2주택자 서울 빌라 경매대금 대출액으로 납부가능 할까요?
1. 25년 상속주택 시골 2천
2.경기 광명 재개발 입주권 보유
3.서울빌라 경매 낙찰시 잔금을
보험 대출 마통 대출로
납부가능 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적으로 2주택자인 경우 수도권에서의 경매 낙찰시 1금융권의 잔금대출은 불가합니다. 더구나 경매 낙찰자가 경락잔금대출을 받으면 6개월내에 전입의무도 발생합니다. 하지만 비규제지역인 지방이라면 추가 대출 가능성도 있습니다.
1. 25년 상속주택 시골 2천
2.경기 광명 재개발 입주권 보유
3.서울빌라 경매 낙찰시 잔금을
보험 대출 마통 대출로
납부가능 할까요?
==> 현재 상황에서 주담대 대출이 불가하고 신용대출로 해결해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
원칙적으로 가능은 하나 현실적으로는 매우 빡빡하고 은행·상황에 따라 막힐 가능성이 큽니다
서울 빌라 경매 잔금을 보험대출·기존 신용대출로 납부하는 것은 가능하지만,신규 마통이나 잔금 직전 대출은 막힐 확률이 매우 높습니다
보험대출은 비교적 안전한 카드라고 합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
시골 주택은 차치하더라도 입주권 자체도 1주택이어서 유주택자 경매 대출은 불가한 상황으로
보험대출, 마통이 이미 가능금액이 있고 개설되어 있으며 부족한 자금소요를 커버 할 수 있다면 가능해 지는데
보험대출은 약관대출의 성격이라면 문제가 없으면 마통은 이미 개설되어 있고 한도가 있다면 문제가 없으나1억이상의 대출이고 주택구입자금으로 사용되었다는 것이 확인될 경우 회수조치에 들어갈 수 있습니다
특히 주택자금조달 계획서와 증빙이 필요하므로 자금 출처에 대한 소명이 불가하다면 매수후에도 패널티가 부여될 수 있습니다안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
말씀하신 경매 낙찰잔금은 보통은 경락잔금 대출로 납부를 하는 경우가 많습니다.
그러나, 해당 대출이 어려운 경우 신용대출로 해결이 가능한 경우라면, 신용대출로 대출받아 납부를 하기도 합니다.
신용대출이라는 것은 담보를 설정할 필요가 없는 개인 신용을 이용한 대출로서, 이자율이 높고, 개인 신용도에 따라 금액이 달라진다는 단점은 있지만 그 과정이 간단하다는 장점이 있습니다.
따라서 말씀하신 마이너스 통장이나 보험대출은 신용대출의 한 종류로서 해당 대출로 현금을 마련하여 경락잔금을 납부하는데에는 문제가 없습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
상속 시골 주택 + 광명 재개발 입주권을 이미 가지고 계시면 서울 빌라는 경매로 추가 취득할 때 주택 수, 대출 규제에는 영향을 줄 수 있지만 잔금 자체는 경락잔금대출 + 보험 대출 + 마통 섞어서 내는 것 자체는 원칙적으로 가능합니다.
다만 DSR, LTV 때문에 얼마나 나오는지가 문제입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
2025년 10.15 대책으로 서울이
투기과열지구(규제지역)로 재지정된 현 상황에서 질문자님의 자금 조달 가능 여부를 정리해드리겠습니다.
1. 경락잔금대출(주택담보대출) 가능 여부
결론부터 말씀드리면, 일반적인 금융권의 경락잔금대출은 불가능에 가깝습니다.
이유: 질문자님은 이미 상속주택(1주택)과 광명 재개발 입주권(주택 수 포함)을 보유한 2주택자입니다. 2025년 규제지역(서울) 내 주택 구입 시 다주택자의 주택담보대출(LTV)은 0%가 적용됩니다. 즉, 낙찰받은 빌라를 담보로 대출을 받는 것은 법적으로 막혀 있습니다.
2. 보험 대출 및 마이너스 통장 대출 활용
이 방식은 담보대출이 아니므로 이론적으로는 가능하지만, DSR 규제가 가장 큰 관건입니다.
보험계약대출(약관대출): 본인이 납입한 보험금 내에서 빌리는 대출은 주택 수나 규제지역 여부와 상관없이 가능합니다. 가장 안전하고 확실한 자금원입니다.
마이너스 통장(신용대출): 2025년 강화된 스트레스 DSR 2단계가 적용됩니다. 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않아야 합니다.
DSR=모든 대출 연간 원리금 상환액연간 소득≤40%
주의사항: 현재 금융권에서는 '신용대출을 활용한 규제지역 내 주택 구입'을 엄격히 감시하고 있습니다. 대출 약정서에 '추가 주택 구입 시 대출금 즉시 상환' 조건이 있는지 반드시 확인하셔야 합니다.
3. 실무적 대응 전략
자금 증빙: 경매 낙찰 시 제출하는 자금조달계획서에 마이너스 통장이나 보험 대출 내역을 투명하게 기재해야 합니다.
DSR 사전 계산: 마이너스 통장 한도가 나오더라도, 상속주택이나 입주권 관련 기존 대출이 있다면 DSR 한도 초과로 대출 실행이 거절될 수 있습니다.
P2P 또는 사금융: 1금융권 대출이 막힐 경우 금리가 높더라도 P2P 대출이나 대부업권의 경락잔금대출(LTV 규제 예외)을 일시적으로 쓰는 경우가 있으나, 고금리 리스크가 매우 큽니다.
2주택자가 서울 규제지역 빌라를 경매로 잡으려면 사실상 현금 100%가 필요합니다. 보험 대출과 마이너스 통장으로 잔금 전액이 충당되는지 계산해 보시고, 한 푼이라도 부족하다면 입찰을 미루셔야 합니다. 특히 입주권은 대출 심사 시 주택으로 간주된다는 점을 잊지 마십시오.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
서울 및 수도권 대출 규제로 인해서 주택 보유자에게는 대출 규제가 강화가 되었습니다.
경매 잔금 경락 대출도 같은 규제를 받게 됩니다.
대출의 경우 주택담보물건의 가치 및 개인의 소득 그리고 DSR, 그리고 규제 에따라 종합적으로 결정을 하게 되므로
은행에 대략적인 상담을 해보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
2주택자가 서울 빌라 경매 낙찰 시 잔금을 보험대출이나 마이너스통장으로 납부하는 건 2025년 규제로 매우 어렵습니다. 수도권 규제 지역에서 다주택자 LTV 0% 경락자금대출이 사실상 차단이 되었고 기존 대출 고려 시 한도가 나오지 않을 가능성이 높습니다