안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 원룸 가계약 파기시 계약금 반환여부가 궁금해요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.원룸 가계약 후 지인분께서 계약을 파기하신거면 계약금 반환이 불가합니다.다만 원룸 매물의 알리지않은 하자 등 사유가 있다면 계약금 반환은 불가합니다.말씀하신 계약 파기 이후, 입주 전에 다른 임차인이 계약한 것은 지인분의 계약과 관계없는 부분으로 이 부분이 지인분 계약의 계약금 반환 사유는 아닙니다.
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Q. 원룸 계약 할때요 중개보조원 사기...? 질문
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 중개사는 자격증을 가진 대표자나 소속 공인중개사로, 실제로 계약서에 사인하고 법적 책임도 지는 사람입니다.반대로 중개보조원은 단순히 도와주는 역할만 할 수 있고, 계약 체결이나 중개 행위에 대한 법적 책임은 못 집니다.즉, 방을 보여주거나 안내는 중개보조원이 해도 상관없는데, 계약서 작성, 도장은 반드시 공인중개사 이름으로 들어가야 합니다.계약할 땐 사무소 등록증 걸려있는지, 실제 공인중개사가 입회하는지 꼭 확인하세요.정리하면, 방을 보여주는 건 중개보조원이어도 문제 없지만, 계약은 반드시 공인중개사와 진행해야 사기 위험을 막을 수 있습니다.
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Q. 세입자가세탁기사용부주의로배관으로물이흘러들어가아래층천장
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.이 경우는 원인을 어떻게 보느냐에 따라 달라집니다.만약 세입자가 세탁기를 잘못 설치하거나 관리 소홀로 누수가 난 거라면 세입자가 책임져야 하고, 집 구조나 배관 자체 문제라면 집주인이 시설 수리비랑 아래층 보수비를 부담하는 게 맞습니다.즉, 사용자 과실이면 세입자, 시설 결함이면 집주인이 책임지는 구조라고 보시면 됩니다.세입자의 사용 부주의라면 세입자가 누수탐지비용 및 아래층 복구비용을 부담해야합니다.
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Q. 이번 정부의 부동산 공급정책으로 나올 카드는 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현 정부가 내놓은 627 대책은 집 구매 대출을 완전 꽉 막아놓은 겁니다. 더 이상 대출끼고 집 사기 힘들어진 거고, 영끌이나 갭투자하는 사람들 다 막았습니다. 실거주 목적 아니면 아예 꿈도 못 꾸게 해놓은 상황입니다.그런데 집값을 잡으려면 결국 공급이 답입니다.전문가들 말에도 공급 정책은 이제부터 슬슬 나올 예정이며 아래와 같이 예상됩니다.4기 신도시 개발: GTX 중심으로 교통 좋은 곳에 스마트 신도시를 대규모 개발유휴 부지(놀고 있는 땅) 활용: 공공기관이나 기업이 갖고 있지만 안 쓰는 땅을 주택용으로 바꿔서 주택 공급도심 재건축/재개발: 서울, 수도권 낡은 아파트를 다시 지으면서 용적률_얼마나 높이 짓나, 도 더 높여서 한 자리에서 더 많이 공급하는 방식.직주근접 플랫폼 주택: 젊은 층(청년, 신혼부부) 대상 교통 좋은 역세권 중심에 슬세권 공급 확대.요약하면, 새 집 많이 짓고, 지금 있는 땅은 잘 활용하면서, 도심 재정비,고밀 개발도 활성화할 것으로 예측합니다.
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Q. 토허제 매매 자격 관련 질문 드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.토지거래허가제 지역에서 집을 매수할 때는 실수요 목적 여부가 핵심입니다. 부모님이 유주택자라도, 본인이 별도 세대로 분리해서 실제 거주할 목적이라면 허가 요건에 들어갑니다. 다만, 형식상 세대분리만 하고 실거주를 안 하면 문제가 될 수 있으니, 실제로 이사 나와서 거주한다는 점을 확실히 해야 합니다.본인 명의로 세대분리 후 실거주하는 조건이라면 허가 가능성 높습니다.
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Q. 소형 아파트를 매수하려고 할 때 입지와 가격 중 어느 부분을 더 우선시하는 게 현명한 선택일까요??
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.소형 아파트 보실 때는 입지를 우선 보시는 게 맞습니다.가격은 당장은 조금 싸게 사는 게 좋아 보여도, 결국 나중에 매도할 때 가치를 결정하는 건 입지예요. 교통, 학군, 생활 편의시설 같은 요소가 좋아야 수요가 꾸준히 있고, 그래야 가격도 방어가 됩니다.정리하면, 입지>가격>단지 관리 상태 이 순서로 보시는 게 현명합니다.좋은 입지에서 내 예산에 맞는 가격을 찾는 게 가장 안전한 전략입니다.
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Q. 58평 아파트 인테리어비 2억 썼으면 많이 쓴건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.솔직히 말씀드리면, 말씀하신 금액이면 “이 정도 주고 여기 들어가는 게 맞나?” 하는 생각 드는 게 당연합니다.현재 아파트 인테리어 평당 100~150만원 수준이며 재료에 따라 증가합니다.차라리 조금만 보태서 신축 아파트나 입지가 더 좋은 곳을 선택하는 게 거주 만족도나 향후 가치 측면에서 낫다고 보는 게일반적입니다.결국 핵심은 내가 지금 필요한 게 ‘위치’냐, ‘집 상태’냐, ‘투자 가치’냐 이 세 가지 기준입니다. 만약 조금 더 좋은 아파트 갈 수 있는 여력이 있다면, 장기적으로는 그쪽이 훨씬 나은 선택일 가능성이 큽니다.
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Q. 토지의 크기를 나타내는 필지라는 단위는 제곱마터로 환산하면 얼마나되는것인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.필지는 면적 단위가 아닙니다.한 필지는 하나의 토지 구획_필지 수 = 땅 조각의 개수를 뜻할 뿐, 크기는 제각각이라서 m²로 딱 떨어지게 환산할 수 없습니다.한 필지의 m²가 궁금하면, 그 필지의 면적값_토지대장, 등기부, 국토부 토지이용규제 확인서비스 등에 적힌 숫자를 확인해야 합니다.
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Q. 1억 2천 근저당 설정된 아파트 월세 계약시 보증금 얼마까지 괜찮을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.말씀하신 상황을 보면, 근저당이 1억2천이고 시세가 2억7천~8천 정도라서 담보 여력은 충분히 있는 편입니다.그래서 보증금 3천만 원 정도라면 위험은 크지 않습니다. 다만, 소액임차인 범위에 안 들어가면 최우선변제권은 없으니까 조심할 필요는 있어보이며,안전하게 하려면 특약에 아래와 같이 넣으시면 좋습니다.1. 대출,근저당 현황 고지 : 현재 설정된 근저당 외에 추가로 담보권을 설정하지 않는다.2. 보증금 반환 보장 : 임대차 종료 시 보증금은 매매대금으로 우선 상환한다.3. 확정일자 & 전입신고 : 계약 즉시 전입신고하고 확정일자 받도록 명시.4. 추가 담보 설정 금지 : 임대인은 임대차 기간 중 새로운 근저당이나 가압류 등 권리 설정하지 않는다.정리하면, 3천만 원 보증금 자체는 괜찮은 수준이지만, 혹시 모를 리스크를 막으려면 등기부 변동 감시, 특약, 확정일자 세 가지를 꼭 챙기시면 됩니다.
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Q. 임차인에게 전세금 을 돌려주기 위해 대출받을 수 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.보통 전세금을 돌려주려면 매매가 먼저 이뤄지는 게 가장 깔끔한데, 그게 안 되면 말씀하신 것처럼 전세퇴거자금대출을 활용해서 임차인 보증금을 내줄 수 있습니다. 다만 요즘 대출 규제가 있어서 집이 시세 대비 어느 정도 담보가치가 있는지, 본인 소득·신용 상황이 어떤지에 따라 한도가 달라지고 승인 여부가 갈립니다.즉, 원칙적으로는 가능하지만, 대출 규제 상황으로 금융기관 심사를 통과해야 하니 미리 은행이나 주거래 금융기관에 상담을 받아보시는 게 안전합니다.