안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 임차권등기 설정되있는 집 매매 하려고하는데요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차권등기가 있는 집은 무조건 동시 진행으로, 세입자 보증금 반환과 임차권등기 말소가 함께 이뤄져야 안전합니다. 매수인이 매도인에게 단순 송금하면 위험하며, 법무사를 통해 자금 분배가 이뤄지도록 해야 합니다.매매가와 보증금 규모가 비슷해 매도인 몫이 적은 만큼, 거래 자체는 흔하지만 절차를 철저히 관리하지 않으면 사고 위험이 큽니다. 이러한 거래에서는 매도인 몫이 적거나 없기 때문에 자칫 잘못하면 임차인이 받아야 할 매매 대금에 매도인이 손을 대는 경우가 있습니다. 이런 경우 소유권이전도 정상적으로 이루어지지 않을 뿐더러 만약 큰 금액의 사기를 치고 잠적해버리는 경우 찾기도 정말 쉽지 않습니다. 꼭 주의하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 영혼까지 끌어모아 집을 샀는데, '하우스 푸어'로 전락하면 법적으로 어떤 보호를 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 말씀하신 대로 참 안타까운 상황이지요.하지만, 영혼까지 끌어다 대출을 받아 아파트를 산 것은 본인의 선택이고, 그에 따른 책임을 온전히 본인이 져야 하기에 현재 우리나라에서는 해당 상황에 처한 사람들을 구제하는 특별한 제도는 없습니다. 그러나, 이런 상황이 지속되어 신용불량자 혹은 실생활이 불가능한 상황이 된다면, 개인회생이나 개인파산을 신청할 수 있습니다. 부동산 가격 올려서 한 몫 잡아보려는 심리는 정말 멀리해야 합니다. 위험합니다. 질문에 답이 되었으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 현재 수도권 지역의 부동산 매매가는 어떻게 변했나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.수도권은 입주물량이 10년동안 최저 수준이며, 2023년 대비 80% 정도에 미치지 못합니다. 공급부족이 현실화되고 있어요.현재 서울 중심으로 수도권 전역의 매매가는 상승으로 변환될 조짐이 보입니다. 주간 아파트 매매가격 지수도 6월 2주 기준 0.09% 상승, 송파·서초 등 주요 지역에서 상승세가 지속되고 있으며, 서울 외곽과 수도권 동부지역까지 확산 중입니다.결국 서울의 부동산 가격 상승이 근처 경기도권에도 영향을 미치고 있는 모습입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 경기도 10억 아파트 매매 예정입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 자금조달 계획서는 반드시 작성 및 제출하셔야 합니다. 현재는 전국 모든 지역에서 6억 원 초과 주택 거래 시 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 따라서 10억 원 아파트 매입 시 반드시 제출 대상입니다.증여받은 아파트가 있으실 경우 증여당시 증여세 신고하셨다면 매도금액자체가 문제 되지는 않습니다. 만약 증여 당시 적정한 증여세를 신고·납부했다면, 매도 후 나온 자금은 본인 자산이므로 10억 아파트 자금으로 사용해도 법적 문제가 없습니다. 그러나 신고를 하지 않았거나 줄여서 신고한 경우 검증 과정에서 세금 추징이 이루어질 수 있습니다. 잘 확인하셔서 문제 되지 않도록 하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 자식명의 집 부모님 거주(실거주 같이)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 말씀하신 대로, 아버지가 만 60세가 되시면 자녀 세대와 별도로 분리 인정이 가능하므로, 자녀 본인은 무주택 세대로 간주되어 관련 혜택(취득세 감면, 대출금리 우대 등)을 받을 수 있습니다.우선 법적으로 부모님이 자녀 명의 집에 들어와 함께 거주하는 것 자체는 전혀 문제가 되지 않습니다. 주민등록 전입신고를 해도 불법이 아니고, 세대주 변경 역시 자유롭게 가능합니다.문제는 증여간주로 인한 증여세입니다. 이 증여세를 피하기 위해서는 ‘차용증(금전소비대차 계약서)’을 작성하고 실제로 이자가 오가는 구조를 갖추는 것이 일반적입니다. 예를 들어, 부모님이 자녀에게 1억 원을 빌려주고 차용증을 작성하며, 연 4.6% 정도(시중 적정 이율 기준)의 이자를 지급하는 방식입니다. 그래야 국세청에서 차용으로 인정받을 가능성이 높습니다.즉, 구조 자체는 가능하지만 자금 이동 부분에서 증여세 이슈를 어떻게 처리하느냐가 핵심입니다. 부모님이 단순히 집 판 돈을 자녀 통장으로 보내주고 자녀가 그 돈으로 집을 사면 증여세 과세 위험이 크므로, 꼭 차용증 작성이나 부모님이 직접 분양·매매 대금에 참여하는 형태로 증빙을 마련하는 게 안전합니다.잘 확인하셔서 과도한 세금 내지 않고 이사하시길 바랍니다. 감사합니다.