안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 토지거래 허가제 지역 월세 세입자 있는집 매매하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.토지거래허가제 지역의 거래는 매수자의 실거주 목적 외 매매가 불가합니다. 현재 월세 세입자가 있는 상태에서 매매를 하려면 매수자가 월세 세입자 계약 승계를 전제로 허가를 받아야 합니다. 월세 임대차 계약 기간_1~2년을 그대로 승계 받을 수 있는 매수자를 찾는 게 우선입니다. 만약 매수자가 매수 후 실거주하려는 상황이라면 매수자가 기존 세입자와 협의해서 조기 퇴거를 진 해야 하고, 그 과정에서 금전적 보상 등 지급이 필요합니다.
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Q. 서울 근저당 없는 전세인데 판단을 못하고 있습니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세보증보험 가입이 불가한 것은 안타깝지만말씀하신 상황을 고려하면 전세사기 위험은 낮아보입니다.집주인에게 근저당, 융자 등 채무도 일체없으고 매매가 대비 전세가율은 75% 수준으로 비교적 낮은 수준입니다.임대인이 전세권 설정 등기를 하라고 하는 등 임차인의 불안을 해소하려는 태도를 보이는 모습도 이를 뒷받침합니다.전세권 설정은 보증보험이 불가능한 경우 임대보증금을 보호할 수 있는 가장 강력한 법적 안전장치이기 때문입니다.전세권 설정 등기만 확실히 진행하시면 큰 문제는 없을 것으로 보여집니다.계약 시 보증금 반환 시기를 명시한 특약을 반드시 넣으시길 바랍니다.
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Q. 동네상권 아파트단지 홍보방법중 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.소상공인 분들은 홍보가 매우 중요합니다.아파트 홍보는 크게 3가지로 나뉠 수 있습니다.먼저 아파트 게시판 게시 홍보입니다.아파트 게시판 갯수에 따라 비용이 상이합니다.다음은 직투방식입니다.세대 우편함에 넣거나 관리비 고지서와 함께 전달하는 방식입니다.게시판 홍보대비 비용이 비싸지만 세대별 홍보가 가능하다는 장점이 있습니다.마지막으로 아파트 단지 내 홍보부스 설치입니다.일단위 비용을 지불하고 판매하는 제품 등을 직접 보여줄 수 있고 이목도 집중시킬 수 있어 효과가 매우 높지만 인력이 투입된다는 점을 고려하셔야 합니다.가능하다면 홍보부스를 추천드리나 여건상 불가하다면 직투방식이 효과가 좋습니다.
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Q. 월세 계약완료 후 계약서없이 달달이 살았습니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.주택 임대차 보호법 제6조에 의거 임차인은 계약 만료일 3개월 이전에 의사를 통보해야 한다고 명시하고 있습니다.자동연장계약 시 상호 협의에 의해 1달전에 이야기한다고 했다면 문서, 문자, 통화내역등이 있다면 그것을 근거로 할 수 있으나 근거가 없다면 통상 3개월 전 임대인에게 이사 의사를 전달하고 이사일을 정하는 것이 법적으로 타당해보입니다.
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Q. 노후에 접근성이 좋아야 하는 시설들은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.은퇴 후 노후 거주지에 대한 인프라에 대해서 답변드리면 말씀하신 것처럼 가장 중요한 것은 병원입니다.긴급 상황 시 이동 가능한 근거리에 병원,장보기 편한 마트, 취미생활 즐길 수 있는 시설 등을 추천드립니다.
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Q. 지금 전셋집 살고 있는데 바로 아래층으로 이사를 하거든요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.안타까운 상황이지만 임대인 입장에서 법적으로는 임대인분들의 대처가 맞습니다.양쪽 임대인분들께 다시 한번 현 상황에 대해 양해를 구해보시고 협의가 불가 시 말씀하신 방법으로 짐을 다 빼고, 정산 후 다시 짐을 넣으실 수 밖에는 없습니다.
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Q. 자취방 계약 시 가장 중요하게 봐야할 필수조건이있을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.자취방 계약 시 주거 목적에 따른 목적지까지의 거리가 제일 우선입니다.말씀주신 예시 중 학교가 있는 것으로 보아 학생으로 생각됩니다.학교까지의 거리, 통학방법, 자취방 주변 근린시설, 주거지 보안 등을 우선순위로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다
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Q. 현재 1기 신도시 재건축은 어떻게 진행되고 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.1기 신도시는 통상 분당(성남), 일산(고양), 중동(부천), 평촌(안양), 산본(군포) 5곳을 말하고 있습니다.현재 특별법 시행 후 선도지구 지정으로 본격적인 정비계획 수립 단계에 들어갔습니다.분당은 시범단지가 이미 정비계획 초안을 제출하며 속도를 내고 있지만, 일산은 사업성 부족과 분담금 부담으로 지지부진한 상황입니다.분담금은 최대 수억 원대까지 예상돼 주민 부담이 큰 편입니다.2030년 입주는 사실상 불가능해졌고, 빠르면 2027년 착공이 현실적인 목표로 보면 될것같습니다.
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Q. 아파트 관리비 항목 중 입주자가 납부 의무가 없는 비용은?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트를 임차해 거주하면서 납부해야하는 아파트 관리비는 크게 3가지로 구성됩니다.먼저 실제 사용한 비용을 납부하는 전기, 수도, 커뮤니티시설 이용료 등 입니다.이 부분은 사용에 대한 납부입니다.다음은 아파트 운영에 대한 비용으로 입주자대표회의 운영비, 기본관리비, 공동전기료 등이 있으며 납부해야합니다.마지막으로 아파트 유지보수에 대한 비용으로 장기수선충담금이 있는데 이 금액은 계약 기간에 관리비를 통해서 임차인이 우선납부하고 계약기간 만료 시 임대인에게 돌려받아야하는 금액입니다.
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Q. 월세 보증금 마련할때 집주인한테 계좌로 보내는 방식인지 궁금합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산에서 월세 계약서를 작성하는 시점에 임차인은 임대인에게 계약서 상 보증금 지급합니다.통상 임대인 명의 계좌입금으로 진행합니다.계약서 상 소유주인 임대인 계좌가 맞는지 확인하고 입금하시면 됩니다.