안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 통보 후 이사했는데도 월세내야해요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.계약 만료가 되기 전에 임대인과 협의 없이 이사를 했다면 월세는 내셔야 합니다. 법적으로 계약기간까지는 임대인과 협의 없이 단독으로 전출 하시면 안됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 오피스텔 임대목적 매매 어떨까해요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.오피스텔 투자의 장점은 수요가 꾸준하며 관리가 쉽고 수익 예측이 쉽습니다.빌라 투자의 장점은 매매가가 낮아 진입이 쉽고 신축/리모델링 시 가치 상승의 여력이 있습니다.위 사항의 장점을 보시고 결정시면 좋겠습니다.투자는 본인의 판단이 우선시 되야 합니다.감사합니다.
부동산
Q. 재개발 조합원 분양신청 기한을 놓쳤을 때 자격 상실이나 일반분양 전환이 실제로 가능한가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.조합원이 정해진 기간 내에 분양신청 하지 않으면 조합원 자격이 박탈되지 않지만 분양을 포기한 것으로 간주됩니다.즉 분양권을 상실하고 일반분양 대상자로 전환될 수 있습니다.따라서 대리인 지정 + 위임장을 작성하여 대리 접수를 하시는 것이 좋습니다.또한 질병, 해외체류, 사고 등은 사유서 + 증빙자료 제출 시 일정 범위 내 구제가 가능합니다.감사합니다.
부동산
Q. 재개발 구역 매물 매입 전 확인해야 할 핵심 정보는?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.등기부나 고시문 외에도 현장과 조합 주변에서 확인할 수 있는 실질적인 팁이 있습니다.조합 사무실 방문주민센터 전입세대 열람현장 중개업소 정보온라인 카페위와 같은 방식으로 정보를 수집하시는 것이 좋습니다.감사합니다.
부동산
Q. 재개발 매물 매입 시 조합원 자격 승계 조건은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.단순히 매물을 매입했다고 조합원 자격이 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.소유권 이전 시점이 보통 정비구역 지정일 이전 or 조합설립 인가 전 매수해야 승계가 가능하며 조합마다 정관에 조합원 가격 승계 요건이 따로 규정되어 있습니다.보통 실거주 요건은 없습니다.감사합니다.
부동산
Q. 서울이 보편적으로 아파트가 주택으로 본격 공급화된 시기가 언제인가요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.서울에서 아파트가 본격적으로 주거 형태로 자리잡은 시기는 도시화와 관련이 깊습니다.핵심 시기는 서울로 이주 수요가 급증하던 1970년대 ~ 80년대 입니다. 1972년도 주택 200만 호 계획과 1970년 후반에 공영 개발 방식 아파트 단지 대규모 추진 그리고 강남 개발로 서울의 아파트 문화가 보편적으로 개발되었습니다.감사합니다.
부동산
Q. 감정평가 이전과 이후 중 언제 매입하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.감정평가 기준일 전,후에 따라 재개발 투자 수익성에 차이가 생기는 구조입니다.감정평가 기준일은 조합이 분담금 산정의 기초가 되는 종전 자산 평가액을 확정하는 시점입니다.감정평가 기준일 이전 매입 : 기존 주택 가치가 낮게 평가됨 -> 분담금이 적게 책정됨감정평가 기준일 이후 매입 : 기존 주택의 평가액이 이미 정해져 있음 -> 투자 가치 변동 가능결론적으로 감정평가일 이전 매입자가 일반적으로 분양가 대비 투자 수익률이 더 유리합니다.감사합니다.
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Q. 부동산 복비도 재산정되어야 하는거 아닐까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.공인중개사협회가 공인중개사와 함께 매물을 직접 살펴보러 가는 임장 활동에도 비용을 부과하는 방안을 추진 중에 있습니다.임장 활동만 하고 계약을 안해 시간 및 비용적 손해를 보전하기 위해 위와 같은 정책을 내논 것으로 알고 있습니다.만약 임장 활동을 하고 계약을 했다면 복비에서 임장비용을 차감한 비용만 중개 수수료로 내기 때문에 큰 문제는 없는 것으로 생각합니다.감사합니다.
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Q. 재개발 매입 시 실거주를 해야 조합원 자격이 인정되나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.조합원 자격은 소유권 기준입니다. 주택 등기부상 소유자면 조합원 자격은 원칙적으로 인정됩니다. 실거주 여부는 조합원 자격과 직접적인 관련은 없습니다.따라서 전입신고만 해두고 실거주 하지 않아도 조합원 자격 자체는 유지됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 세입자가 있는 매물을 매입할 경우 분양권은 누가 갖게 되나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.일반적으로 재개발 조합원 입주권은 건물 소유자에게 귀속됩니다.하지만 매수인이 매수 계약을 체결할 당시 임차인이 거주 중이면서 전입신고, 확정일자까지 받은 경우 임차인의 대항력과 우선변제권은 인정되지만 분양권 자체가 세입자에게 귀속되지 않습니다.판례에 따르면 재개발 구역 내의 건물의 소유권 이전과 동시에 조합원 지위도 이전되며, 임차인은 보증금 반환권은 유지하나 분양권은 가지지 못한다는 입장입니다.감사합니다.