안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 장기보유특별공제 거주기간 문의합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.사원용 임대주택에 거주하다가 분양전환을 받으면, 분양받은 날부터 소유권이 생긴 걸로 보기 때문에 장기보유특별공제의 보유, 거주기간은 분양일 이후부터 계산됩니다.즉, 임대기간 동안 살았던 건 거주기간에 포함되지 않고, 분양받은 시점 이후의 기간만 인정된다고 보시면 됩니다.
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Q. 상가투자해서 원금이자 못갚으면 어떻게되나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.상가 대출을 못 갚아서 경매로 넘어가면, 은행은 담보 잡힌 상가를 먼저 경매로 팔아서대출금을 회수합니다.만약 경매 후 회수한 금액이 대출 잔액보다 적으면 그 차액은 여전히 빚으로 남습니다. 그럼 은행은 남은 채무를 다른 재산이나 월급, 예금 같은 것에 압류해서 받아낼 수 있습니다.즉, 상가 경매로 끝나는 게 아니라 부족분은 다른 재산에도 영향이 간다고 보시면 됩니다.
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Q. 4년 살고 있는 전세집 곧 이사 가는데 곰팡이 제가 비용 다 내야 하는걸까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.말씀하신 경우는 세입자가 따로 벽지나 바닥 비용을 낼 필요가 없습니다. 벽지, 바닥 등은 통상적으로 집주인이 책임지는 원상복구 범위에 들어가고, 곰팡이 같은 경우 건물 구조나 환경 문제라서 임차인 책임으로 보지 않습니다.이사 청소만 깔끔하게 해주시면 되고, 벽지·바닥 교체 비용까지 부담하실 필요는 없습니다.
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Q. 할머니의 아파트재개발 보상관련 질문
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.재개발에서 보상을 받으려면 당시에 소유자나 세입자로서 정식으로 권리신고를 하고, 관리처분계획에 포함돼 있어야 합니다. 그냥 이름만 대면 권리가 인정되는 건 아닙니다.이미 2022년에 입주까지 마무리된 상태라면, 지금 가서 권리를 주장하기는 사실상 어렵습니다. 보상이나 분양권은 다 확정돼서 정산이 끝난 상태일 가능성이 커 보입니다.혹시라도 권리가 있었는데 누락됐다고 생각하시면, 관련 서류_당시 등기부, 임대차계약서 등를 가지고 변호사 상담을 받아보시는 게 현실적인 방법입니다.
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Q. 새로운 임대주택 등록에 대한 변경사항
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.첫째, 지금은 아파트는 더 이상 신규로 등록임대가 불가합니다. 2018년까지는 가능했는데, 그 이후 제도가 바뀌면서 아파트는 임대사업자 등록을 못 합니다. 지금은 오피스텔이나 다가구, 다세대 같은 비아파트만 신규 등록이 가능합니다.둘째, 종부세 합산배제도 옛날처럼 자동으로 다 되는 게 아니고, 조건이 꽤 까다로워졌습니다. 특히 아파트는 신규 등록 자체가 안 되니까 종부세 합산배제 혜택도 받을 수 없습니다.다만 비아파트(예: 오피스텔)를 장기임대주택으로 등록하면 일정 조건 충족 시 합산배제 혜택을 받을 수 있습니다.
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Q. 아파트 관리비 어느정도 나오는지 질문드립니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 관리비는 다양한 항목에 합산으로 결정되어 아파트별 상이합니다.서울 아파트 관리비는 전용 85㎡ 기준으로 평균 월 25만~30만 원, 평당으로는 약 3천 원 정도 나오고, 여름철에는 냉방비와 전기요금 때문에 다른 달보다 다소 더 많이 나오는 편입니다.
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Q. 상가주택을 일반 주택으로 용도 변경하는 방법?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.말씀하신 상황이면 1층 상가를 주거용으로 용도변경 할 수는 있습니다.다만 그냥 쓰는 걸로는 주택으로 인정 안 되고, 건축물대장 상 근린생활시설(상가)를 단독주택으로 용도변경 해야 합니다.이 과정에서 지자체 구청 건축과에 신청해야 하고, 건축기준_채광, 환기, 주차, 소방 등이 주택 요건을 충족해야만 허가가 나옵니다.용도변경이 완료돼야 세법상 주택으로 인정받아서 양도세 비과세나 1세대 1주택 혜택 계산에 포함될 수 있습니다.실제로는 현재 그냥 주거로 쓰는 것과 법적으로 주택으로 바꾼 것은 다르니, 양도세 문제를 고려하신다면 꼭 정식으로 용도변경 절차를 밟으셔야 합니다.
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Q. 외국인 토지거래허가제가 시행되는 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.이번에 외국인에게 국내 주택을 마음대로 못 사게 수도권 대부분 지역이 지정됐어요. 말하자면, 서울 전체, 인천의 대부분 구, 그리고 경기도 거의 전역이 토지거래허가구역이 된 겁니다.서울 전역 전체경기도 – 양주, 이천, 의정부, 동두천, 양평, 여주, 가평, 연천 제외한 23개 시·군인천 – 동구, 강화군, 옹진군 제외한 7개 구이 지정은 오는 8월 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간 유효하고, 상황 봐서 연장 여부는 추후 결정될 예정입니다.
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Q. 국민임대주택 신청하려고 하는데 월평균 소득에 육아휴직 수당도 포함되나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.네, 이 부분 많이들 헷갈리십니다.국민임대주택 신청할 때 보는 소득 기준은 세대 전체 소득을 합산해서 따집니다.즉, 본인 소득뿐만 아니라 배우자가 받는 육아휴직수당도 소득에 포함돼요.그래서 말씀하신 것처럼 본인 소득만 보면 기준에 맞는데, 아내분 육아휴직수당까지 합치면 초과된다면 자격이 안 될 가능성이 높습니다.정리하면, 육아휴직수당도 소득으로 인정되기 때문에 세대 합산 소득 기준을 넘기면 국민임대주택 신청은 어렵다고 보셔야 합니다.
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Q. 부동산 가격 상승의 가장 큰 요인은 무엇인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.보통 집값은 사려는 사람이 많아지면 올라갑니다.예를 들면, 지하철이나 큰 도로가 새로 생긴다든지, 산업단지나 대형 쇼핑몰이 들어온다든지 하는 개발 호재가 있으면 수요가 확 늘죠.또 금리가 내려가서 대출이 싸지거나, 정부가 세금 줄여주고 규제 풀어주는 경우에도 사람들이 집을 더 사려 해서 가격이 오릅니다.반대로 사는 사람이 줄면 내려갑니다.경제가 안 좋아서 소득이 줄거나, 금리가 올라서 대출 부담이 커지면 집을 사려는 수요가 줄어들어요.또 새 아파트가 대량으로 공급돼서 집이 남아돈다 싶을 때도 가격이 내려갑니다.그리고 교통 불편해지고, 학군이나 생활 인프라가 나빠지거나 인구가 빠져나가는 지역은 자연스럽게 집값이 빠지게 되죠.