안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 부동산에서 사용하는 잔금, 중도금 뜻 쉽게 설명해주세요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 계약 시 대금 지급에 대해 알려드립니다.부동산 계약 시 대금 지급에는 크게 4가지가 있습니다.가계약금: 정식 계약서 작성 전 매물 확보를 위해 구두계약과 함께 지금하는 계약금입니다.계약금: 정식 계약서 작성 시 지급하는 금액입니다. 계약금 지급 후 계약파기 시 배액배상의 의무가 발생합니다.중도금: 계약에 따라 중도금이 있기도 없기도합니다. 다만 중도금이 있는 계약의 경우 중도금 지급 후 배액배상의 계약파기가 불가하며, 상호 협의에 의한 계약 파기만 가능하여 사실상 계약 파기가 어려워집니다.잔금: 매매대금에서 가계약금, 계약금, 잔금 등을 제외한 나머지 잔액입니다.
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Q. 아파트 양도차에 대한 초과수익 회수제도 도입에 대한 문제점은?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 재건축에 따른 초과이익환수제는 집값 급등을 억제하는 효과가 있는 반면 몇 가지 문제점이 있습니다.먼저 초과이익 환수로 인해 수익성이 낮을 것으로 예상되는 사업의 경우 재건축이나 개발사업 참여 의지가 줄어들어 공급이 위축될 수 있습니다.다음으로 환수되는 세금이나 조합원의 부담금이 과도하다고 느껴지면 조합원들이 반발할 가능성이 높습니다.마지막으로 제도 운영 기준이 모호하면 지역, 사업별 형평성 논란이나 법적 분쟁이 생길 수 있습니다.
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Q. 아파트 계약시 보증금 승계계약 문의드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.네 맞습니다.임차인이 있는 상황에서 부동산 매매 시 현 임차인의 보증금은 제외하고 매매대금을 지급하면 됩니다.매매가 : 5억, 전세보증금 : 3억의 매물을 계약할 경우 매수인은 2억을 매도인에게 지급하고,전세 임차인 퇴거 시 임차인에게 3억을 지급합니다.
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Q. 대학원생 전세비를 부모님께 지원 받으면 세금을 얼마나 내야 할까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부모님에게서 재산을 양도받을 때에서 상황에 따라서 상속세 또는 증여세를 납부해야합니다.그런데 작성하신 내용을 보면 무상으로 부모님의 재산을 받는 것이 아니라 4.6%의 이자를 부모님께 지급하는 것은 양도가 아닌 대여이기에 별도의 세금은 발생하지않습니다.다만 금전대차계약서를 작성하시고, 실제 이자를 정해진 날짜에 지급, 지급내역 보유 등 필요합니다.이런 준비가 없다면 추후 상속세 또는 증여세 납부 가능성이 있고, 준비를 통해 소명이 가능합니다.
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Q. 리파인 조사 일정 조율에 관련한 질문ㅠㅠ
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.리파인 조사 일정과 관련해 3일 이내 방문한다는 것은 업체에서 일괄로 발송하는 부분이고,리파인은 대출실행 은행에서 업무를 위탁 받아진행하는 것으로 연락받으신 번호로 연락하셔서 일정 조율하시면 됩니다.
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Q. 청년임대주택 lh에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.청년 LH 전세주택은 간단히 말해 LH가 집을 대신 빌려서 청년에게 다시 저렴하게 전세를 주는 제도입니다.선발 기준은 무주택, 만 19세~39세이하, 본인과 부모 합산 소득이 도시근로자 월 평균 소득의 100% 이하정도여야 하고, 1순위는 생계·의료·주거급여 수급자, 보호대상 한부모가족, 차상위계층 청년, 자립준비청년, 보호 종료 아동 등 입니다.2~3순위는 본인 총자산 2순위 2540만원 ~ 3순위 3370만원 이하, 자동차 380만원 이하여야 합니다.2025년 7월 이후 계약 지원보증금 규모별 이율은 4천만 원 이하: 연 1.2%, 4천만 초과~6천만 이하: 연 1.7%, 6천만 초과: 연 2.2%입니다.
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Q. 우리집의 창고가 옆집 밭에 있는데 땅을 돌여 달라합니다 창고 철거비용 누가 부담해야하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.말씀 주신 상황의 핵심은 두 가지로 정리할 수 있습니다.첫째, 뒷집 밭 위에 올라가 있는 창고는 법적으로는 무단 점유 상태입니다. 그렇기 때문에 철거 책임은 점유자 쪽에 있다고 보시면 됩니다. 현재 기준으로는 현재 소유자인 질문자님께서 부담해야 하는 게 원칙입니다. 다만, 애초에 이러한 상황은 인지하지 못하고 집을 매수했기 때문에 이전 집주인에게 구상권 청구는 가능하지만 현실적으로 입증이 어렵고 소송까지 가야 하는 문제라 간단치 않습니다. 측량비용 역시 원칙적으로는 경계 확인이 필요했던 매수자_질문자님 본인 부담이라고 보시면 됩니다.둘째, 만약 뒷집 주인과 협의해서 계속 사용한다면 임대 개념이 되니 임대료 협의로 정리하면 됩니다. 이 경우에도 창고 위치가 남의 땅 위라서 창고만 사용하고 나머지 땅은 돌려준다는 식으로 나눠 쓰기는 현실적으로 어렵습니다. 땅 전체를 빌리는 계약을 맺든지, 아니면 철거 후 본인 땅에서 새로 쓰든지 둘 중 하나로 정리하는 게 깔끔합니다.
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Q. 상가 임대 시 계약 전 확인해야 할 항목이나 실제로 비용 부담을 줄일 수 있는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.상가 임대는 월세만 보는 게 아니라 관리비 구조를 꼭 따져봐야 합니다. 전기, 수도, 난방 같은 기본 공과금 외에도 청소비, 경비비, 광고비, 심지어 공용 전기료까지 항목이 붙는 경우가 많습니다. 계약 전에 관리비 내역서나 최근 부과 내역을 받아보고, 실제 부담액이 어느 정도인지 확인하는 게 좋습니다.또 건물주가 세금이나 수선비 명목으로 추가 청구하는 경우도 있으니, 임대차 계약서에 관리비 항목과 부담 주체를 명확히 적어두는 게 필요합니다. 불필요한 비용은 협의 과정에서 제외 요청하거나, 사용량 기반으로 정산하는 방식으로 바꾸면 줄일 수 있습니다.
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Q. 지방 전세낀 매물 주담대 문의드립니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.비규제지역이면 6.27 규제는 신경 안 써도 되고, 일반 LTV 규정만 보면 됩니다. 지금 말씀하신 매물 가격이 3.5억이면, 28년에 전세금 3억을 돌려줄 때 집값이 유지된다고 가정하면 LTV 70% 적용 시 최대 2억 4,500만 원까지 대출가능해요합니다. 그런데 세입자 보증금 3억이 이미 선순위로 잡혀 있으니, 은행에서는 전세보증금과 합산해서 안전마진을 따지기 때문에 3억을 온전히 대출로 충당하기는 어렵습니다. 결국 추가 자금 여력이나, 집값 상승분이 있어야 대출로 전세금을 해결할 수 있습니다.단순 계산상으론 70%가 나와도, 실제 실행에서는 보증금 우선순위 때문에 제한이 생깁니다.
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Q. 대형 마트 중 매출이 가장 큰 곳은 어디인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.최근 대형마트 매출은 전체적으로 정체되거나 줄어드는 추세입니다. 2024년 기준 국내 주요 대형마트 매출액은 이마트 약 15조 원, 롯데마트 약 5조 원, 홈플러스 약 4조 원 수준이었고, 코스트코 코리아는 약 6조 5천억 원으로 성장세를 보였습니다.매출 순위는 이마트가 1위, 그다음이 코스트코, 이어서 롯데마트, 홈플러스 순서입니다.