아파트 매수할 때 부부 공동명의와 단독명의 중 어떤 것이 더 유리한가요?

Question

내 집 마련을 준비하면서 아파트 명의를 부부 공동명의로 할지 한 사람 단독명의로 할지 고민하고 있습니다. 공동명의로 하면 양도소득세나 종합부동산세 등 세금 측면에서 유리하다고 들었는데요. 반대로 주택담보대출을 받거나 추후 집을 매도할 때 불리한 점도 있는지 궁금합니다. 취득세와 보유세, 양도세까지 고려했을 때 어떤 명의 방식이 유리한지 실제로 선택할 때 주의해야 할 사항도 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

양도소득세 절세 가능성이 크고 종합부동산세 특례를 활용할 수 있다는 점에서 공동명의가 유리한 경우가 많지만 대출, 매도, 향후, 증여 계획까지 보면 무조건 공동명의가 좋은 것은 아닙니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 공동명의로 하게 될 경우 종부세의 경우 기본공제 각 9억원 적용을 받아 각각 공제의 한도가 높다는 장점은 있을 수 있고 반면 단독명의일 경우 12억 까지 공제를 받을 수 있습니다. 주택수 및 공시가격에 따라서 유불리를 따져볼 필요가 있고 양도소득세의 경우도 1가구 1주택자의 경우 12억까지 비과세 이고 초과일 경우 인별 각각 250만원 공제되는 장점이 있지만 가격이 낮을 경우 크게 의미가 없다 볼 수 있습니다. 따라서 주택가격 및 양도가액등 여러 부분에 대해서 절세효과가 있는지 부터 살펴보고 굳이 세제혜택이 없을 경우는 각각 재산관리를 한다는 의미 외에는 큰 장점은 없다 볼 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

공동명의와 단독명의는 어느 한쪽이 무조건 유리하다기 보다는 주택 가격과 부부의 소득, 향 후 매도 계획 등에 따라서 다르기 때문에 잘 비교해 보셔야 합니다. 일반적인 실거주 목적의 아파트 한 채를 매수한다고 하면 세금 측면에서 보면 공동명의가 유리한 경우가 많지만, 주택 가격이 높지 않고 자금 출처 관리가 중요한 경우 단독명의도 충분히 고려할 만하고 봅니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

아파트를 부부 공동명의로 하는 경우에는 세금에 있어서 장점이 있습니다.

먼저 종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하는데 공동명의인 경우에는 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.

양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 다른 거래가 없는 경우 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있는 장점이 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).

상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.

3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.

반면 단점으로는 공동명의를 하게되면 모든 서류를 두사람 모두 제출해야하다보니 재산권 행사시에 번거로운점이 있으며, 대출실행이나 등기작업시에도 서류가 복잡해질 수 있고, 부부중 한사람이 소득이 없는 경우에는 배우자간 증여문제가 발생할 수 있고 건강보험 피부양자 자격 문제로 지역가입자로 전환될 수도 있는 점 등이 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

공동명의가 부부 지분을 나눠 소유하므로 공제 한도 확대 종합부동산세와 누진세율과 기본공제 각 250만원 양도소득세 절세에 매우 유리합니다. 집을 먼저 사서 단독명의로 등기한 후 공동명의로 바꾸려면 증여세와 취득세가 추가로 발생하므로 처음 매수할때 결정하는 것이 좋습니다. 집을 임대하거나 매매할때 두사람 모두의 동의와 서류 제출이 필수라서 단독 처리보다 행정 절차가 다소 번거로운점도 알고 계세요. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

취득세는 동일하지만 양도소득세는 부부공동명의가 훨씬 유리합니다. 주택담보대출 한도는 명의보다 소득과 부채 구조가 결정하며 공동명의시 매도나 담보대출 이용때 배우자의 동의 서류 제출 등 저차가 다소 복잡해집니다. 선택시 주의할점은 무소득 배우자의 지분 취득에 따른 자금출처 입증과 건강보험 피부양자 자격 상실 여부를 사전에 반드시 점검해야 합니다.