하이엔드 라이프를 꿈꾸는 부동산 전문가 입니다.
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Q. 건물 설계 배수 문제 도와주세요 비만 오면 그래요..
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.위의 경우 임차인의 사용상 과실과는 전혀 무관한 내용이고 무조건 임대인이 수리를 해야 되는 사항으로 보여 집니다.특히 배관 관련 사항일 경우 아마도 노후화로 인한 배관이 막힌 경우 또는 건물의 층수가 낮아서 배관으로 역류가 되는 경우 원인을 규명하고 배관 교체가 답이 아닌 근본적인 수리를 하는 일은 전적으로 임대인이 적극적으로 나서서 행해야 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.
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Q. 등기 전 전세계약 진행 시 안전한 방법 문의
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.신축아파트의 경우 등기가 없기 때문에 선순위 근저당권 설정에 대한 문제가 발생이 될 소지가 있습니다.따라서 특약사항으로 임대인의 신축아파트 분양계약서 원본을 잔금일까지 부동산에서 가지고 있어야 하는 특약정도 넣으시게 되면 임대인은 근저당권 설정이 어럽게 됩니다. 즉 임차인이 확정일자 + 전입신고로 우선순위를 확보를 할때까지는 근저당권을 설정을 못하게 하는 특약이 있어야 하고 또한 전세보증보험의 경우 임대차계약 1/2기간까지 가입이 가능합니다. 또한 등기가 없을 경우 전세보증보험 가입이 불가하니 등기가 나오면 가입을 하시면 됩니다.감사합니다.
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Q. 2주택을 15년이상 보유한 상태에서. 1주택을 처분할때 절세방법
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.양도세 관련 해서는 양도 차익이 적은 것을 먼저 매도를 하고 향후 매도차익이 큰 것은 비과세 혜택을 받은 것이 유리하나 재개발로 인한 시세차익이 클 경우를 종합해서 어떤 것이 이익 인지를 잘 살펴보고 결정을 하는 것이 좋아 보입니다.감사합니다.
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Q. 아파트 월세 연장 계약서를 써야하나요??
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차계약의 경우 임대차계약완료일 6~2개월전에 임대인과 임차인 사이 협의에 의해서 진행을 하시면 됩니다.통상적으로 계약서 작성이 없을 경우 묵시적갱신으로 자동 연장이 되게 됩니다.위의 경우 2년 거주 후 묵시적갱신 2년이라면 임차인은 계약갱신청구권을 1회 사용이 가능한 상태이므로 1년 5% 인상으로 협상이 가능한 상태입니다. 우선 인상안을 제시해서 계약서작성을 하는 것이 좋고 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 1년5% 인상은 협의사항이고 의무가 아니므로 기존 인상없이 계약갱신청구권을 쓸 수도 있습니다.따라서 인상안을 먼저 제시를 하시고 계약갱신청구권을 쓰게 하고 재계약서를 작성을 하시는 것이 임대인한테는 좀 더 유리할수 있습니다.감사합니다.
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Q. 집이 경매로 넘어갈까요? 어떻게 해결하면 좋을까요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 연체가 된다고 바로 경매로 넘어가지는 않습니다.은행에서도 6개월 연체가 되게 되면 그때 부터 경매를 진행 할 수 있는 권리가 생기므로 좀 더 마음을 추스리고 정 안될 경우 아파트 매매를 해서 전세나 월세로 옮기는 것도 방법입니다.조급하게 생각하지 마시고 6개월이라는 시간적 여유가 있을 때 수입에 걱정이 된다면 주택을 처분을 하고 대출을 갚고좀 더 저렴한 곳으로 이동을 하는 것이 좋아 보입니다.아무쪼록 잘 해결 되기를 기원합니다.감사합니다.