안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 이사을 들어갈려고하는데 부동산에 중계비을 들어가는 사람도 줘야하나요 아님 부동산에 집내놓은 집주인만 내면되나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 매매 및 임대차 계약 시 중개사는 매수인 및 매도인, 임대인 및 임차인 쌍방을 대상으로 매물에 대한 중개 서비스를 제공합니다.매수인 및 매도인, 임대인 및 임차인 모두 계약에 대한 중개를 진행하는 것이기 때문에 중개수수료는 각각 지불을 해야합니다.
공인중개사 자격증
Q. 베란다 창문틀 위에 물 새는거 윗집에서?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.누수가 발생했다면 먼저 정확한 누수 원인을 파악해야 합니다.누수탐지업체를 통해서 누수의 원인이 창문틀 때문인지, 외부 벽면 크랙이 원인인지 아니면 다른 원인이 있는지 확인이 필요합니다.통상 아랫집 누수의 경위 윗집에 원인 가능성이 높아 누수탐지를 통해 원인이 확인되면 원인 제공한 사람이 누수 방지 및 피해보상을 해줘야 합니다.창문틀이 원인이면 윗집에서 벽면 크랙이 원인이면 아파트에서 누수 방지 및 피해보상을 진행합니다.질문자님 세대의 누수도 원인파악하여 윗집에 요구할 수 있습니다.혹시 일상생활배상책임 보험이 있다면 누수에 대해 누수탐지비용, 피해복구비용 등 보험처리 가능합니다.
부동산
Q. 아파트 부실 시공의 원인이 재료비 인건비 상승뿐인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트의 부실 시공은 자재비나 인건비의 상승과 추가적인 요인으로 발생합니다.재료비나 인건비 상승도 하나의 원인이기도 하지만 원가 절감을 위해 공정 축소나 값싼 자재 사용, 하도급 구조에서의 비용 압박, 관리 및 감리의 부실 같은 구조적인 문제가 더 크다고 볼 수 있습니다.시공사와 관리감독 체계 전반의 책임과 재료비나 인건비 상승 등 복합적인 요인의 작용으로 부실 시공이 발생한다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 네이버부동산과 실제 부동산 가격차이가 왜 나나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.네이버에 등록된 매물과 실제로 운영하는 부동산의 가격차이는 다양한 이유에서 발생하는데요.먼저 네이버에 매물을 등록한 부동산도 실제 운영을 하는 오프라인과 동일하게 운영하는 부동산입니다.가격이 상이한 이유는 다양하지만 몇가지 정리해보면 매도인 또는 임대인의 요청에 따라 가격이 변경되었는데 수정하지 않은 경우가 있을 수 있습니다.다음으로는 매도인 또는 임대인이 여러 부동산에 등록하여 가격의 차이가 발생하기도 합니다.마지막으로 네이버던지 오프라인이던지 고객을 유인하고자 허위매물을 올리는 경우입니다.이런 이유들로 온라인과 오프라인 또는 오프라인 부동산 간에 가격이 상이한 경우가 발생합니다.
부동산
Q. 안녕하세요 질문이 있습니다. 제가 만약에 청년 버팀목 생애최초를 받고 혼인신고를 한다면 어떻게 될까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.청년 버팀목 생애최초 대출을 받으실 때 대출 실행 시점 기준으로 대출 자격을 판단합니다. 내년 1~2월에 집을 구하면서 대출을 받으면 대출을 실행하는 시점에 미혼인 상태이고 생애최초 주택 구입을 하는 기준 조건으로 심사를 받습니다.대출 실행 이후에 혼인신고를 하더라도 이미 받은 대출에 대해서는 별도의 불이익은 없고중간에 미혼에서 기혼으로 바뀐다고 하더라도 대출 심사를 다시하거나 기존 대출금을 회수하는 일은 없습니다. 추후 다른 대출 또는 지원제도를 받을 때는 혼인 여부가 반영될 수 있으니 그 부분만 참고하시면 됩니다.
부동산
Q. 1인 법인 임대인의 전/월세 오피스텔 매물에 대한 보증 보험
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.맞습니다. 말씀하신 상황을 보면 보증보험 가입이 사실상 어려워보입니다.보증보험사는 법인 임대인의 경우 말씀하신 4대 사회보험 사업장 가입 내역 같은 서류로 실제 운영 여부와 지급 능력을 확인하려고 합니다.그런데 1인 법인이고 직원도 없다면 그 요건을 충족할 수 없어 가입 승인 불가합니다.이런경우 보증보험 없이 계약을 진행해야 하는데, 보증보험 없는 고액 보증금 계약은 세입자 입장에서 위험합니다.계약 유지 여부를 다시 잘 판단하셔야 합니다.
부동산
Q. 실제로 빌라에 대한 전세 보증금 대출에 제한이 생기나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.최근에 빌라 전세 보증금 대출은 실제로 규제가 강화되고 있습니다. 예전에는 주택가격의 90%까지 보증이 가능했지만 이제는 70~80% 수준으로 줄어든 상황이고, HF와 HUG 모두 공시가 126% 규정을 엄격히 적용하고 있어서 선순위 대출과 보증금을 합쳐 이 기준을 넘으면 보증 보험 가입이 거절됩니다. 이렇게 되면 기존 조건으로는 계약을 유지하기 어렵고 평균적으로 3천만 원 이상 보증금을 줄여야 하는 상황이 발생합니다. 특히 인천과 경기 서울 대부분 지역의 빌라 전세 계약이 새로운 규정에 걸려서 보증 대출이 막힐 가능성이 높습니다. 결국 빌라 전세는 앞으로 점점 줄어들고 반전세나 월세로 전환되는 사례가 많아질 것으로 보입니다.
부동산
Q. 문자 그대로 집 앞에 지하철 역이 들어오면 어느 정도 집 값이 오르게 되나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트의 가격은 다양한 요인에 의해 상승합니다.지하철역의 경우 아파트 가격 상승에 큰 영향을 미치는 중요한 요소 중 하나이며 통상 도보로 이동이 가능한 역에서 500M 반경을 역세권으로 보는데 10~20M면 초역세권으로 판단합니다.기존 아파트 인근에 지하철이 들어올 경우 보통 역사 위치 확정 시점, 공사 시작 시점, 개통 시점 3개의 시점에 아파트 가격 상승을 보이며 역사 위치 확정부터 개통까지 적게는 10~20%, 많게는 50%이상 가격 상승이 예상됩니다.아파트 10~20M 이내 지하철 개통은 호재이며 황금라인으로 불리는 9호선은 더 큰 호재라 생각하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세 내놓으려는데 대출 상환 필수 인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.대출이 있는 주택을 전세 진행 시 기존 대출을 상환하는 것은 필수가 아닙니다.다만 6.27 대출 규제 이후로는 전세 놓을 때 기존 담보대출이 있으면 금융기관이나 세입자 모두 더 까다롭게 보고 있습니다.그 이유는 대출 규제 취지가 가계부채 억제와 임차인 보증금 보호이기 때문에 집값이 3억인데 대출 5천 있으면 세입자 보증금이 안전한지부터 따지고 보기 때문입니다.기존 대출 상환 자체가 의무는 아니지만 다만 6.27 규제 이후 은행이 담보 우선권을 갖기 때문에 전세보증금이 대출보다 많아야 세입자가 안심하고 계약 할 수 있습니다. 부동산에서 상환 필수라고 하는 건 법적 강제라기보다는 임차인 모집 실무상 조언으로 보입니다.
부동산
Q. 월세 계약시 원래 7000/250인데 임차인이 돈이없어서 6개월만 2000/250된다는데 어떻게 적어야할까요??
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.원래 계약을 보증금 7,000만원에 월세 250만 원으로 하고, 특약으로 임차인의 사정으로 최초 6개월간은 보증금을 2,000만 원으로 한다. 6개월 후 임차인은 5,000만 원을 추가 입금한다. 만약 임차인의 보증금 5,000만원이 추가 입금이 되지 않을 경우, 미납 보증금 5,000만 원은 월세로 환산하여 추가 월세로 지급한다.라고 쓰면 됩니다.추가로 월세 환산금액은 통상 보증금 1,000만 원당 연 4%, 3만원 정도 기준으로 계산합니다.그러면 5,000만원 × 3만 원 = 약 15만 원 정도가 추가 월세가 됩니다. 즉, 보증금 2,000만 원 유지 시 월세는 265만 원으로 정하면됩니다.보증금 미입금 시 보증금의 월세 전환 금액도 특약에 반드시 기재해야 합니다.