안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 디딤돌 대출 관련 주소지 변경 질문드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.매수자가 디딤돌 대출을 받으려면 실입주 요건 때문에 현재 집이 공실이어야 대출 실행이 가능합니다. 그래서 주소지를 미리 전출해 달라고 요구하는 건 그 조건을 맞추려는 것 입니다.다만 잔금 전에 전출하면 전입신고 공백이 생기고, 혹시 잔금이 지연될 경우 불리해질 수 있습니다. 보통은 잔금 당일에 맞춰 전출·전입을 동시에 처리하는 게 안전합니다. 매수자와 은행과의 조건을 다시 확인하시고, 불리한 상황이 안 생기도록 잔금일자와 전출 시점을 조율하는 게 좋습니다.
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Q. 전세 이사 후 어디까지 해줘야하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현행 임대차 계약에서는 일반적으로 일상적인 사용 중 발생하는 소모, 파손은 집주인이 책임지고 수리해야 하고, 임차인의 고의나 과실로 인한 파손만 임차인이 책임져야 합니다.6년의 계약 기간으로 볼 때 경첩이 오래 써서 그냥 떨어진 것으로 보는 것이 합당하여 임차인이 고의나 중대한 과실이 없었다면 수리 의무가 없으며, 집주인이 직접 고쳐야 하는 부분입니다.법적으로 억지로 수리해주거나 비용 부담할 필요 없습니다.
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Q. 청약 통장에 돈이 많이 들어가면 어떤 장점이 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.청약 통장 월 인정금액 25만원 상향에 따른 장점을 문의하신 것 같습니다.일단 한 달에 돈을 많이 넣으면 좋은 점은 크게 세 가지입니다.첫째, 청약 자격을 더 빨리 만들 수 있습니다.예전엔 10만원씩 넣으면 큰 금액을 모으는 데 오래 걸렸는데, 25만원씩 넣으면 훨씬 빨리 총액 조건이나 가점 기준을 충족할 수 있습니다. 예를 들어, 1,500만 원을 모으려면 10만원씩 넣으면 12년이 걸리지만 25만원으로 늘리면 5년이면 됩니다.둘째, 소득공제 혜택이 늘어납니다. 연말정산에서 청약 통장 소득공제 한도가 240만 원에서 300만 원으로 올라가서, 더 많은 세금을 돌려받을 수 있는 겁니다.셋째, 통장 금리도 소폭 올라갔습니다.최근 금리가 0.3%포인트 인상돼서 좀 더 이자를 받을 수 있습니다.모든 경우에 무조건 25만 원씩 넣어야 하는 건 아니고, 내 집 마련 목표와 자금 사정, 그리고 청약 전략에 따라 조절하는 게 좋습니다. 부담된다면 5만 원을 계속 유지해도 청약 횟수만큼은 인정가능합니다.결론적으로, 많이 넣으면 더 빨리 당첨 조건을 갖추고, 세제 혜택도 늘어나서 집 마련 준비가 빨라진다고 보면 됩니다.
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Q. 부동산 대출을 고정금리로 할지 변동금리로 할지 고민입니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지금 금리 상황을 보면, 기준금리가 이미 정점 근처라는 얘기가 많습니다.그래서 앞으로는 천천히 내려갈 가능성이 크다고 생각합니다. 이런 흐름을 감안하면 당장은 이자가 조금 높더라도 변동금리를 택하는 게 유리해 보입니다.반대로 안정적으로 지출을 예측하고 싶고, 금리 변동이 불안하다면 고정금리를 선택하세요.결국 본인 상황이 안정적인 지출이 중요한지, 아니면 조금의 위험을 감수하고 절약이 중요한지에 따라 선택하면 됩니다.
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Q. 등기부등본좀 봐주세요 뭐가뭔지 모르겠네요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.사진 속 등기부등본을 보면 현재 소유주는2020년 7월 14일 매매로 소유권 이전받은 도@@님 입니다.임차인 입장에서 중요한 건 근저당, 가압류 같은 권리관계입니다.사진 속 등기부등본 상 확인해보니 과거 근저당권은 있었지만 2020년에 모두 말소됐습니다. 지금은 소유권 외에 별다른 권리 부담이 없는 상태입니다.현재는 깨끗한 등기라서 전세나 월세로 들어가기에 안전한 편이라고 볼 수 있습니다. 다만 실제 계약 시에는 혹시 모를 추가 설정 여부를 다시 한 번 등기부로 확인하고, 확정일자와 전입신고까지 해 두시면 더 안전합니다.
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Q. 청약 추첨제는 가입기간 예치금 이런거 안따지나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.추첨제 청약은 예치금이 많고 적음보다 지역,평형별 최소 예치금 기준만 충족하면 됩니다.예를 들어 서울은 전용 85㎡ 이하가 300만 원, 수도권은 보통 200만~250만원, 지방은 200만 원 이하만 넣어도 추첨제 신청이 가능합니다. 평형이 커질수록 예치금 기준이 조금 올라가지만, 천만 원까지 넣어두실 필요는 없어요.유주택자로 추첨제만 노리신다면 해당 지역과 평형 기준 예치금만 맞춰놓고, 나머지는 빼서 다른 데 활용하셔도 무방합니다.
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Q. 경기 불황기에 부동산 시장이 주식시장보다 먼저 회복되는 이유
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.맞습니다. 일반적으로 경기 침체가 지나고 자산시장이 회복할 때 부동산이 주식보다 상대적으로 빨리 반등하는 경우가 많습니다. 이유는 몇 가지가 있는데요.첫째, 부동산은 실물 자산이라서 경기 불안기에도 주거 수요가 꾸준히 유지됩니다.둘째, 정부가 경기 부양을 위해 금리 인하나 부동산 규제 완화 정책을 먼저 쓰는 경우가 많아, 직접적인 회복 동력이 빨리 붙습니다.셋째, 주식은 기업 실적이 가시적으로 개선되어야 오르지만, 부동산은 심리와 유동성에 따라 선행적으로 가격이 움직이는 경향이 있습니다.경기 회복 국면에서는 유동성과 정책 효과 때문에 부동산이 먼저 꿈틀거리고, 주식은 실적 회복이 확인되면서 뒤따라 회복하는 흐름이 흔히 나타납니다.
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Q. 테마주로 판단하는 기준은 무엇인가요?!
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.테마주는 보통 기업의 실적이나 본업 성과와는 크게 상관없이, 특정 이슈나 사회적 흐름 때문에 단기간에 투자자 관심이 몰려 급등하는 종목을 말합니다.예를 들어 정치인 관련주, 신산업 정책 수혜주, 갑작스런 사건&사고 관련주 같경우입니다. 모든 이슈가 테마주를 만드는 건 아니고, 이슈와 기업 이미지가 연결되면서 시장의 수급이 몰릴 때 테마주로 분류합니다.그러니까 단순히 이슈가 있다고 다 테마주는 아니고, 실제 기업 가치보다 이슈에 따라 움직이는 게 핵심 기준이라고 보시면 됩니다.
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Q. apec 행사에 경주 박물관을 활용한다고 하는데, 어떠한 이유에서 인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.경주 국립박물관을 APEC 행사 시 만찬장으로 활용하는 부분을 말씀하신는 것 같습니다.경주 국립박물관을 APEC 행사 시 만찬장으로 활용하는 가장 큰 이유는 문화적 상징성과 안전성입니다.월정교나 첨성대 등도 후보였지만, 문화재를 발굴 조사 없이 그대로 사용할 수 있는 곳이 경주박물관뿐 입니다.또한, 경주 국립박물관은 신라 천 년의 역사와 세계유산 도시 경주의 정체성을 담은 장소로, APEC을 통해 한국의 문화력과 고유 가치를 전 세계에 각인시키기 딱인 장소로 평가받습니다.다만 경주 국립박물관을 APEC 행사 시 만찬장으로 사용하기 위해서는 내부 구조 변경, 주차장, 조명 등 공사 비용이 발생됩니다.경주시는 동측 월성주차장에 25억 원을 들여 차량 260대 규모 주차공간을 새로 만들고, 조명·관제 시스템을 새로 설치 중이라고 합니다.그리고 박물관 정원 내부 중앙 마당에는 만찬장을 조성하는 공사가 진행되고 있습니다.
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Q. 다주택자 지방 전세대출 가능은행 아시나요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지방에서 다주택자가 전세대출을 받기는 요즘 규제 때문에 쉽지 않습니다. 신한은행은 전국 단위로 조건부 전세대출을 막았고, 국민은행이나 우리은행도 비슷한 분위기라 제한이 많습니다. 다만 지방에서는 하나은행, 농협은행, 우리은행 같은 시중은행이나 BNK 부산은행 같은 지역은행을 통해 가능성이 조금 남아 있습니다. 또 보험사나 제2금융권 상품도 조건에 따라 이용할 수 있지만, 금리가 높거나 한도가 불리할 수 있으니 꼼꼼히 비교해보시는 게 좋습니다.