안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 집주인이 며칠만 전입퇴거 해달라고 하는데 꼭 해야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요즘 이런 질문들이 많이 올라오네요. 걱정입니다 지금 말씀하신 내용대로라면 주택 소유권과 대출, 등기 문제 등으로 집주인의 권리 확보가 완전히 끝난 상태가 아니라고 볼 수 있습니다. 즉, 집주인이 “전입신고를 위해 잠깐 다른 곳으로 옮겨 달라”는 요구는, 겉으로는 단기간 이동을 요청하는 것처럼 보여도 실제로는 세입자의 권리를 잠시 포기하게 만드는 행위가 될 수 있습니다. 즉 이 행위는 또한 집주인이 현재 대출을 절반 정도만 받고 집을 구입했다고 하셨는데, 대출금 규모와 등기 상태가 완전히 일치하지 않는 경우, 집이 경매나 채권 문제에 휘말릴 가능성도 존재합니다. 세입자가 잠시 다른 곳으로 전입을 옮기는 순간, 집주인의 권리 변동에 따라 세입자의 보증금 반환이 지연되거나, 최악의 경우 일부 금액을 돌려받지 못할 위험이 생길 수 있습니다.세입자의 보증금 반환이나 임대차 보호에 대한 안전장치를 충분히 보장하지 못합니다.신중하게 결정하셔야 하는 일입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 중개사무소 법인 설립 절차는 어떻게되나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 중개사무소를 법인으로 설립하려면 먼저 상법상 법인 설립 절차를 거쳐야 합니다. 정관 작성과 발기인 구성, 주주총회 및 이사 선임을 통해 법인 설립 등기를 마치고 사업자등록을 내야 합니다. 이 과정은 보통 2~3주가 소요되며, 등기 및 인지세, 공증 비용 등을 포함해 대략 100만 원 내외가 들 수 있습니다. 이후에는 부동산중개업 관련 별도의 개설등록 절차가 필요합니다.법인 설립이 완료되면 관할 시·군·구청에 부동산 중개사무소 개설등록을 해야 하고, 공인중개사 자격증을 갖춘 대표자가 상주해야 합니다. 개설등록은 준비된 서류 검토 후 7일 정도 소요되며, 등록 수수료와 보증금 또는 공제 가입 비용이 추가로 발생합니다. 전체적으로 설립에서 영업 개시까지 약 1개월 정도 걸릴 수 있으며, 총비용은 법인 설립 비용과 개설등록 비용을 합쳐 수백만 원 규모가 일반적입니다.주요사항은 굵은 글씨로 표기 했으니, 확인 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 재개발 재건축 기대하고 구축 거주에 관하여
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문의 1 .네, 소형평수는 기본 분담금 부담이 작아요. 그러나 권리도 작기 때문에 상향신청은 가능하지만 추가 분담금이 커질 수 있는 점 참조해주셔야 합니다. 문의2.재건축의 경우, 과거 투기과열지구에서 논란이 컸던 ‘조합원 분양신청 2년 실거주’ 요건은 2021년에 국회 논의 과정에서 사실상 폐기되며 현재 일반적으로 법정 의무거주 요건이 없습니다(다만 조합 정관으로 별도 요건을 둘 수 있고, 세법상의 거주요건은 별개 이슈). 따라서 재건축 기대 매수라면 ‘이주 시점까지 무조건 살아야 한다’는 일률 규정은 없고, 실제로는 사업 단계에 맞춰 이주 통보 전까지 실거주 혹은 임대가 가능한 상태면 관계없습니다. 문의 사항에 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 청약당첨된 집이 비과세가 되려면 기존집은..?
안녕하세요. B 아파트를 비과세 판매하려면 B 취득일(등기일·잔금일)로부터 2년 이상 보유해야 하고, A 아파트는 B 취득일로부터 3년 이내 매도해야 합니다.부산 덕천동은 현재 조정대상지역이 아니므로 거주 요건은 요구되지 않습니다.따라서 “B 등기 후 2년”을 기준으로 하시면 되고, A 매도일을 기점으로 다시 2년을 새로 세는 것은 아닙니다.말씀하신 확실한 확인 방법은 국세청 홈택스에 양도소득세 비과세 상담 코너를 이용해 보세요. 세무서 상담직원이 해당 조건을 듣고 안내해 줍니다. "안내는 안내일뿐 법적으로 책임지지 않는다" 뭐 이딴 말을 할 건데요, 너무 신경 쓰실 필요 없습니다. 그리고 정 불안하시면, 세무사 사무실에 연락하여 비용을 지불하고 확인받는 것도 좋습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세대출이 폐지되거나 조건이 범위가 축소되면 국내 주택 시장은 어떻게 될 가능성이 높나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 대출이 낮아지면, 반전세나 월세가 증가하고 전세의 수요는 반드시 감소하게 됩니다. 또는 전세가격을 줄이는 경우가 많이 생기겠지요.월세 시장이 또한 가속화 될 것입니다. 월세 가격이 상승하고 수요 증가로 인해서 월세 단가가 높아지게 됩니다. 매매시장은 상대적으로 약화 될 것입니다. 전세대출이 줄면 집을 사려는 사람도 대출이 막혀 자금 마련이 어려워집니다. 그래서 전체적으로 구매력 있는 사람만 집을 사게 될 것이고 시장 전반으로는 수요가 줄어드니 약화되는 모양새 입니다. 이런 기조로 나간다면, 월세는 점점 비싸지며, 전세 물건은 찾아보기 힘들게 될 것이고, 매매가는 줄어들다가 결과적으로는 핵심 입지 중심으로 양극화가 심해지는 결과는 낳을 것입니다. 감사합니다.