안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 전세보증보험 가입 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세보증보험가입은 HUG, HF, SGI에 따라 조금씩 가입절차 및 준비서류, 보장금액, 보증료가 다를 수 있습니다.주택유형에 따라 가입이 불가한 건축물도 있습니다.신규 전세보증보험 가입은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦게 신고한 날루보터 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에 가입해야 합니다. 개업공인중개사의 서명 날인된 계약서에 확정일자 받아서 제출해야 합니다.갱신계약은 갱신계약서상 1/2 경과하기 전에 신청해야 합니다. 보증보험을 갱신하면 공인중개사의 서명 날인이 없어도 가입이 가능 합니다.선순위 채권, 근저당설정금액이 과다하면 보증보험가입이 불가 일 수 있습니다.
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Q. 지금 살고 있는 집을 빼고 다른 집을 가야 하는데
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.계약 만료 최소 2개월전에 임대인에게 계약해지 통지를 하셔야 합니다. 해지 통지시 다음 세입자를 구하지 않아도 보증금반환이 가능한지 가능하다면 반환시기도 확인 하셔야 합니다. 다음 세입자를 구해야 보증금을 반환해 준다고 하면 이사시기를 정할 수 없으니 협의하셔야 합니다. 임대인의 답변을 듣고 보증금의 일부 (통상 10%)를 반환 받고 신규 주택 계약을 하셔야 잔금을 지불하지 못해 손해가 발생하는걸 예방 할 수 있습니다. 만기 퇴거시 보증금을 반환해 주어야 하나 보증금을 반환하지 못하는 임대인, 연락두절인 임대인도 있으니 확인 하시고 다음 단계를 진행 하세요.
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Q. 어떤 인테리어를 한집이 매매가 잘될까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.매수자에 따라 다를 수 있습니다. 매도 물건도 다양하고 매수자의 의견도 다양 합니다. 노후 주택을 구입하여 본인의 취향에 맞게 내부인테리어 공사를 희망하는 분들도 있고 단순히 주거공간으로만 활용하려는 분들은 기본적인 인테리어공사만 하고 입주하는 분들도 있습니다.주변 부동산에 물건의뢰시 상담 받으면 판단 하는데 도움이 될 겁니다. 물건지 주변 부동산이 선호도를 가장 확실하게 판단 하고 계실 겁니다.
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Q. 살고 있는 집이 재개발 되면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.거주중인 주택이 재개발이 진행되면 세입자와 조합원에 따라 다릅니다.조합원은 조합원지위를 가지고 분양신청을 하거나 현금청산을 신청할 수 있습니다.분양신청을 하면 이사 갈 수 있도록 이주대책비를 대출해 줍니다. 현금청산자는 산정한 감정평가금액으로 금액을 지불해서 퇴거 할 수 있도록 합니다.전세,월세 세입자는 재개발공람공고 일 기준, 사업시행인가일에 따라 주거이전비, 영업보상비, 동산이전비용 , 임대아파트신청대상자를 산정 합니다. 전입신고일 기준으로 전부 해당이 안되는 세입자는 보증금 반환받고 퇴거를 합니다.
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Q. 아파트 내 놓으려 하는데, 앱(app)에 내 놓는게 좋을지, 인근 부동산에 내 놓는게 좋을지요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.부동산에 직접 방문하여 물건중개의뢰를 하거나 앱으로 물건중개의뢰를 할 수 있습니다.웹사이트에 물건 의뢰시 공유오피스나 공유창고등으로 위장한 중개사무소도 있으니 주의가 필요 합니다. 부동산사무실외 장소에서 계약서 작성을 요구하는 경우에는 의심해보셔야 합니다.
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Q. 전입세대열람원 보는방법 및 해석
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.다가구주택 전입세대열람원에 전입신고자와 호실이 명시되어 있다면 14세대가 거주 한다고 보시면 됩니다.세입자가 계약만료로 퇴거 후에도 퇴거신고를 하지 않아도 전입신고는 유지가 됩니다. 임대인에게 확인해서 거주하지 않는 세입자는 '거주불명신고' 해달라고 요청 하세요.
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Q. 전세 연장 관련해서 몇가지 질문 드립니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차인이 요구 하여 월단위 계약을 해도 임차인이 2년 거주를 주장하면 2년 거주를 인정해 주어야 합니다.기존임차인의 퇴거가 확실하다면 다음 임차인을 구해도 되나 퇴거 날짜가 명확하지 않다면 다음 세입자 구하는데 신중 하셔야 합니다. 세입자가 전세자금대출을 받아서 입주시 자금이 부족한 경우 임대인이 질권설정에 동의 하였을 겁니다.질권설정에 동의 했다면 세입자가 전세대출 받은 은행에 보증금을 직접 반환하셔야 합니다. 임차인이 대출받은 은행에 질권설정여부 확인 해 보세요.
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Q. 아파트 매매계약서 작성 시 혹시 주의사항이 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.아파트나 주택 매수시 진행과정은 동일 합니다. 등기부등본에 소유권외 제한물권이 설정되어 있다면 잔금 전 또는 잔금일에 말소처리조건으로 계약을 진행합니다.계약금 입금하기전에 등기부등본, 건축물대장과 신분증 대조하여 소유자유무 확인. 특약사항에 하자담보책임 기간 확인, 잔금전 공과금은 매도자가 부담. 세입자가 거주중이면 세입자 명도여부 등을 확인하고 명시해야 합니다.
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Q. 안전진단이 통과되었다고하는데요
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.재건축안전진단을 통과 했다면 이제 시작단계라고 볼 수 있습니다. 안전진단통과 후 정비구역지정 ~사업시행인가~ 관리처분인가 후 철거 및 착공까지 빠르면 7년 통상 10년정도의 시간이 소요 됩니다. 사업속도가 진행이 늦어지는 경우가 다반사 입니다.
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Q. 생활형숙박시설 월세 거래 파기 가계약금 반환
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.가계약금도 계약금에 해당 합니다. 임대인의 일방적인 계약해제는 계약금의 배액을 위약금으로 배상하고 계약을 해제 합니다. 위약금은 기존 임차인과 임대인이 해결해야 할 문제이고 다음 임차인의 계약금은 별도의 보증금의 일부 입니다.에어비앤비운영에 관한 허가 및 신고 사항은 임차인이 해당지자체 해당건물이 숙박업으로 가능한지 확인해야 합니다. 불법, 합법 여부는 운영방식, 건축용도등에 따라 다를 수 있으니 지자체 위생과에서 확인이 가능 합니다.