안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 5천만 원짜리 토지를 살 때도 잔금 ..
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.일반적으로 5천만 원짜리 토지 매매 계약 시 계약금과 잔금을 당일 동시에 지급하고 거래를 마무리하는 것은 가능합니다. 법적으로 정해진 원칙은 아니지만 매도인과 매수인이 합의만 한다면 당일 잔금 지급 방식으로 진행할 수 있습니다.몇 가지 조건이 충족될 때 안전하게 진행할 수 있습니다. 첫째, 매도인이 등기필증, 신분증, 인감증명서 등 서류를 완벽하게 준비하고 있어야 합니다. 둘째, 매수인이 잔금을 준비하는 동안 매도인 토지의 등기부등본을 다시 한번 확인하여 계약 시점 이후 근저당권 등 새로운 권리 변동이 없는지 반드시 확인해야 합니다.소액 토지 거래에서는 서류 준비가 비교적 간단하기 때문에 당일 잔금으로 진행하는 사례가 많습니다. 하지만 일반적으로는 계약 후 한 달 내외의 기간을 두고 잔금을 치르는 것이 원칙입니다. 그 이유는 매수인이 토지 현황을 다시 확인하거나 대출 진행을 위한 충분한 시간을 확보하기 위함입니다. 또한, 매도인 역시 서류 준비와 세무 처리를 위한 여유가 필요하기 때문입니다.
부동산
Q. 우리나라 공공임대주택 확대 정책이 주거 안정에 어느 정도 기여하고 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.우리나라의 공공임대주택 확대 정책은 국민 주거 안정에 기여하는 바가 큽니다.공공임대주택 확대 정책은 주택을 저렴하게 공급해 주거비의 부담을 낮추고 주거권 보장이 필요한 주거 취약 계층에게 큰 힘이 되고있습니다.신혼부부 청년층 전세 사기 피해자들에게 우선 공급해 안정적인 주거환경을 제공합니다.공임대주택은 부동산 시장의 갑작스러운 가격 변동에도 안정적인 주거 환경을 제공해 전세 사기와 같은 위험으로부터 국민을 보호하는 안전망 역할을 합니다.일반 주택 시장의 전월세 가격 상승을 억제하는 효과도 있어 전체 주택 시장의 안정에도 기여합니다. 공급 물량의 제한과 입지 문제 등으로 인해 모든 수요를 충족시키지 못하는 한계점도 존재합니다. 그럼에도 불구하고 정부의 지속적인 공급 확대 노력은 주거 불안정성을 해소하는 데 중요한 역할을 하고 있으며 향후에도 그 중요성은 더욱 커질 것입니다.
부동산
Q. 공인중개사등록번흐검색할시에.ㅈ
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공인중개사가 쌍방으로 할 건지 중개로 할 건지 묻는 의도는 중개 방식과 수수료를 어떻게 할지 사전에 정리하려는 의미입니다. 원칙적으로 한명의 공인중개사 매도인과 매수인 양쪽 모두의 의뢰를 받아 중개할 수도 있고 공인중개사 두 명이 각각 매도인과 매수인 데려와 한명씩 대리하듯이 의뢰받아 중개할 수도 있습니다. 쌍방중개의 경우 양쪽에서 각각 중개수수료를 받게 되고 단일중개라면 한쪽에서만 중개수수료를 받습니다. 토지 거래는 거래금액이 크고 이런 경우 수수료 차이가 크게 발생할 수 있어서 사전에 명확히 하려는 것입니다.
부동산
Q. 최근 전세 물량이 많이 줄어들고 월세가 늘어나고 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.최근 확실히 전세 물량은 줄고 월세 물량은 늘어나는 추세입니다. 전세사기 사건과 역전세 위험으로 임대인과 임차인 모두 전세에 대해 걱정이 많아 선호하지 않고 금융당국의 전세대출 규제 강화로 자금 조달도 어려워졌습니다. 금리 상승으로 집주인 입장에서는 전세금을 받아 대출 상환 대신 월세를 통해 안정적으로 현금 흐름을 확보하는 방식이 더 유리해졌습니다. 이에 따라 신규 및 기존 계약 갱신 시 전세보다 반전세나 월세로 돌리는 경우가 많아졌고 수도권을 중심으로 월세 거래량이 전세 거래량을 앞설 정도로 증가했습니다.
부동산
Q. 3500만원정도 부동산 매매,증여 질문해요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.가족 간 아파트 명의 이전을 고려할 때 매매와 증여는 세금과 절차에서 차이가 있습니다. 매매는 실제 거래금액으로 계약서를 작성해 양도소득세와 취득세를 납부해야 하며 시세보다 현저히 낮게 계약하면 국세청이 증여로 의제할 수 있습니다. 증여는 증여세가 부과되는데 직계존비속 간에는 10년간 5천만 원까지 공제가 가능하고 3천 500만원 정도의 부동산 증여는 세금이 없습니다.절차상으로도 증여계약서를 작성해 등기 이전만 하면 간단합니다. 법무사 선임은 반드시 소속 지역일 필요는 없지만 해당 부동산 소재지에서 활동하는 법무사가 지방법원 등기소와 업무 경험이 많아 처리 속도가 빠르고 편리한 경우가 많습니다.
부동산
Q. 대출있는 빌라, 월세보증금 고민되어 문문의드려요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현재 가계약한 월세 매물은 매우 위험합니다. 매매가가 11억인데 융자가 12억이라면 이미 담보가치보다 대출이 초과된 깡통주택 상태이고 임대인의 채무불이행 시 임차인의 5천만원 보증금은 보호받을 수 없습니다. 선순위 근저당이 12억 걸려있다면 보증금 반환 우선순위에서 임차인은 최후순위라 사실상 회수 가능성이 없습니다.보증보험 가입도 불가능하거나 거절될 확률이 큽니다. 추가로 세입자가 나가지 않은 상황에서 먼저 잔금을 치르는 조건은 임차인 권리 보호에 불리하며 추후 보증금 반환 문제 시 대응이 불가능합니다. 이 계약은 진행하지 않는 것이 맞습니다.이미 가계약을 했다면 가계약금 포기 여부를 검토하더라도 본계약까지 진행하는 것은 피하는 것이 안전합니다. 계약 시 반드시 등기부 등본과 대출 현황, 보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.
부동산
Q. 서울 신도림 오피스텔 월세 가격 세팅은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울 신도림 등 역세권 오피스텔의 월세 가격은 단순히 분양가만으로 정해지지 않고 주변 시세, 역세권 프리미엄, 건물 연식, 관리비 수준 등이 종합적으로 반영됩니다. 일반적으로 임대수익률은 연 6%수준으로 보시면 되고 분양가 1억 시 연600만원 수익이 적정선으로 보입니다. 월 35만~50만원 선에서 월세를 설정하시면 될 것 같습니다. 흔히 보증금과 월세를 조합하여 말씀하신 것 처럼 1000/50 또는 2000/45 정도면 적당합니다.같은 신도림이라도 신축인지, 오피스텔 내 가전 가구 옵션 여부, 관리비 수준, 층, 뷰 차이에 따라 월세가 5만 원 정도 차이 날 수 있습니다.
부동산
Q. 추후 한국의 주거 문화는 전세에서 월세로 변화하게 될까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.한국의 주거 문화가 전세에서 월세로 점차 이동하는 흐름은 이미 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 전세 제도의 특징은 높은 보증금 받아 집주인이 보증금 운용을 통해 수익을 내는 것인데 금리가 높을 때는 수익이 생겼지만 지금처럼 금리가 낮아지면 집주인 입장에서도 전세보다는 월세를 선호할 수 밖에는 없습니다. 청년층이나 무주택 가구 입장에서도 큰 목돈을 마련하기 어렵기 때문에 당장 매월 돈이 나가더라도 월세를 선택할 수밖에 없는 상황이 늘어나고 있습니다. 한국은 여전히 전세에 대한 선호가 뿌리 깊고, 정책적으로도 서민 주거 안정을 위해 전세 제도를 완전히 없애기는 쉽지 않습니다. 따라서 단기간에 서구식 완전 월세제로 전환되기보다는 전세 비중은 줄고 반전세나 월세 비중이 점진적으로 확대되는 구조적 변화가 이어질 것으로 전망됩니다.
부동산
Q. 부동산청약 가점제와 추첨제가 어떻게 다른가요???
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 청약 제도에서 가점제와 추첨제는 당첨자를 선정하는 방식의 차이 입니다.가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등 항목별 점수를 합산해 점수가 높은 순으로 당첨자를 뽑는 방식입니다. 무주택 기간이 길고 부양가족이 많으며 통장 가입 기간이 오래된 사람에게 유리합니다. 추첨제는 자격 요건만 충족하면 일정 비율의 물량을 무작위로 추첨하여 선정하기 때문에 상대적으로 가점제 점수가 낮은 1~2인 가구나 청약통장 가입 기간이 짧은 청년층도 당첨 기회를 가질 수 있습니다. 초보자가 전략을 세울 때 가장 먼저 확인해야 할 핵심 기준은 본인의 가점과 공급 물량의 배정 비율입니다. 단지마다 가점제와 추첨제 적용 비율이 다르기 때문에 본인이 점수 경쟁이 유리한지 아니면 추첨 기회를 노려야 하는지를 먼저 판단해야 합니다. 자신의 청약 가점 몇점이고 어느 수준인지 계산해 보고 관심 단지의 공급 유형과 지역별 가점과 추첨 비중을 비교하는 해서 당첨 가능성을 보시길 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격 취득 이후 방향성에 대해 현실적인 궁금증
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 취득 후 바로 부동산을 개업하기는 현실적으로 어렵습니다.부동산 중개의 실무 경험이 없는 상황으로 위험부담이 클 수 있기 때문에 자격증 취득 준비 단계에서 부터 중개보조인으로 부동산에 취직 또는 아르바이트를 통해 실무 경험을 쌓으신길 바랍니다.아니면 자격증 취득 이후에 단기간이라도 실무 경험을 하시고 개업하시길 바랍니다.현재 부동산 시장이 좋지는 않기에 조급하게 시작하지마시고 천천히 경험부터 쌓으시면 정년없는 직업이니 괜찮습니다.