오피스텔 보유 예비부부 생애최초 주담대 관련 문의

Question

안녕하세요, 무리하여 10억 짜리 아파트(KB시세 기준) 사고 싶은 예비부부(아직 혼인신고x) 입니다. 저희 상황을 보고 조언해주시면 감사드리겠습니다!

ㅇ 본인 (연봉 8천, 주택소유이력x)

ㅇ 상대 (연봉 9천, 오피스텔(월세줌) 보유. 현재 매도 시도중)

제 명의로만 생애최초 주담대를 하자니 최대6억 대출이 어려워 부부합산 소득 기준으로 대출 받고자 혼인신고를 고민하고 있습니다.

다만 혼인신고 시 생초가 어려워질까 고민입니다. 예비남편이 갖고 있는 오피스텔이 주거용으로 해석되는지, 혹시 팔고 나더라도 생초 주담대는 보유 ‘이력’으로 판단하기 때문에 생초는 받기 어려울지 문의드립니다.

현 상황에서는 제 명의로 부족하게 주담대 실행하고, 예비남편의 신용대출, 부모님 차용 등으로 보전하는 것이 최선일지.. 전문가 분들의 조언을 구하고자 합니다..

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

오피스텔은 취득세 계산시 주택 수에 포함될 수 있으나 주택담보대출 기준으로는 공부상 업무시설로 분류되어 이를 소유하거나 매각한 이력이 있더라도 생애최초 자격은 그대로 유지됩니다. 혼인신고를 하면 부부 합산 소득을 바탕으로 DSR 한도를 높일 수 있어 6억원 이상의 고액 대출이 가능해지며 두 분 모두 주택 소유 이력이 없다면 생애최초 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다. 다만 생애최초 주담대는 LTV 80% 적용에도 불구하고 대출 상품별로 최대 한도가 정해져 있으므로 10억원 아파트 매매 시 실제 실행 가능한 금액을 은행을 통해 우선적으로 파악해야 합니다. 지금 부족분은 배우자의 신용대출이나 부모님의 차용증으로 보충하시고 신용대출은 주담대 승인 이후에는 DSR 한도 확보면에서 유리하므로 전문가와 대출 순서를 치밀하게 조율하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

혼인신고를 하시게 되면 동일세대가 구성되므로 생애최초의 경우 두 분 모두 주택구매이력이 없어야 합니다. 오피스텔의 경우는 원칙상 업무용시설로써 주택수 산정에 포함이 되지 않지만, 주거용 오피스텔의 경우는 주택수 포함 및 주거용준주택으로써 보기때문에 생애최초 대출등에서는 제외될수 있습니다. 그에따라 생애최초가 아닌 상품으로써 이용을 하셔야 할듯 보이고, 부모님 차용이나 신용대출등으로 자금을 조달해도 각각의 요건이 있기에 이러한 부분을 잘 고려하여 진행하셔야 합니다 .

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

오피스텔 보유 시 생애최초 주담대는 은행별로 다르지만 대부분 가능합니다. 예비남편분의 오피스텔이 주거용이라도 주택법상 주택이 아니므로 본인 명의로 생애최초 주담대 받는 데 큰 문제 없습니다.

혼인 신고 후 부부 합산으로는 오피스텔이 주택 수에 포함될 수 있습니다.

추천으로는 본인 단독 명의 + 생애최초를 가장 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

예비부부 상황에서 오피스텔 보유눈 생애최초 주담대 자격에 큰 영향을 주지 않습니다 혼인 후 합산 소득 연 1.7억으로 최대 6억 대출이 가능하며 오피스텔 매도 여부와 관계 없이 자격이 유지될 가능성이 높다고 생각이 됩니다

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

혼인신고를 하게 되면 거의 리스크있습니다

오피스텔은 주택으로 볼 확률이 높습니다

생애최초 유지하려면 지금은 혼인신고 없이 본인 단독 진행이 가장 현실적입니다

이건 인터넷으로 100% 확답 못 받습니다

반드시 은행 2~3곳 정책대출 취급기관 가서

오피스텔이 생애최초 판단에서 주택인지 사전심사를 받아보세요.

그러면 어느정도 판단을 할수 있습니다

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

오피스텔은 공부상 업무시설에 해당하여 이를 보유하거나 매도한 이력은 주택담보대출 시 주택 보유 이력으로 간주되지 않으므로 생애최초 자격 유지에 지장이 없습니다. 혼인신고를 통해 부부합산 소득을 증빙하면 DSR 한도가 늘어나 대출 실행이 용이해지며 두 분 모두 주택 소유 이력이 없다면 생애최초 혜택을 그대로 누릴 수 있습니다. 10억원 아파트는 생애최초 LTV 80%를 적용받더라도 상품별 최대 대출 한도 제한이 있을 수 있으니 실제 실행 가능한 대출 총액을 사전에 반드시 확인해야 합니다. 부족한 잔금은 배우자의 신용대출이나 부모님 차용을 활용하되 신용대출이 주담대 한도에 영향을 주지 않도록 대출 실행 순서를 은행과 면밀하게 상의하시길 바랍니다. 감사합니다.