임대차보호법상 암묵적 갱신과 계약갱신청구권의 정의가 궁금합니다.
전세계약서를 작성을 하는데 있어서 이러한 용어를 제대로 알고
이행하는 게 중요하다고 들었습니다.
법이 정하고 있는 이러한 용어에 대한 개념을 잘 알고 있어야
나중에 일어날 만약의 분쟁에 대해서도 대응을 잘 할 수
있다고 하던데요.
자세한 개념이 궁금합니다.
암묵적 갱신이라는 표현은 법률상 없으며 ,정확히는 묵시적 갱신으로써 계약만료 6~2개월전까지 당사자간 아무런 의사표현이 없이 해당 기간을 지나게 되면 법으로써 계약은 연장되게 되는데 이를 묵시적갱신이라고 하고, 법정갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신은 법률에 따른 자동갱신이므로 조건은 이전계약과 동일하며 기간정함이 없는 경우 주택은 2년을 기간으로 하게 됩니다. 또한 강행규정이므로 특약으로 이를 규제하는 내용을 적더라도 법적으로 특약의 효력은 없는게 됩니다,
계약갱신청구권은 임대차 3법중 하나로 임차인이 최초 계약이후에 재계약시 이를 동일목적물에 대해 1회사용이 가능하고 해당 청구권을 사용하여 2+2 총 4년을거주할수 있습니다. 해당 갱신청구권 역시 만기 6~2개월전 임대인에 대해 사용의사를 통보하셔야 하고 임대인은 실거주 및 법으로 정해진 사유가 아니라면 해당 청구권을 거절할수 없습니다. 그리고 조건인상의 경우도 해당 청구권 사용시 5%이내 인상만 가능합니다.
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암묵적 갱신은 임대차 계약이 만료되어도 계약을 해지하지 않고 계속 거주하는 경우를 말합니다.
이 경우 기존 계약의 조건이 그대로 유지되며, 임대료 인상률은 소비자물가 상승률을 초과할 수 없습니다.
주택임대차보호법 제6조에 근거하며, 주택임대차 안정을 위한 핵심 정책입니다.
계약갱신청구권은 임차인이 희망할 경우 임대차 계약을 1회에 한하여 갱신할 수 있도록 청구할 수 있는 권리를 뜻합니다.
이 청구권은 묵시적 갱신과는 다르게 임차인의 의사표시로서 청구권을 행사할 수 있습니다.
이러한 개념을 잘 이해하시면, 나중에 임대차 계약과 관련된 분쟁에 대해 더 잘 대응하실 수 있을 것입니다.
묵시적 갱신이란 계약종료 6-2개월의 기간에 임대인 임차인이 계약의 종료나 계약조건의 변경에 대하여 아무런 통지가 없이 시간이 경과하여 계약상태가 연장되는 것입니다
이 경우 종전조건으로 2년간 연장된 것으로 간주합니다
갱신청구권은 임대인이 계약의 종료나 계약조건의 변경을 위 기간에 통지하였을때 임차인이 재계약을 요구할 수 있는 권리를 말합니다 이 경우 임대인은 법정 사유가 없는 한 기존 보증금의 5%이내에서만 인상할 수 있고 2년의 추가계약을 승락하여야 합니다전세 계약갱신은 아래와 같은 3가지 방법이 있으니 내용 참조하시기 바랍니다.
묵시적갱신은 아무런 조치 없이 갱신하는(되는) 방법입니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 자동적으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 고 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 계약조건이 동일하니 확정일자를 새로 받을 필요 없으며 몇번이라도 이런 식으로 갱신이 가능 합니다.
계약갱신요구권에 의한 갱신은 한 번만 가능한데 임차인이 계약기간 종료 6개월전에서 종료 2개월전사이에 요구하면 임대차가 2년 연장되며, 이 경우 임대인은 5% 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이는 계약갱신요구권을 거절하지 못하는데, 대표적인 사유는 임대인이 직접 거주사유로 거부하는 것입니다. 증액된 보증금에 대해서는 계약서를 작성하여 확정일자를 받아 두어야 합니다.
기존 계약을 종결하고 새로 계약을 체결하는 방법도 있습니다. 이 경우는 신규 계약이 되는 것이므로 조건과 기간 등 모든 것을 새롭게 정할 수 있고 임대인과 임차인은 각자의 의무와 권리를 갖게 됩니다. 보증금이 증액된 경우에 한해 확정일자를 계약서에 받아야 하며 특약난에 이전 계약을 갱신한 것으로 표시하는 것이 좋습니다.
공통 사항: 1년으로 계약을 하더라도 임차인이 주장하지 않으면 기본 2년의 기간 동안 거주할 수 있으며, 확정일자가 있는 기존 계약서는 잘 보관하셔야 합니다. 기간이 경과하였으므로 등기부등본을 열람하여 소유권이나 권리관계에 변화가 없는지 확인하고, 임대인의 국세, 지방세 체납이 없는지 확인하는 것도 좋습니다. 전세 보증보험에 가입하셨다면 자동 연장되는 것이 아니므로 가입 연장이나 신규 가입하셔야 합니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세계약서를 작성을 하는데 있어서 이러한 용어를 제대로 알고
이행하는 게 중요하다고 들었습니다.
법이 정하고 있는 이러한 용어에 대한 개념을 잘 알고 있어야
나중에 일어날 만약의 분쟁에 대해서도 대응을 잘 할 수
있다고 하던데요.
자세한 개념이 궁금합니다.
==> 용어에 대한 질문으로 보입니다.
묵시적인 계약갱신(=통상 암묵적 갱신) : 계약종료일자를 기준으로 2개월 전까지 재계약에 대한 의사표시를 하지 않는 경우에 해당. 이러한 경우 기존 계약조건대로 자동 연장된 상태입니다.
계약갱신 청구권 : 임차인이 계약후 계약종료일자를 기준으로 6~2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 의미합니다. 이러한 경우 법정 9가지 사항에 해당되지 않는다면 임대인은 임차인의 요구를 응해야 합니다.
계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약조건과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 그래서 계약서를 다시 작성하지 않아도 되고 확정일자도 다시 받지 않인도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.
임차인이 계약을 연장(갱신)을 하고 싶을 경우 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 통보를 해야합니다. 임대인이 계약만료 6~2개월 전에 임차인에게 계약갱신에 대해 물어봐서 임차인이 갱신을 하는 경우도 계약갱신에 해당합니다. 계약갱신 시 이전 계약과 동일하다면 갱신 계약서를 작성하지 않아도 되지만 대출이나 보증보험연장등으로 갱신계약서를 작성해야합니다.
계약갱신은 1회에 한하여 행사할 수 있고 총 4년을 거주 할 수 있습니다. 계약갱신 전 묵시적갱신을 하게 되면 이후 계약갱신 1회를 행사할 수 있습니다. 그리고 묵시적갱신 기간에 따라 총 거주기간이 길어지게 됩니다.
묵시적 계약은 만기전 2개월에서 6개월사이에 서로가 아무런 통보없이 그냥 지나갔을때 묵시적 계약이라고 하고 계약갱신청구권은 임대인이 보증금이나 월세를 많이 올리거나 또 임대인이 나가라고 할때 계약갱신청구권쓰겠다고 하면 5%만 올릴수 있고 본인이나,직계가족이 들어온다거나 임차인이 월세를 2개월이상 밀렸거나 중대한하자가 있거나 그외 여러가지가 있는데 주로 이런이유로 계약갱신청구권을 쓸수 없는 경우가 있습니다
이두경우 다 임차인이 만기전이라도 나가겠다고 통보하고 3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다
그렇다고 임대인이 제날자에 보증금을 다내주면 괜찮은데 대부분 방이 나가야 보증금을 받을수 있으니 먼저 방을 얻지 마시고 나가는걸 봐가면서 얻으시기 바랍니다
묵시적 갱신의 경우 계약만로 2개월전까지 임대인, 임차인 모두 아무런 의사통지가 없을 때 계약이 전과 동일하게 연장이 되는 것이고 계약갱신 청구권은 임대인이 퇴거를 요구할 때 임차인이 1회에 한해서 퇴거를 거부할 수 있는 권리를 말합니다.