로 공급이 없어 입주 물량도 줄고 있고 매수 심리 자체가 위축돼 있어서 단기적으로는 가격 하방 압력이 꽤 커질 수밖에 없습니다. 다만 서울의 경우 수요가 워낙 탄탄해서 급락보다는 완만한 조정 가능성이 크다고 보는 게 현실적이며 결국은 상방으로 상승할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 월셋집 들어가기 전 몰래 고양이 키우는 걸 집주인에게 말하는 게 좋을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세 계약서를 작성한 것으로 보아 임대인에게 지급한 것은 가계약금이 아닌 계약금으로 판단됩니다.임대인에게 계약금을 지급하고 계약서를 작성한 경우 임대인과 임차인 모두 계약서를 근거로 상호 계약 내용의 이행을 해야합니다.계약서 특약 사항에 애완동물 금지라고 있다면 임차인은 애완동물을 키울 수 없고 추후 적발 시 명백한 계약 위반 및 계약 종료 사유 입니다.몰래 키우지않고 임대인과 상의하고자 하는 것은 잘 선택한 방법입니다.만약 임대인이 임차인의 요청에 따라 특약사항 추가를 조건으로 애완동물을 키우게 해 준다면 계약서 특약사항 수정을 하시면 됩니다.반대로 임차인이 제시한 특약에도 불구하고 임대인이 거절 시 기존 계약의 애완동물 금지 특약에 의거하여 임차인의 계약 위반 사항으로 계약금은 돌려받지 못하고 계약 파기는 가능합니다. 이 부분까지는 별도의 배액배상 형태의 위약금은 없습니다.혹시라도 몰래 애완동물을 키우다 걸리는 경우에는 계약 파기 및 손해배상을 당할 수 있으니 주의하시길 바랍니다.
부동산
Q. 월세인데 보증금 금액 변경이 가능할까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세로 계약한 이후에 보증금이랑 월세 비율을 바꾸는 것은 임대인의 동의만 있으면 가능합니다.법적으로 문제는 없으나 임대차계약서를 새로 작성하거나 변경계약서 형태로 변경된 내용을 계약서에 반영해 놓는 것이 좋습니다.예를 들어 보증금을 줄이고 그만큼 월세를 올리거나 반대로 보증금을 올리고 월세를 낮추는 식으로 조정할 수 있습니다.임대인과 협의를 통한 합의가 가장 중요하고 합의된 내용은 반드시 서면으로 남겨두는 게 나중에 분쟁 막는 방법입니다.
부동산
Q. 의류,지갑,신발등 고급브랜드들이 가지는 가치가 맞나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.고급 브랜드의 가치는 단순히 원자재나 품질 차이만으로 설명되진 않습니다.기본적인 품질은 중저가 브랜드보다 좋은 경우가 많지만 원가 자체는 수십 배 차이나는 건 아니고 중저가와 비슷하거나 오히려 저렴한 경우도 있습니다.고급 브랜드는 원가로 가치를 가지는 것이 아니라 희소성, 디자인, 브랜드 역사, 마케팅이 합쳐져서 가치가 형성되는 겁니다. 쉽게 말해 품질 차이는 2~3배 수준인데, 가격은 5배, 10배 이상 붙는 경우가 많은데 그 이유는 결국 실질적인 고부가가치라기보다 상징적 가치, 사회적 지위, 그리고 브랜드가 쌓아온 이미지가 가격을 끌어올리는 거라고 보면 됩니다.
부동산
Q. 미리내집 장기전세주택에 대한질문입니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.미리내집 장기전세주택은 서울주택도시공사에서 공급하는 장기임대 전세주택으로, 최대 10년까지 거주할 수 있는 제도입니다. 하지만 10년을 반드시 채워야 하는 것은 아니고, 임차인의 개인 사정에 따라 4년~6년만 살다가 이사를 간다해도 계약 해지 절차만 정상적으로 진행하면 보증금을 반환받고 나갈 수 있습니다. 기본 계약은 일반 주택 전세 계약과 동일하게 2년 단위로 진행하며 2년이 끝날 때마다 재계약을 신청해야 합니다. 다만 재계약 시에는 세대원 모두 무주택 상태여야 하고, 소득 및 자산 기준 등 기본 자격 요건을 충족해야만 연장이 가능합니다. 또한 보증금은 최초 계약금액으로 고정되지 않고, 재계약 시점마다 주변 전세 시세를 반영해 조정될 수 있습니다. 주변 시세의 80% 이하 수준에서 책정한다는 원칙이 있어 일반 시세 전세보다는 상대적으로 저렴한 편입니다. 따라서 미리내집은 장기간 안정적으로 거주할 수 있다는 장점이 있으면서도, 필요하다면 언제든 이사할 수 있고, 2년마다 재계약을 통해 보증금이 달라질 수 있다는 점을 알고계시면 됩니다.
부동산
Q. 전세계약 만료후 묵시적 갱신중 계약해지 아무때나 가능한가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 전세 계약이 연장된 상태라면 기존 2년 계약과 상관없이 임차인은 언제든지 임대인에게 3개월 전에만 퇴거한다고 통보하면 됩니다. 2년 또는 1년 단위가 아닌 최소 3개월 전에만 통포하면 원하는 시점에 계약을 끝낼 수 있습니다.
부동산
Q. 현재 수도권 지역의 부동산 매매가는 어떻게 변했나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.2025년 5월 29일 한국은행이 기준금리를 2.50%로 인하했고, 7월 10일에는 금리를 2.50%로 동결하면서 향후 추가 인하 가능성을 열어둔 상황입니다. 올해 하반기 수도권 아파트 입주 물량은 5만 2828세대로 상반기 대비 12% 감소하였고, 내년에는 올해보다 약 20% 감소한 11만호 수준으로 전망됩니다.부동산 거래량은 줄었고 대출 규제 이후 급감했던 거래는 서울을 중심으로 회복추세이며 매매가 또한 서서히 상승세를 보이고 있습니다.
부동산
Q. 자식명의 집 부모님 거주(실거주 같이)
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.말씀하신 방식 자체가 불법은 아닙니다.다만 주의하셔야 할 부분이 있습니다.지금 아버지 명의 집을 팔고 질문자님 명의로 새 아파트를 매수하시면 무주택 청년, 생애최초 혜택을 받을 수 있고, 부모님이 같이 전입해도 거주하는 것도 괜찮습니다.문제는 자금의 흐름입니다.아버님 명의의 집을 매도한 자금이 아들인 질문자님 통장으로 바로 들어오면 증여로 보일 수 있습니다.국세청은 누가 돈을 냈는지와 상환 구조까지 보기 때문입니다.그래서 실제로 부모님 돈을 빌린 거라면 차용증을 작성하시고 실제로 이자를 지급한 내역을 증빙으로 남겨야 추후 발생할 수 있는 증여세 추징 시 소명이 가능합니다.부모님 명의 집을 매도한 돈으로 새로운 집을 매수하고 명의만 질문자님으로 하면 증여로 세금이 발생합니다.이점을 주의하셔서 매매를 진행하세요.
부동산
Q. 도시자연공원 구역 내에서 신축 또는 영업행위가 불가능한가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.도시자연공원구역은 개발을 제한해서 천연 자연환경을 보존하려는 목적으로 설정된 구역으로 개인 사유지라 하더라도 새로 건물 짓거나 카페, 음식점과 같은 영업시설 허가받기 어렵습니다.도시자연공원구역의 이용에 필요한 최소한의 편의시설이나 공익 목적 시설만 예외적으로 승인받아 사용할 수 있습니다.일반적인 영리 목적 건축 및 영업은 천연 자연환경을 보존하려는 목적에 부합하지않아 사실상 불가능하다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 전세집 월세변경때문에 계약서를 다시 쓰자고 하는데
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 대출 실행과 허그 보증까지 받은 상태에서 계약서를 다시 작성하는 것은 신중하게 결정하셔야 합니다.계약 조건이 변경될 시 은행과 허그에 새로운 계약서를 다시 제출해야하고, 확정일자도 다시 받아야 합니다.변경된 계약서와 기존 계약서의 내용이 상이하니 간혹 대출 조건 위반 또는 보증 무효 등 문제가 생길 수도 있습니다.계약서 작성 전 변경된 계약 내용을 먼저 확인하시고 은행 담당자와 허그 담당자에게 내용을 전달하여 사전 확인을 하시고 새로운 계약서 작성 여부를 결정하셔야 합니다.