안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 반전세 재계약 시에 월세를 올려도 계약서 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.반전세 재계약에서 월세를 인상하는 경우에도 계약서 재작성은 필요합니다. 전세 재계약 시 보증금을 증액하는 것처럼 반전세 계약은 보증금과 월세가 결합된 형태로 금전 조건의 변경은 계약의 본질적 요소가 달라지는 것이기 때문입니다.단순히 구두 합의만으로는 향후 분쟁 소지가 크고 법적 효력을 입증하기 어렵습니다. 따라서 기존 계약서에 보증금 ○○원, 월세 ○○원으로 변경한다는 특약을 명시해 별도의 갱신 계약서를 작성하는 것이 안전합니다. 특히 임대차3법에 따라 계약갱신청구권을 행사하는 경우에도 임대료 증액 한도인 5% 이내가 적용되므로 증액 비율을 명확히 계약서에 반영해야 추후 문제가 생기지 않습니다.
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Q. 지분이 97대3으로 두명이 있는 토지구매시
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.토지 매수 시 매도자가 두 명으로 97 대 3의 비율로 공동소유하고 있는 경우라면 등기부등본은 따로 발급되는 것이 아니라 하나의 등기부등본에 두 명의 지분 비율이 함께 기재됩니다. 소유권자란에 A는 97/100, B는 3/100과 같이 표시되며 이를 통해 매수하고자 하는 해당 토지가 공유지분 형태로 되어 있음을 확인할 수 있습니다. 매수하려는 사람이 발급받는 등기부등본은 한 부이며 등기부등본 내 두 명의 지분이 함께 기재되 입니다. 만약 토지를 매수하려 한다면 원칙적으로 소유자 두 명 모두가 매도인 자격으로 계약과 등기절차에 참여해야 하고 한 명의 동의만으로는 매매가 불가능합니다. 한명의 방문이 불가한 경우 다른 한명이 방문 불가한 사람의 위임장을 받아 대리권을 행사하는 경우에는 가능합니다. 위임장은 반드시 인감증명서와 함께 확인해야하며 위임장과 인감증명서를 첨부하지 않으면 등기 접수가 불가합니다.
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Q. 신축 아파트가 통으로 경매에 나오는 경우??
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.신축 아파트가 통으로 경매에 나오는 경우는 주로 시행사가 PF_프로젝트 파이낸싱 대출을 받아 공사를 하고 분양을 진행했지만 미분양으로 분양 성적이 저조하거나 자금 조달에 실패해 채무를 상환하지 못할 때 발생합니다. 이 경우 금융기관이 근저당권을 실행하면서 아파트 전체를 통으로 경매에 부치는 것 입니다. 이런 경매 상황에서 이미 분양받아 소유권 이전등기를 마친 1세대는 법적으로 독립된 소유권을 가진 상태이므로 경매 절차에 포함되지 않습니다. 경매가 진행되는 동안에 1세대는 관리비 부담, 입주 지연, 주거환경 악화 등의 직간접적 불이익이 발생할 겁니다.분양받은 세대가 아직 소유권 이전등기를 받지 못한 상태라면 위험은 커집니다. 법원은 등기 여부와 분양대금 납입 여부에 따라 권리를 보호할지 판단합니다. 실제로 일부 지방 중소도시에서 미분양으로 아파트 전체가 경매에 나온 사례들이 있었고, 이런 경우는 부동산 경기 침체와 PF 구조의 불안정성 때문에 나타나는 현상입니다.
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Q. 전세 1억 1000을 월세로 한다면?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 1억 1,000만원을 월세로 전환한다면 통상적인 전월세 전환율을 기준으로 계산합니다. 국토교통부가 고시하는 법정 전월세 전환율은 기준금리에 2%를 더한 수치이고 2025년 현재 기준 금리는 2.5%로는 약 4~4.5% 수준입니다. 실제 부동산 시장에서는 지역, 건물 연식, 입지에 따라 5~7% 내외의 전환율이 적용되는 경우가 많습니다. 계산 방식은 단순히 전세 보증금을 월세로 환산하는 것으로 예를 들어 전월세 전환율을 5%로 적용하면 1억 1,000만원 X 5% ÷ 12개월 하면 약 45만원이 월세로 계산됩니다. 이때 임대인과 임차인이 협의해 보증금을 일부 유지하면서 월세를 낮추는 방식인 반전세로도 가능합니다.예를들어 보증금 1,000만원에 월세 40만 원이나 보증금을 높이고 월세를 줄이는 방식으로 보증금 3,000만원에 월세 35만 원으로 하는 것 입니다.실제 거래에서는 해당 빌라의 위치와 주변 시세가 더 큰 영향을 끼치기때문에 주변에 비슷한 평형의 월세 시세를 확인한 뒤 협의하시면 됩니다.
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Q. 부동산 매매시 잔금 지급 후 보통 올마 후에 입주 가능한가요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 매매 시 매도인에게 잔금을 지급하면 법적으로는 소유권이 이전되고 등기 접수와 동시에 사실상 소유자가 됩니다. 원칙적으로는 잔금 지급 당일에도 즉시 부동산을 인도받을 수 있습니다. 다만 실제 입주는 매도인의 이사 준비, 세입자 퇴거, 잔금 확인 절차 등에 따라 차이가 날 수 있습니다. 일반적인 경우라면 잔금일에 맞춰 바로 부동산을 인도되는 경우가 대부분이지만 통상 1일~3일 내 입주가 이뤄지는 것이 보편적입니다. 하지만 매도인이 잔금 수령 후 이사할 시간이 필요하다면 상호 협의를 통해1주일에서 길게는 2주 정도 유예 기간을 두기도합니다.그렇기 때문에 계약 단계에서 인도일을 특약으로 명확히 정하는 것이 가장 안전합니다. 잔금일이 9월 4일이라면 계약서에 잔금일과 동시에 인도로 기재되어 있으면 그날 바로 입주 가능하고 상호 별도 협의가 있으면 0월 0일 인도 등으로 기재한 후 계약을 진행됩니다. 입주 소요 기간은 계약 조건과 상호 당사자간 협의에 따라 달라지지만 일반적으로는 잔금일 당일에서 약 1주일 내로 보면 됩니다.
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Q. 공공분양, 공공임대, 공공지원 민간임대주택은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공공분양, 공공임대, 공공지원 민간임대주택 모두 정부가 국민의 주거 안정을 위해 공급하는 공적주택 범주에 포함됩니다.공급 방식과 거주자의 권리, 의무에서 차이가 있습니다. 공공분양주택은 한국토지주택공사(LH), 지방공사 등 공공기관이 직접 주택을 건설하고 무주택 서민이나 신혼부부, 청년 등 특정 계층에게 시세보다 저렴하게 분양하는 주택입니다. 초기 분양가가 낮아 주거비 부담을 줄일 수 있지만 실거주 요건과 전매 제한 거주의무 기간 등 규제를 받습니다. 장점은 장기적으로 내 집을 마련할 수 있다는 점이고 단점은 공급 물량이 제한적이라 경쟁률이 매우 높다는 점입니다.공공임대주택은 공공분양과 달리 소유권이 확보가 불가하며 임대로만 제공됩니다. LH나 지방공사가 보유한 토지에 주택을 건설하고 10년~30년 장기로 임대하는 방식이고임대료는 시세보다 저렴합니다. 소득, 자산 기준에 따라 입주 자격을 주어지는데 통상 저소득층, 청년, 신혼부부, 고령층 등 주거 취약계층의 주거 안정을 목표로 운영 합니다. 대표적으로 영구임대, 국민임대, 행복주택이 있습니다. 주거 안정성은 매우 높지만, 소유권을 확보할 수 없기 때문에 재산상 이득은 없습니다.공공지원 민간임대주택은 민간 사업자가 주택을 건설하거나 매입해 임대하는 것으로 정부가 금융 및 세제 혜택을 지원하고 임대료나 임대 기간을 일정 부분 규제하는 제도입니다. 뉴스테이 제도가 보완 발전한 형태로 중산층과 일반 가구도 안정적으로 거주할 수 있도록 운영합니다.임대 기간은 통상 8년 이상 보장되고 임대료 상승률이 제한되며 입주 자격은 공공임대보다는 완화된 편입니다. 민간 자본의 참여에 공공성이 더해진 형태라 할 수 있습니다.
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Q. 전세 대출 질권 설정하면 집주인이 싫어하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 대출에 대해서 질권이 설정되면 집주인 입장에선 보증금 반환 과정이 복잡해지기 때문에 싫어할 수 있습니다.임차인 퇴거 시 보증금을 은행에 직접 상환해야 하고 은행 동의 없이는 임차인한테 바로 돌려줄 수도 없습니다.집주인 돈을 돌려주는 절차에 있어 은행을 거쳐야 하니 불편하고 혹시라도 보증금 반환 등에 문제가 생길 시 은행이 법적 조치를 걸면 집이 묶일 수 있다는 부담 때문에 꺼려하는 겁니다.
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Q. 재개발 지역으로 지정되는 경우 주택담보대출이 안되는 것인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.재개발 지역으로 지정됐다고 해서 무조건 대출이 안 되는 건 아닙니다. 사업 추진 단계에 따라 금융기관이 담보가치를 낮게 평가하거나 대출을 거절하는 경우가 많고,관리처분계획 이후에는 대출이 까다로워지는 편 입니다.보상 시점에 대출이 남있다면으면 보상금에서 은행이 먼저 근저당 채권을 회수하고 남은 금액만 소유주에게 지급됩니다. 대출 실행 여부와 조건은 은행 심사 단계에서 확인해야 합니다.
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Q. 아파트 거래 신고 후 취소 사례의 발생에 따른 가격 인상?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매매 거래가 신고됐다가 취소되는 경우는 실제로 발생하고 있습니다. 매매 거래 후 일부는 정상적인 사정으로 취소하는 경우도 있지만 일부는 시세를 높이려는 의도로 취소하는 경우도 있습니다.실제로 시세보다 고가로 매매 신고 후 반복적인 취소로 인해 주변 시세가 왜곡될 수 있고 이런 경우 국토부에서 모니터링 진행하고 필요시 조사를 진행합니다. 의도적인 허위 신고나 시세 조작이 확인되면 과태료나 형사처벌 같은 제재도 가능합니다.
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Q. 월세 임대차계약상 기간은 만료상태인데요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.최초의 계약이 만료된 상황에서 자동 갱신을 통해 임대차 계약을 지속 유지한 상황에서 퇴거를 희망할 시 퇴거 희망 시점 3개월 전에 임차인은 임대인에게 퇴거 통보를 진행해야 합니다.퇴거 통보 후 3개월간은 월세 지급 등 의무가 발생하고 3개월이 지나면 이후 임차인 확보등의 노력이 필요없습니다.만약 다음달에 바로 나간다고 통보하면 임대인은 3개월 전 통보 의무를 근거로 3개월간의 월세를 요구할 수 있습니다.