안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 재개발이나 재건축 사업에서 용적률은 얼마나 중요한 요소인가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.재개발 재건축에서 용적률은 사업의 성패를 가르는 핵심 변수입니다.용적률은 대지면적 대비 건물 연면적 비율입니다.용적률이 중요한 이유는 용적률이 높으면 더 많은 세대를 공급할 수 있어 일반 분양 세대 수가 많아지고 결국 조합원 분담금은 낮아지고 조합 전체 수익성이 올라갑니다.용적률이 얼마나 높이 얼마나 많이 지을 수 있으냐를 결정 짓는 핵심 지표이자 조합원 분담금, 사업성 전체 스케일을 좌우하는 핵심 변수입니다.감사합니다.
부동산
Q. 용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.용적률 인센티브는 재건축 사업자가 특정 조건을 충족할 경우 법적 용적률을 초과하여 추가적인 건축을 허용받는 제도입니다. 이를 통해 분양 가능한 세대 수가 증가하여 수익성이 높아집니다.인센티브를 받을 수 있는 조건으로는 공공시설 기부, 임대주택 비율 확보, 친환경 건축 적용, 기타 공공기여 입니다.지가가 낮은 지역에서는 용적률 인센티브의 기준이 높게 산정되어 최대 40%까지 용적률을 상향할 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 재건축 조합 설립할 때 토지 등 소유자 동의율은 현실적으로 얼마나 어려운가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.일반적으로 재건축 조합 설립을 위해서 전체 구분 소유자으 75%이상 동의가 필요합니다. 현재는 이 동의율이 70%로 하향 되었습니다. 동의율 확보는 재건축 사업의 첫 번째 관문으로 이 과정에서 갈등이나 지연은 향후 사업 진행에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.동의율을 높이려면 속도전이 생명입니다. 시간이 지날수록 사업비가 올라가기 때문에 빠른 시일 내에 동의율을 이끌어 내는 것이 핵심입니다.감사합니다.
부동산
Q. 관리처분계획 인가가 늦어지면 조합원 분담금이 정말 크게 늘어날 수 있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.관리처분계획이 늦어지면 추가 분담금이 늘어날 수 있습니다.관리처분계획이 지연되면 공사비가 상승하고 금융비용이 증가하여 사업비가 늘어날 수 있습니다.이러한 비용 증가는 조합원 추가 분담금이 늘어날 수 밖에 없습니다.감사합니다.안암2구역 재개발 : 이 단지에서는 사업비 증가로 인해 비례율리 급락했으며 조합원들은 평균 1억 정도의 추가 분담금을 예상하고 있음.감사합니다.
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Q. 지방에서는 아파트 사는게 모험을 하는 건가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.앞으로 인구가 감소되기 때문에 지방소도시 아파트 매입하는 건 추천드리지 않습니다.대구, 부산, 광주 대도시권에는 괜찮지만 소도시는 소멸의 위험성이 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 임대 형 아파트 단점좀 알려주세요~~~
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.임대아파트 단점에 대해 말씀드리겠습니다.민간임대아파트의 단점은 전환 가능성 입니다.시세의 80%으로 매매가 가능하다 하지만 그 시세를 정확하게 어떤 기준으로 80%로 맞출지 알 수 없습니다. 불확실성이 있기 때문에 이 부분을 알고 계약을 하셨으면 좋겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 결혼할때 꼭 집을 사야 하느 걸까요??
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.결혼 하실 때 집을 꼭 사야하는지 말아야하는지는 개인의 생각에 달린 것이라 답변드리기 어렵습니다만 저는 되도록이면 지을 사는 것이 좋다고 생각합니다.집이 주는 심리적 안정감과 임대료 걱정이 없는 것이 살아가는데 엄청난 메리트로 다가옵니다.따라서 주택을 사는 것이 좋다고 생각합니다.감사합니다.
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Q. 신혼을 꼭 새아파트에서 시작해야할까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.각각의 개개인마다 사정이 다르기 때문에 꼭 새아파트에서 시작을 해야할 필요는 없습니다.새아파트 가격이 너무 비싸 신혼부부들이 접근하기가 어려운 것이 사실이기 때문에 구축에서 시작하여 새아파트로 이사가는 것이 가장 좋은 선택이라 생각합니다.감사합니다.
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Q. 생애 최초 주택 조건은 어떻게 해야 하나요!??
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.배우자가 과거 주택을 보유하고 있었고 같은 새대에 속해 있었다면 생애최초특별공급 요건의 세대원 전원 무주택 조건을 충족하지 못하므로 생애최초특별공급은 어렵지 않을까 싶습니다.감사합니다.
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Q. 자영업을 하고싶은데요 어떻게 등록하나요??
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.원칙적으로 자가에서 사업자 등록은 가능합니다.하지만 업종에 따라 필요한 조건과 허가가 다르므로 요식업이라면 다른 허가 절차가 필요합니다.일반 주택에서는 영업 허가가 불가하고 외부 손님이 출입하는 식음료 업종은 주거지에서 안됩니다.주택 일부를 근린생활시설로 용도 변경하면 가능합니다.감사합니다.