안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 송도 지역 주변 아파트 부동산 전망은 어떨까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.송도 지역 주변 아파트 부동산 시장은 2023년까지 하락세를 보이다가 2024년부터 회복 조짐을 보이고 있습니다.정부의 규제 완화와 함께 금리 인하가 예상되면서, 저가 매수세가 유입되어 가격이 상승하고 있습니다. 송도는 대규모 개발 계획과 함께 바이오 기업들의 입주, GTX-B 노선 착공 등의 호재가 있어 장기적으로 전망이 밝은 지역입니다. 매매와 전세 중 어떤 것을 선택할지는 개인의 상황과 선호도에 따라 다릅니다. 자금 여력이 충분하고 장기적인 거주를 계획한다면 매매를 고려해 볼 수 있고, 자금 여력이 부족하거나 단기적인 거주를 계획한다면 전세를 선택하는 것이 좋을 수 있습니다. 매매를 할 경우에는 선호도가 높은 더 숍 퍼스트 파크, 송도 센트럴 파크 푸르지오, 송도 더 숍 마스터 뷰 등을 추천합니다. 전세를 할 경우에는 랜드마크시티 센트럴 더 숍, 힐스테이트 레이크 송도 1차 등을 추천합니다.
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Q. 송도자이 크리스탈오션 아파트 방4개 짜리 구조로 된 평수에 해당하는 아파트의 전세가?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.송도 자이 크리스탈 오션 아파트의 전세가는 시기와 층수에 따라 다양합니다.방 4개 구조를 갖춘 평형 대는 전용 98m2, 110m2, 132m2, 139m2, 144m2, 165m2, 171m2, 205m2가 있습니다.네이버 부동산이나 호갱 노노 등의 부동산 사이트를 통해 해당 아파트의 전세가를 확인하실 수 있습니다.
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Q. 인천 송도 동일지역내 가장 선호하는 아파트?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인천 송도에서 선호하는 아파트는 더샵퍼스트파크는 인천대입구역과 센트럴파크역 사이에 위치해 있어 교통이 편리하며, 주변에 코스트코, 롯데마트, 현대 프리미엄 아울렛 등의 편의시설이 있습니다. 단지 내에 초등학교와 중학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 센트럴 파크와 해돋이 공원 등의 자연환경이 조성되어 있습니다.송도 센트럴 파크 푸르지오는 송도 센트럴 파크 바로 앞에 위치해 있어 공원을 이용하기 편리하며, 인천대 입구역과 국제업무지구역 사이에 위치해 있어 교통이 편리합니다. 주변에 코스트코, 롯데마트, 현대 프리미엄 아울렛 등의 편의시설이 있으며, 채드윅 국제 학교와 포스코 고등학교 등의 교육 시설도 인접해 있습니다.송도 더 숍 마스터 뷰는 인천대교와 잭 니클라우스 골프클럽이 인접해 있어 탁 트인 바다 전망과 골프장 조망이 가능합니다.단지 주변에 초, 중, 고 교육 시설이 인접해 있으며, 롯데몰과 신세계몰 등의 편의시설이 예정되어 있습니다.랜드마크시티 센트럴 더 숍은 인천 1호선 랜드마크시티역이 도보로 이용 가능하며, 주변에 코스트코, 롯데마트, 현대 프리미엄 아웃렛 등의 편의시설이 있습니다. 단지 내에 초등학교가 예정되어 있으며, 송도 세브란스 병원이 2026년 개원 예정입니다.힐스테이트 레이크 송도 1차는 워터프런트 호수와 인접해 있어 호수 조망이 가능하며, 주변에 코스트코, 롯데마트, 현대 프리미엄 아웃렛 등의 편의시설이 있습니다. 단지 내에 국공립 어린이집이 있으며, 주변에 초, 중, 고 교육 시설이 있습니다.위의 아파트들은 인천 송도에서 선호하는 아파트들 중 일부이며, 각 아파트마다 장단점이 있으므로 자신의 취향과 예산에 맞는 아파트를 선택하는 것이 중요합니다.
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Q. 월세기간 2년이 다음 달 끝나는데 집이 매매로팔릴때 까지 살아달라고하고 팔릴 동안 월세를 10만원 깍아서 받는다고 하는데 계약서에 관해서 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인이 매매가 될 때까지 거주를 요청하고 월세를 10만 원 감액해 주는 조건으로 거주하는 것은 합의에 의한 계약 갱신으로 볼 수 있습니다. 이 경우 계약서를 다시 작성하지 않아도 기존 계약이 유지됩니다. 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다. 계약서를 다시 작성할 때에는 기존 계약의 효력을 유지한다는 내용을 명시하고, 보증금을 증액하는 경우에는 증액된 금액에 대해 확정일자를 받아야 합니다.확정일자를 받는 것은 순위를 확보하는 것입니다. 계약서를 다시 작성하더라도 기존 계약서를 함께 보관하면 기존에 확보한 순위가 유지됩니다. 계약서 작성 시 기존 계약의 효력을 유지한다는 내용을 명시합니다. 보증금을 증액하는 경우, 증액된 금액을 명시하고, 증액된 금액에 대한 확정일자를 받습니다. 계약 기간을 명시하되, 매매가 완료될 때까지로 합니다. 월세를 감액하는 내용을 명시합니다. 매매가 완료되어 새로운 집주인이 입주를 요구하는 경우, 계약을 해지할 수 있다는 내용을 명시합니다. 계약 해지 시 보증금 반환 방법 등을 명시합니다.
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Q. 전세 월세금액 조정 계산 부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 월세금액 조정 계산 방법은 한국은행에서 발표한 전월세 전환율은 2023년 9월 기준 2.5%입니다.월세를 전세로 전환할 때에는 "월세 x 12 / 전월세 전환율"로 계산합니다. 전세를 월세로 전환할 때에는 "전세 x 전월세 전환율 / 12"로 계산합니다.월세 5000/180을 보증금 1억으로 조정할 경우에는 (180 x 12) / 2.5% = 7,200만 원, 1억 원 - 5,000만 원 = 5,000만 원, 5,000 / 7,200 = 0.694444.., 0.694444 x 180 = 124,000원, 적정 월세는 124,000원입니다.
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Q. 인구 저출산으로 인해 앞으로 부동산은 어떤 전망을 갖게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.저출산으로 인한 인구감소는 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 다음은 그 영향과 관련한 몇 가지 가능성 있는 시나리오입니다.지방 중소도시는 젊은 세대의 인구 유출로 인해 인구 감소가 더욱 빠르게 진행되고 있습니다. 이에 따라 해당 지역의 부동산 수요가 감소하고, 가격이 하락할 가능성이 있습니다. 저출산으로 인구가 감소하더라도, 대도시 지역은 여전히 경제적 기회와 인프라가 집중되어 있어 인구가 집중될 수 있습니다. 이에 따라 대도시 지역의 부동산 수요가 증가하고, 가격이 상승할 가능성이 있습니다.저출산으로 인구가 감소하면서, 주거 수요도 변화할 수 있습니다. 소형 주택이나 저렴한 주택에 대한 수요가 증가할 수 있으며, 가족 단위의 주거보다는 개인이나 소규모 가구의 주거 수요가 더 중요해질 수 있습니다. 인구 감소와 함께, 부동산 시장의 양극화도 심화될 수 있습니다. 경제적으로 안정된 지역과 그렇지 않은 지역 간의 부동산 가격 차이가 더욱 커질 수 있으며, 이에 따라 부동산 시장의 불평등도 증가할 수 있습니다. 인구 감소에 따라 정부의 부동산 정책도 변화할 수 있습니다. 예를 들어, 인구 감소 지역에 대한 지원 정책이나, 부동산 시장 안정화를 위한 규제 정책 등이 강화될 수 있습니다.이러한 시나리오는 인구 감소의 속도와 규모, 경제적 상황, 정부의 정책 등에 따라 달라질 수 있으며, 부동산 시장은 다양한 요인에 의해 영향을 받기 때문에, 인구 감소 외에도 다른 요인들을 함께 고려해야 합니다.부동산 시장의 미래를 예측하는 것은 매우 어렵습니다. 인구 감소는 부동산 시장에 영향을 미치는 중요한 요인 중 하나이지만, 그 외에도 금리, 경기 변동, 정부 정책 등 다양한 요인이 함께 작용하기 때문입니다. 따라서, 부동산 시장의 미래를 예측하기 위해서는 인구 감소 외에도 다양한 요인을 고려하고, 지속적으로 시장 동향을 파악하는 것이 중요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산공법에서 광역도시계획과 도시군기본계획의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.광역도시계획과 도시·군 기본계획의 차이점은 광역도시계획은 광역계획권 전체를 하나의 계획단위로 보고 장기적인 발전 방향을 제시하는 계획이며 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 수립합니다. 이때 시·도지사는 시장 또는 군수의 요청이 있는 경우 공동으로 수립하며 시장 또는 군수는 협의 요청을 받은 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 합니다. 광역도시계획에는 광역계획권의 공간 구조와 기능 분담, 광역계획권의 녹지 관리 체계와 환경 보전, 광역시설의 배치·규모·설치 등이 포함되어야 하며 수립 후 5년마다 그 타당성을 검토하여 정비해야 합니다.도시·군 기본계획은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간 구조와 장기 발전 방향을 제시하는 종합계획으로서 도시·군 관리 계획 수립의 지침이 되는 계획이며 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 수립합니다. 도시·군 기본계획에는 지역적 특성 및 계획의 방향·목표에 관한 사항, 공간 구조, 생활권의 설정 및 인구의 배분에 관한 사항, 토지의 이용 및 개발에 관한 사항, 토지의 용도별 수요 및 공급에 관한 사항, 환경의 보전 및 관리에 관한 사항, 기반 시설에 관한 사항 등이 포함되어야 하며 광역도시계획에 부합해야 하고 수립된 도시·군 기본계획을 변경할 때에도 마찬가지입니다.두 계획 모두 공청회를 열어 주민 및 관계 전문가 등으로부터 의견을 들어야 하며 이때 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 계획에 반영해야 합니다.
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Q. 시골에 농지가 있는데 경작하지 않는다고 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지를 소유하신 경우에는 해당 농지를 경작하셔야 합니다. 만약 경작하지 않을 경우에는 농지처분명령과 함께 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 과태료는 지자체마다 다르며, 농지의 면적에 따라 부과됩니다.농지처분명령을 받은 후에도 이를 이행하지 않을 경우, 매년 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금은 농지의 공시지가의 20% 수준으로 부과됩니다. 경작이 어려운 경우에는 한국농어촌공사에서 운영하는 농지은행에 임대를 위탁하실 수 있습니다. 임대 위탁 기간은 5년 이상이며, 임대료는 농지의 면적과 위치에 따라 다릅니다. 농지처분명령을 받기 전에 적극적으로 대처하시는 것이 중요합니다.
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Q. 지방에서 가장 집값이 싼 곳은 어디일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지방의 집값은 인구 밀도, 지역 경제 상황, 교통 인프라, 교육 환경 등 다양한 요인에 영향을 받습니다. 그러므로 지방에서 집을 저렴하게 구하려면 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 선택하시는 것이 좋습니다. 국토부 실거래가 공개시스템을 활용하면 다양한 실거래가를 조회할수 있습니다.
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Q. 아낌e보금자리론으로 취득한 아파트가 있는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아낌e보금자리론으로 취득한 아파트에 대해 전세를 주고자 하는 경우 세입자의 전세금으로 중도상환할 시 주담대나 전세대출을 받을 수 있는지 여부는 세입자의 전세금으로 중도상환한 경우, 해당 주택에 대한 담보대출은 받을 수 없습니다. 전세대출은 가능하지만, 전세대출을 받기 위해서는 해당 주택에 대한 담보대출이 없어야 합니다.보금자리론을 주담대나 신용대출로 상환하면 그 집에는 대출이 없는 것으로 잡히는지 여부는 보금자리론을 주담대나 신용대출로 상환하면해당 주택에 대한 대출은 상환된 것으로 간주됩니다.이사를 가기 위해 매도를 하려면 보금자리론을 상환해야 하는데, 다른 주택 취득 때까지 유예를 할 수 있는지 여부는 보금자리론은 1주택자를 대상으로 하는 대출이기 때문에, 다른 주택을 취득하기 위해서는 기존 주택을 매도하고 대출을 상환해야 합니다.다른 주택을 취득하기 전까지 유예를 할 수는 없으며, 대출 상환 후 다른 주택을 취득해야 합니다. 대출 상환이 어려운 경우에는 주택금융공사나 은행 등 대출기관과 상담하여 상환 방법을 모색해보는 것이 좋습니다.