묵시적 갱신에 해당하는지 질문(집주인이 6.5개월전 실거주의사표시 유효여부)
1. 전세만기 6.5개월전 시점에 집주인이 변경되었고 만기 시 새 집주인이 실거주할 것이라는 의사표시를 했음(문자는 읽었으나 답변은 안함)
*최초 전세계약 입주시점 : 24.2월
2.본인(전세입자)은 계약갱신청구권 또는 묵시적갱신이 되기를 원함
3.전세만기 2개월전 시점까지 집주인이 별도의 연락이나 실거주 의사표시 등 계약종료 연락을 안하고 본인(전세입자)도 계약갱신 요구 연락을 안할 경우 묵시적갱신으로 볼수 있을지
*여기서 핵심은 집주인은 실거주 의사표시를 했다고 생각하지만 전세만기 6개월 전~2개월 전 기간에 계약종료 의사표시를 해야 유효한 것인지 임.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
전세만기 6.5개월 전 새 집주인이 실거주 의사를 문자로 보낸거에 대해서는 유효하지 않습니다.
그 후 만기 6~2개월 이내 별 다른 통보가 없으면 묵시적갱신으로 보아 전 임대차와 동일한 계약이 체결 된 걸로 봅니다.
당사자간 합의 가능한 6~2개월 이내 기간에는 해당사항 없으니 질문자분이 말한대로 묵시적갱신 주장 가능합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
법조항에 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이라고 표기되어 있기는 하지만 그 이전이라도 임대인이 이미 갱신 거절의 의사를 표시하였다면 미리 이전에 필요한 충분한 기간을 주기위해 알린 것으로 볼 수 있으므로 다른 주택을 알아보시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 그리고 임대인측에서 계약종료 2개월 전에 다시 연락을 취해올 가능성이 많다고 판단됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
조금 논쟁이 있을 것으로 보이는데, 일단 재계약에 대한 의사통보는 법에 따라 만기 6~2개월전에 하여야 합니다. 그러므로 질문 3번처럼 해당기간내 서로간 아무런 의사통지를 안하였다면 사실상의 묵시적갱신의 성립이 되었다고 볼수 있어 보입니다. 보통 사인간의 계약특성상 합의를 우선하는 점과 만기 2개월전까지만 의사통보를 하면 되기에 만기 6개월 이전에 통보도 효력이 있다는 의견이 있는데, 이런 부분이 인정되면 법에 만기 6~2개월이 아닌 만기 2개월전으로만 나와있어야 되는것이란 주장이 가능하고 법조항에 따른 분쟁요소가 너무 많기 때문에 개인적 판단으로는 만기 6~2개월전 기간내 통보만 법적효력을 인정하는게 맞을 것이라 판단이 됩니다. 또한 사인간의 계약에서 합의가 중시되나 질문에서는 당사자간 6개월이전 합의가 된게 아닌 단순 통보한것은 인정되기 어려울것으로 생각됩니다,
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
판례와 실무상 6.5 개월은 너무 이른 시기라 통지 효력 없음.
묵시적 갱신 성립이 맞는 해석이나, 집주인의 반발이 예상됨.
볼 수 있다는 것이 판례와 실무상의 의견임. 다만, 6.5개월이나 먼저 통지를 한 만큼 아마도 한번 더 할 가능성이 큼.
정리하면, 실무상으로는 6.5개월이 이르기는 하지만 애매합니다.
만약 집주인이 실거주를 정말 원한다면 2개월이 도래하기 전에 다시 말할 가능성이 있습니다.
이 경우에는 답변을 하지 않아도 전화번호가 맞다면 통지를 받은 것으로 해석합니다. 즉 읽고 답장 안해도 통지 효력있음.
이상입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세만기 2개월 전까지 명확한 계약 종료 통보가 없으면, 6.5개월 전의 실거주의사 표시는 유효하지 않으며, 계약은 묵시적 갱신으로 간주될 가능성이 높습니다
,관련 법령 근거 (주택임대차보호법 제6조의3)
1. 임대인은 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 계약 종료 의사를 서면으로 통보해야만 실거주로 인한 갱신 거절이 인정됩니다
2. 해당 기간 외의 통보(예: 6.5개월 전)는 법적으로 무효입니다
3. 이 기간 내에 통보가 없다면, 임차인이 아무런 요구를 하지 않아도 계약은 묵시적으로 2년 연장됩니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
임대차법상 임대인이 실거주를 목적으로 계약을 종료하려면 기존 계약의 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통지를 해야 효력이 있습니다.
그런 임차인께서 질문 주신 경우는 임대인이 6.5개월 전에 1차 통지를 했고, 만기 2개월 전까지 추가 통보가 없었던 것으로 보여지는 상황이기에 법적으로 유효한 통지로 보긴 어렵습니다.
결과적으로는 묵시적 갱신이 된다고 보시면 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대인은 만기 6개월 ~ 2개월 전까지 실거주 등 계약 종료 의사표시를 해야 하며 그 기간 내 재차 명확한 의사 전달이 없다면 묵시적 갱신으로 해석할 수 있습니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.