전세 대출 질권 설정하면 집주인이 싫어하는 이유는 무엇인가요?
전세 계약할 때, 질권을 설정하면 집주인이 싫어한다고 하더라구요.
집주인 입장에서 무언가 불편하거나, 불리하다는 건데 그 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
질권설정은 보통 임차인이 전세자금대출을 받을 때 전세보증금 반환 청구권에 금융기관이 설정하는 것으로서, 금융기관이 청구권 자체에 질권을 설정하여 임차인을 거치지 않고 직접 대출금을 회수할 수 있게하는 제도 입니다. 질권을 설정할때 금융기관은 임대인에게 질권설정통지서를 발송하여 임대인이 동의하면 질권이 설정되게 됩니다. 질권이 설정되면 임대인은 임차인이 아닌 금융기관에 직접 반환을 해야하는데 실수할 수도 있고 반환절차가 번거로울 수 있으며, 집이 경매에 넘어가는 경우 은행에서 우선적으로 전세보증금을 회수해가다보니 그다지 반기지 않게 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세권 설정 시 비용이 들고 또한 말소시에도 등기 비용이 든다는 점이 있을 수 있고, 확정일자 + 전입신고로 우선변제권 및 대항력의 권리와 전세권이 같은 권리임에도 등기 비용에 대한 부담, 그리고 등기부등본상 권리가 등재되는 부담등이 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 전세보증금반환채권에 대해 질권을 설정하는것은 임차인의 권리에 대한 설정이므로 임대인과는 관계가 없습니다. 다만, 이렇게 대출로 인해 질권이 설정되게 되면 은행에서는 보통 임대인으로부터 설정동의를 받는데 이유는 만기시 보증금반환을 임대인이 하게 되고 해당 반환을 은행에 직접하도록 하기 위함입니다. 이렇게 되면 임대인은 만기일에 은행으로부터 확인후 전세보증금을 은행에 넣어야 되고, 나머지금액은 임차인에게 지급을 하여야 하기에 귀찮을수 있습니다. 그리고 연장을 하는 과정에서도 은행에 대출연장등을 위해 서류협조등을 해주어야 하기에 대출없는 임차인에 비해 신경쓸 일이 더 생긴다는 인식이 남아있기 때문으로 볼수 있습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
질권설정은 임차인의 보증금을 은행이나 기관에 다시 반환하는 계약입니다.
쉽게 예시로, 임차인이 집을 다 때려부수고 나갔으면
보통은 보증금으로 원상회복과 손해배상을 한 후 차액을 반환하는게 경우입니다만
질권설정이 되어있으면 보증금은 먼저 기관에 반환하고
민사로 청구를 해야하는데, 배째라 나오면 시간이 오래걸리고 손해도 배상받을 방법이 막막합니다.
그래서 질권설정과 lh전세임대같은 전세계약을 임대인이 싫어합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
집에 근저당권 비슷한 성격으로 기록되기 때문에 집주인이 매매, 담보대출을 추가로 하기는 불리해집니다. 그래서 집주인이 싫어하는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
전세 대출에 대해서 질권이 설정되면 집주인 입장에선 보증금 반환 과정이 복잡해지기 때문에 싫어할 수 있습니다.
임차인 퇴거 시 보증금을 은행에 직접 상환해야 하고 은행 동의 없이는 임차인한테 바로 돌려줄 수도 없습니다.
집주인 돈을 돌려주는 절차에 있어 은행을 거쳐야 하니 불편하고 혹시라도 보증금 반환 등에 문제가 생길 시 은행이 법적 조치를 걸면 집이 묶일 수 있다는 부담 때문에 꺼려하는 겁니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
질권설정은 임차인이 전세대출을 받을 때 은행은 담보물을 질권선정하여 채무변제를 하고자할 때 그 자산의 처분시 우선권을 갖는다는 의니입니다
따라서자소유자입장에서는 자기자산에 대한 관련되는 담보 대출이기 때문에 당연히 승락하기가 난처한 입장으로 생각하기 때문입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
질권이 설정되면 전세보증금은 세입자에게 직접 돌려줄 수 없고 질권자의 동의 없이 반환하면 안됩니다.
즉 세입자한테 그냥 돌려줬다가는 이중 지급 위험이 생깁니다.
반환시점에 금융기관이 먼저 돈을 받을 권리가 생기기 때문에 집주인 입장에선 신경 써야 할 부분이 많아집니다.
또한 질권이 설정되면 전세보증금은 대항력이 있는 채권이기 때문에 그 보증금에 대해 금융기관이 우선권을 갖습니다.
따라서 임대인이 싫어합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세 계약이 끝나고 세입자가 나갈 때, 보통 집주인은 보증금을 직접 돌려줘야 합니다
하지만 질권이 설정되면, 집주인이 세입자에게 직접 보증금을 주는 게 아니라,
은행(대출기관)에 먼저 갚아야 합니다
집주인은 보증금을 은행과 먼저 정산해야 하므로 번거로움이 생깁니다
계약서에 질권 설정이 기재되어 있으면, 법적으로 은행이 먼저 권리를 주장할 수 있습니다
만약 집주인이 전세 기간 중 집을 팔고 싶다면, 질권 설정이 된 상태에서는 복잡해집니다
질권이 설정된 보증금은 채권 관계가 얽혀 있으므로, 새 매수인이 인수해야 하거나,
질권 해지가 전제되어야 매매가 가능해지기도 합니다
따라서 집을 사고파는 데 방해 요소가 될 수 있습니다
질권이 설정된 상태에서 보증금을 잘못 세입자에게 주거나, 법적 절차를 무시하면 이중 지급 문제가 발생할 수 있습니다
이건 집주인에게 금전적 리스크를 의미합니다
이런이유로 임대인들은 질권설정을 꺼려합니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세권 질권 설정은 세입자의 경우 대출 안정성을 보장하지만 집주인 입장에서는 부동산 소유권 행사에 제약과 우선변제권 문제 그리고 신용 부담 등이 생겨 싫어하는 경우가 많이 있으니 전세권 질권을 설정하시는 경우 집주인과 충분한 협의가 필요합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
은행이 보증금을 담보로 잡기위해 질권설정을 하면 집주인 입장에서는 부담이 되는 것은 사실입니다.
단순히 세입자-임대인 관계가 아닌 금융기관이 개입한 대출관계가 임대인에게까지 영향을 미치기 때문입니다.
또한 질권 설정 사실이 등기부에 표기되어 확인될 수 있으므로 집주인은 집이 금융기관에 묶인다는 사실이 되는 것이기 때문입니다. 또 세입자가 대출금 상환을 못할 경우 은행이 해당 집을 상대로 권리를 행사하기 때문에 불합리한 점이 생길 수 있다고 봅니다.
질문에 대한 답변이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.