안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 직접 경작을 안하면 농지 매매는 불가한가요?
농지 매매에 관한 규정은 상당히 엄격합니다. 일반적으로 농지는 농업 목적으로만 취득할 수 있으며, 농사를 짓거나 농업인과 계약을 체결한 경우에만 구입이 가능합니다. 농지를 취득하려면 농지취득자격증명이 필요하며, 이는 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 발급받아야 합니다. 비경작자인 경우, 농지를 매수하기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 농업경영계획서를 제출하고, 농업경영에 대한 충분한 준비가 인정되어야 합니다. 또한, 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가를 받아야 하며, 이는 농지취득자격증명을 받은 것으로 간주됩니다. 배우자 명의로 농지를 매매하는 것도 가능하지만, 배우자 역시 농지취득자격증명을 받아야 하며, 농업에 종사하거나 농업경영에 필요한 자격을 갖추고 있어야 합니다. 세법상 배우자 또는 직계존비속과의 매매 거래는 증여로 추정될 수 있으므로, 실제 매매가 이루어졌음을 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 중요합니다. 노후에 벼농사를 지으려는 계획이 있으시다면, 농지 매매에 대한 자격 요건을 미리 파악하고 준비하는 것이 좋습니다.
Q. 문화재고도제한해제로 인한 파급효과
문화재 고도제한 해제는 도시 개발과 보존 사이의 균형을 찾는 중요한 이슈입니다. 재건축 및 재개발 활성화는 고도제한 완화로 인해 용적률이 늘어나고 재건축, 재개발 등 정비사업이 활성화될 가능성이 큽니다.기존 건물을 새로운 건물로 교체하면서 지역의 환경이 개선될 수 있습니다.부동산 시장 호재는 고도제한 완화로 인해 아파트 등 신축 건물 환경이 개선되면 집값에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.도시 경관 개선은 고도제한 완화로 인해 도시 경관이 개선되고, 더 많은 공간이 활용될 수 있습니다.지역 활성화 및 관광 촉진은 문화재 주변의 고도제한 완화로 인해 지역이 활성화되고, 관광객들의 관심을 끌 수 있습니다.
Q. 아파트 전세가가 지속 오르는 배경이 무엇인가요?
서울 아파트의 전세가 상승은 여러 요인에 기인합니다. 전세 수요 증가하는 이유는최근 빌라나 오피스텔 대신 비교적 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 아파트로 전세를 찾는 수요자들이 늘어나고 있습니다.고금리 상황과 집값 상승에 대한 낮은 기대 심리로, 집을 사지 않고 일단 전세로 눌러앉는 세입자들이 많아졌습니다.매물 부족은 전세 공급이 부족한 상태에서 수요가 몰리고 있기 때문입니다. 서울 전세 물량은 줄어들고 있으며, 이로 인해 재계약 건수도 증가하고 있습니다. 매매가 상승에 따라 매물을 팔지 않고 전세로 유지하는 소유자들이 많아졌습니다.금리 상승과 경기 변동성은 금리 상승으로 인해 전세를 선호하는 경향이 높아졌습니다. 시장 불확실성이 크기 때문에 당장 집을 사는 것보다 '지켜보자’는 심리가 작용하고 있습니다.서울 아파트 선호는 서울과 수도권을 중심으로 상승세가 이어지면서 '바닥론’에 힘이 실리고 있습니다.전세가 상승은 매매가 하방경직성을 키워주는 경향이 있으며, 장기적으로 매매 수요로의 전환 가능성을 높일 수 있습니다.
Q. 현재 수도권 아파트 공급물량 부족인가요?
현재 수도권의 아파트 공급물량에 대한 상황은 복잡합니다. 최근 몇 년간 아파트 공급량은 통계 집계 이래 최대치를 기록했다는 보도가 있었지만, 다른 분석에 따르면 올해 수도권 아파트 일반분양 물량이 지난해보다 11% 이상 줄어들 것으로 조사되었습니다. 이는 2018년 이후 4년 만에 10만 가구를 넘지 못한 결과로, 공급 부족 현상을 나타내는 것으로 해석될 수 있습니다.전세가 상승에 대해서는, 수도권 전세가격이 계속 오르고 있는 추세입니다. 이는 매매 기피 심리가 전세 선호로 이어지고 있기 때문이며, 시장 불확실성이 크기 때문에 당장 집을 사는 것보다 ‘지켜보자’는 심리가 작동하고 있는 것으로 분석됩니다. 또한, 올해 수도권 아파트 입주가 전년 대비 감소한 것도 전세가 상승에 영향을 준 것으로 보입니다.아파트 매매가 상승과 관련하여, 전세가 상승은 매매가 하방경직성을 키워주는 경향이 있습니다. 즉, 전세가 상승이 매매가 상승과 관련이 있긴 하지만, 즉각적인 상승에는 제한적일 수 있습니다. 그러나 전세가율의 상승은 장기적으로 매매 수요로의 전환 가능성을 높이며, 결국 매매가 상승의 요소로 작용할 수 있습니다.
Q. 아파트입주전망지수가 상승했다고 하던데, 입주전망지수가 무엇인지 궁금합니다.
아파트 입주전망지수는 주택 공급자가 입주를 앞두고 있거나 이미 입주한 아파트 단지의 입주 여건을 종합적으로 판단하는 지표입니다. 이 지수는 주택사업자들이 입주 전망을 긍정적으로 본다면 기준선인 100을 넘어서 나타납니다. 즉, 높은 값은 입주가 늘어날 것으로 기대한다는 의미입니다. 최근 아파트 시장에서는 금리 상승과 주택 가격 하락 우려로 인해 부동산 거래절벽이 심화되고 있습니다. 이에 따라 아파트 입주 전망지수도 변동하고 있으며, 전문가들은 정확한 분석과 시기적절한 정책이 필요하다고 제언하고 있습니다. 입주 전망지수가 상승한다는 것은 주택시장에 긍정적인 신호로 해석될 수 있으며, 이는 주택 공급자와 구매자 모두에게 중요한 지표입니다.