안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 디에이치 대치 에델루이... 근정당권 설정 후 열쇠 지급??
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.근저당 설정 후 입주할 수 있도록 열쇠를 지급한다는 것은 재건축 사업을 진행하며 재건축 조합이 공사 대금에 대해 지급을 못해 조합원 물건에 시공사가 근저당을 설정하여 추후 지급 여부가 불투명한 공사 대금에 대해 안전장치를 하고자 하는 것 같습니다.현대건설이 조합 개인의 물건에 근저당을 설정하면 추후 조합에서 공사대금에 대해 미지급 등 상황이 생길 경우 개인 아파트에 대해 경매 신청 등 재산권 행사를 하면 조합원 아파트에 비해가 발생합니다.물론 조합에서 현대건설에 공사대금을 완벽하게 지급하면 근저당은 사라질 겁니다.이런 위험한 요구에 개인적으로 대응하지마시고 조합 회의 등 현재 조합의 재무상황, 미지급 내역 등 요청하시고 필요 시 외부 전문가 선임, 지자체 중대 등을 요청하시길 바랍니다.
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Q. 일자가 아닌 ㅁ자 복도식 아파트는 뭐라고 부르나요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.질문하신 구조의 아파트는 중정형 복도식 아파트 또는 폐쇄형 중정형 아파트라 말합니다.복도식 아파트는 우리가 쉽게 볼 수 있는 일자로 길게 복도가 형성된 일자형 복도식과 ㅁ자 또는 ㄷ자 형태로 가운데 중정이라는 공간을 만들어 놓은 중정형 복도식 또는 폐쇄형 중정형이 있습니다.상층부에서 내려보면 중정의 공간이 뚫려인어 1층이 보이는 구조이며 건축학에서는 코트하우스형 이라고도 합니다. 1970년대부터 복도식 및 중정형 복도식 아파트 또는 폐쇄형 중정형 아파트가 유행했지만 사생활 침해, 복도 소음, 구조로 인한 면적 비효율성 등으로 1990년대부터 계단형 아파트가 인기있는 상황입니다.
부동산
Q. 전세 세입자 중에 대출 없이 전세 계약하는 비율이?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지역에 따라 차이는 있겠지만 수도권의 경우 본인 자금 100%로 전세 임대차 계약을 하는 경우는 매우 드문 경우 입니다.수도권 지역의 전세 가격은 지방 주소도시 매매가격을 추월한 경우도 많고, 상대적으로 전세가격이 높아 10% 정도 수준으로 본인 자금 100%로 전세 없이 계약하는 수준입니다.지방의 경우도 수도권 대비 조금 높지만 대출없이 전세 계약하는 경우는 많지 않으며 10~20% 수준으로 보면 될 듯 합니다.이는 공식적인 자료에 근거한 것은 아니고 개인의 경험 기반으로 이해해주시면 됩니다.
부동산
Q. 수익률 대비 임대료를 지급하는 약정도 가능한건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.상가 임대차 계약를 진행할 때 임대료 산정 방식은 임대인과 임차인 간 합의로 정합니다. 질문자님이 문의하신 것처럼 고정적으로 동일한 임대료를 지급하는 대신 매달 발생하는 매출액 또는 수익과 연동해서 임대료를 산정하고 지급하는 수익연동형 임대료로 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 매출 변동이 크고 매출 공개가 가능한 대형 마트, 프렌차이즈 카페, 영화관 등의 업종에서 현재도 계약하는 방식입니다.정해진 금액으로 계약하는 것이 아니기 때문에 계약서 작성 시 명확한 작성에 더 신경쓰셔서 분쟁이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.
부동산
Q. 시공사가 공사비 증액을 당연하게 요구해도 되는 건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.시공사가 공사 비용의 증액을 요구하는 경우는 있으나 당연한 것는 아닙니다.지역주택조합이 시공사를 선정하고 시공 계약을 진행하는 중 자재비의 인상, 설계변경, 인허가 등 문제로 지역주택조합에 합당한 근거와 논리로 공사 비용의 증액을 요청할 수는 있습니다.조합은 시공사의 공사비 증액 요구에 거절할 수 있으나 조합이 무조건 수용할 필요는 없지만 합당한 상황에 무조건 거절 시 공사 지연, 공사 중단 등 갈등이 생길 수 있습니다.공사비 증액이 타당한지 검토, 시공사와 상의, 조합의 의결 등 단계를 걸쳐 증액이 필요한 경우 진행하는 것으로 보시면 됩니다.
부동산
Q. 토지보상에 대한 기준은 어떻게 마련이 되는 건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 개발로 인한 토지 수용 시 토지에 대한 보상은 토지보상법을 근거로 진행됩니다.정당한 보상을 지급하는 것을 원칙으로 공시지가나 단순 시세로 보상금액을 산출하는 것이 아니라 감정평가사 3명을 선정하여 산술평균을 계산해서 보상금을 정합니다.감정평가사 3명은 사업시행사와 토지소유주 또는 조합이 각각 1명씩 2명을 선정하고 나머지 1명은 사업시행사와 토지소유주 또는 조합에서 합의해 선정합니다.3명의 감정평가사가 명확한 근거를 기반으로 보상금액을 산출하고 평균을 보상금으로 정하는 것이기 때문에 임의로 보상금액은 부풀리는 것은 불가능하며 현실은 주변 시세보다 오히려 낮은 가격에 보상금이 결정되는 경우가 많아 보상금에 대한 합의가 늦어지고 사업 지연으로 이어지는 상황이 더 많이 발생합니다.
부동산
Q. 공공임대 신청 시 무주택 세대구성원이 어디까지
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공공임대주택 청약 시 무주택의 기준은 신청자 본인과 동일주소지의 주민등록표상 등록된 모든 세대주와 세대원이 무주택 기준을 충족해야 합니다.유주택 세대주인 부모님과 함께 세대를 구성해 주민등록표상 등재된 상황이라면 무주택 기준을 충족하지 못하기에 청약 조건에 부합하지 않습니다.이런 상황이라면 세대 분리를 통해 별도 세대를 구성한 후 청약을 진행하셔야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 국가 고시 자격증의 경우에 남에게 양도도되나요??
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.국가 고시를 통해 자격을 득한 자격증을 타인에게 양도 및 대여할 경우 자격기본법에 의거 불법이며 적발 시 자격 취소와 형사처벌 대상이 됩니다.자격증 대여에 대한 신고 시 보상은 자격증의 종류 및 관할부처에 따라 다르며 보상이 없기도 합니다.고용노동부의 국가기술자격은 신고자 포상금 제도 운영를 운영 중이며 공인중개사 등은 지자체별 운영하기도 합니다.
부동산
Q. 안방 베란다 누수 발생했습니다. 전 집주인과는 별개인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매수 시 중대 하자에 대한 미고지의 경우 매도인에게 책임 및 손해에 대해 요청할 수 있습니다.누수의 경우 통상 매매 시 중대하자의 미고지로 보기 어렵습니다.말씀하신 것처럼 매매 당시 매수인분께서 확인했을 때도 없었던 것이고 매도인도 인지하지 못한 상황이기 때문입니다.누수는 통상 윗집의 배관 또는 공용 배관으로 인해 아랫집에 발생하는 것으로 일단 관리사무소에 이야기하시고 관리사무소를 통해 윗집에 연락해 누수 원인을 확인하기 위한 누수탐지를 진행하시길 바랍니다.누수탐지 전문업체를 통해 누수탐지 진행 시 통상 20~30만원의 비용이 발생하며 이를 통해 누수의 원인이 공용배관이라고 판명나면 누수탐지 비용 및 누수 원상복구에 대한 비용 일체를 아파트 관리사무소에서 지급 또는 아파트에서 가입한 보험사를 통해 받을 수 있습니다.누수의 원인이 윗 세대에 의해 발생한 것으로 판명 시 윗 세대에서 비용 일체를 부담해야하며 일상생활배상책임보험 또는 화재보험의 특약으로 가입된 보장을 통해 윗 세대는 보전받을 수 있습니다.
부동산
Q. LH의 미분양 아파트 매입 관련 설명회...
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.LH는 2025년 9월 16일 수도권을 제외한 지방의 준공 미후 미분양 아파트에 대해 LH가 매입하는 것에 대한 매입 설명회를 개최한다고 합니다.LH의 미분양 아파트 매입 계획은 이번이 2차이고 매입과 관련한 공고 주요 내용을 설명하고 기존 1차 매입과의 변경사항에 대해 안내할 예정입니다.매입 대상과 매입 가격에 대한 산정 방식, 매입 절차, 기타 문의사항에 대한 답변 형식으로 진행합니다.매입 대상은 수도권을 제외한 지방의 준공 이후 미분양 아파트가 대상이고 2025년 3000호, 2026년 5000호로 총 8000호른 매입할 예정입니다. 매입 가격은 감정가격의 90% 수준을 기준으로 조정 범위로 결정하며, 저가 매입 방식으로 매도 희망가격이 낮은 주택을 우선으로 매입합니다. 매입 후 공급 공공임대, 분양전환형 매입임대이고 일부는 전세 형식으로 제공할 것도 고려하고 있습니다.