안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 농지분야 협의 대상 제외 사유..?!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지분야협의와 농지전용협의의 차이점은 아래와 같습니다.농지분야협의의 경우 근거법령은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 목적은 해당지역의 토지이용행위를 제한하거나 사업시행가능 여부를 판단, 대상은 지역·지구·구역·단지 등을 지정하거나 개발계획 수립 시 해당지구에 편입되는 농지, 산지, 문화재, 군사시설 등,절차는 도시·군관리계획을 결정 시 미리 협의, 협의권자는 시·도지사입니다.농지전용협의의 경우 근거법령은 농지법, 목적은 실시설계를 완료 후 사업 시행에 따른 인·허가 승인을 위한 협의 단계, 대상은 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것, 절차는 농지전용허가 또는 농지전용신고를 수리하기 전에 미리 협의, 협의권자는 농림축산식품부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 자치구구청장입니다.농지분야협의는 공사시행이 불가능하고, 농지전용협의는 실시설계 완료 후 사업시행이 가능합니다.농지분야협의는 개별법률에 따른 지역·지구·구역·단지 등을 지정하거나 개발계획 수립 시 해당지구에 편입되는 농지, 산지, 문화재, 군사시설 등의 토지이용행위의 저촉여부, 이행조건 등을 사전에 관련분야에 대한 의견을 들어 사업시행 여부를 결정하기 위한 단계입니다.
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Q. 분양아파트 선납할인 제도는 뭔가요? 원래 있었던 제도인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.선납할인 제도는 아파트 분양 시 중도금을 지정된 납입 일자보다 먼저 납입할 경우, 납입 일자까지의 선납 일수로 계산하여 할인을 해주는 제도입니다. 시행사의 입장에서는 금융비용 등으로 충당하는 공사비용을 먼저 받은 중도금으로 활용할 수 있어 대부분의 분양 계약서에는 중도금 선납 할인에 대한 내용이 포함되어 있습니다. 선납 할인율은 저마다 차이가 있지만, 대부분 은행 예금 적금 금리보다는 높은 편입니다. 그러나 아파트 분양 시행사의 부도가 발생할 경우 선납한 금액에 대해서는 보증을 받을 수 없다는 단점이 있습니다.따라서 선납 할인을 받고자 할 때는 해당 아파트의 분양 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 시행사의 재무 상태를 파악하는 것이 중요합니다.
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Q. 재건축과 재개발의 차이점이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 모두 기존의 건물을 허물고 새로운 건물을 짓는다는 공통점이 있지만, 아래와 같은 차이점이 있습니다.대상 지역의 경우 재건축은 주로 오래된 아파트나 연립주택 등을 대상으로 합니다. 재개발은 주거환경이 낙후된 지역을 대상으로 하며, 도로·상하수도 등의 기반 시설이 열악한 곳에서 이루어집니다. 목적의 경우 재건축은 건물의 안전성을 높이고 주거환경을 개선하기 위해 진행됩니다. 재개발은 주거환경을 개선하는 것뿐만 아니라 도시 기능을 회복하고 상권을 활성화하는 등의 목적을 가지고 있습니다.사업 주체의 경우 재건축은 해당 지역의 토지 및 건물 소유자들이 조합을 구성하여 사업을 추진합니다.재개발은 조합 또는 공공기관이 사업을 추진하며, 재개발을 통해 공급되는 주택은 공공임대주택으로 활용될 수 있습니다.
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Q. Lh 이나 행복주택 들어 가면 가난 사람인가요? 임대 아파트이라고 무시는 분들이 있다는 뉴스가 있고 드는건 있는데요 실체로 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 행복주택이나 임대 아파트에 대한 사회적 인식은 다양합니다. 일부 사람들은 임대 아파트에 거주하는 사람들을 경제적으로 어려운 사람들로만 인식하고, 그로 인해 부정적인 시선을 가지기도 합니다. 하지만 이는 편견일 뿐, 실제로는 다양한 이유로 임대 아파트에 거주하는 사람들이 많습니다. LH 행복주택은 주로 대학생, 청년, 신혼부부, 고령자 등 다양한 계층을 대상으로 하며, 소득 기준을 충족하는 사람들에게 제공됩니다. 소득 기준을 초과하면 퇴거해야 하는 규정이 있긴 하지만, 이는 공공임대주택의 공정한 배분을 위해 필요한 조치입니다.임대 아파트에 거주한다고 해서 반드시 경제적으로 어려운 사람들만 사는 것은 아닙니다. 다양한 이유로 임대 아파트를 선택하는 사람들이 있으며, 이는 경제적 이유뿐만 아니라 생활 편의성, 직장이나 학교와의 거리 등 여러 요인이 작용합니다.
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Q. 저희가 살고있는 집이 빌라서 그런지 집이 팔리지
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라를 잘 팔기 위해서는 주변 시세를 파악하고, 경쟁력 있는 가격을 제시하는 것이 중요합니다. 너무 높은 가격을 제시하면 거래가 성사되기 어렵고, 너무 낮은 가격을 제시하면 손해를 볼 수 있으므로 적절한 가격을 조정해야 합니다. 내부 인테리어를 개선하면 집의 가치를 높일 수 있습니다. 깨끗하고 세련된 인테리어는 집의 매력을 높여주며, 거래 성사 확률을 높일 수 있습니다. 부동산 중개 업체를 여러 곳에 등록하여 적극적으로 홍보하는 것이 좋습니다. 부동산 중개 업체는 다양한 고객층을 대상으로 홍보를 하며, 거래 성사 확률을 높일 수 있습니다.온라인 커뮤니티나 SNS를 활용하여 집을 홍보하는 것도 좋은 방법입니다. 지역 커뮤니티나 부동산 관련 커뮤니티에 집의 정보를 공유하고, 관심 있는 사람들과 소통하는 것이 좋습니다. 중개 수수료를 협상하여 거래 성사 확률을 높일 수 있습니다. 중개 업체는 거래 성사 시 수수료를 받기 때문에, 수수료를 협상하면 적극적으로 홍보해 줄 가능성이 높습니다. 집의 장점을 강조하여 홍보하는 것이 중요합니다. 교통 편의성, 주변 환경, 교육 시설 등 집의 장점을 강조하고, 사진이나 동영상을 함께 제공하여 집의 상태를 정확하게 보여주는 것이 좋습니다.입주 청소를 하여 집을 깨끗하게 유지하는 것이 좋습니다. 깨끗한 집은 거래 성사 확률을 높일 수 있습니다.
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Q. 주택청약 통장은 2만원씩 넣으면 의미가 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 청약 통장에 매월 2만 원씩 납입해도 청약 신청 자격을 얻을 수 있습니다. 하지만 청약 당첨 확률을 높이기 위해서는 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 매월 10만 원 이상 납입하면 청약 가점제에서 무주택 기간과 납입 횟수에 따라 최대 17점의 가점을 받을 수 있습니다. 국민주택 청약 시에는 저축 총액이 많은 순으로 당첨자를 선정하기 때문에, 매월 10만 원씩 꾸준히 납입하는 것이 좋습니다.주택 청약 통장의 가입 기간이 길수록 청약 가점이 높아지므로, 가능한 한 빨리 가입하여 오랫동안 유지하는 것이 좋습니다. 청약 신청 시 무주택 세대주 요건을 충족해야 하므로, 무주택 세대주를 유지하면서 청약을 준비하는 것이 좋습니다. 청약 신청 전에 지역별 예치금을 충족해야 합니다. 지역별 예치금은 청약하고자 하는 주택의 면적에 따라 다르며, 입주자 모집공고일 전까지 충족해야 합니다.주택 청약 통장은 청약 신청 자격을 얻기 위한 기본적인 요건 중 하나일 뿐이며, 청약 당첨 확률을 높이기 위해서는 다양한 요소를 고려해야 합니다.
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Q. 주택청약의 회차인정을 받으려면 얼마이상 납입해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약 회차별 인정 금액은 매월 2만 원 이상 50만 원 이하의 금액을 자유롭게 납입할 수 있습니다. 국민주택 청약 시에는 회차별 납입 인정 금액이 최고 10만 원까지 인정됩니다. 납입금액은 청약 신청 지역과 주택 유형에 따라 다르며, 가입 기간과 납입 횟수가 많을수록 청약 가점이 높아집니다.
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Q. 부동산 후분양을 하면 집값이 낮아지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.후분양은 주택이 거의 완공된 상태에서 분양하는 제도로, 선분양과 반대되는 개념입니다. 선분양은 주택 완공 전에 분양하는 제도로, 분양권을 받은 후 완공까지 약 2-3년의 시간이 소요됩니다. 후분양은 주택 공정률이 60% 이상 진행된 상태에서 분양하기 때문에 계약 후 입주까지 걸리는 시간이 상대적으로 짧습니다. 후분양의 장점으로는 실물을 보고 계약 여부를 판단할 수 있기 때문에 사기 위험을 방지할 수 있고, 분양권 프리미엄을 노린 투기 세력의 개입을 차단할 수 있습니다. 또한, 분양가가 상대적으로 저렴하다는 장점이 있습니다. 건설사가 공사비를 대출받아 이자를 포함한 비용을 분양가에 반영하기 때문입니다. 하지만 후분양의 단점으로는 건설사의 자금난으로 주택 공급이 감소할 수 있으며, 이로 인해 부동산 시세가 상승할 수 있습니다. 또한, 후분양은 분양 시점에 이미 80% 이상 지어진 상태이기 때문에 건설사의 자금 부담이 크고, 이는 분양가를 상승시키는 요인이 될 수 있습니다. 따라서 후분양이 집값을 낮춘다고 단정 짓기는 어려우며, 분양가, 분양률, 주택 공급량 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
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Q. 새집주인이 아파트 잔금처리를 위해 전세보증금 후순위로 주택담보대출을 신청했다는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.새 집주인이 아파트 잔금 처리를 위해 전세보증금 후순위로 주택 담보대출을 신청했다면, 이는 해당 아파트를 담보로 대출을 받은 것입니다. 만약 대출금을 상환하지 못하면 은행은 아파트를 경매에 넘길 수 있습니다. 이때, 전세보증금이 후 순위로 밀리면 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다. 은행은 세입자 확인 차 연락이 오면 협조하는 것이 좋습니다. 협조하지 않을 경우, 대출이 거절될 수 있으며, 이는 세입자에게도 불이익이 될 수 있습니다. 세입자가 전세보증금을 보호하기 위해서는 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증보험은 전세 계약이 종료된 후, 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 보증 기관이 대신 전세보증금을 돌려주는 보험입니다. 가입 가능한 보증 기관은 HUG(주택도시 보증 공사), SGI(서울보증보험), HF(한국주택금융공사) 등이 있으며, 보증 기관마다 가입 조건과 보증료율이 다르므로, 꼼꼼히 비교해 보고 자신에게 맞는 보증 기관을 선택하는 것이 중요합니다.
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Q. 무인 카페 창업 비용은 어느정도 들까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무인 카페 창업 비용은 점포의 크기, 위치, 무인커피 머신의 종류 등에 따라 다양합니다. 일반적으로 무인 카페 창업에 필요한 비용은 아래와 같습니다. 점포 임대 보증금: 1,000만 원 - 5,000만 원, 무인커피 머신 구입 비용: 2,000만 원 - 5,000만 원, 인테리어 비용: 1,000만 원 - 3,000만 원, 기타 장비 구입 비용(CCTV, 조명 등): 500만 원 - 1,000만 원입니다.무인 카페를 창업할 때는 위와 같은 비용 외에도 점포의 위치와 주변 상권 분석, 경쟁 업체 조사 등을 통해 예상 매출을 파악하고, 이를 바탕으로 창업 여부를 결정하는 것이 중요합니다.