오피스텔 전세 계약후 임대인이 잔금 당일 근저당 설정한 경우에 어떡하나요?

Question

원룸 오피스텔 전세 계약을 했습니다.

특약 사항에 "잔금 익일까지 근저당을 설정하지 않는다", "계약일로부터 계약만료일까지 근저당권 등 기타물권을 설정하지 않는다" 이를 위반 시 즉시 계약을 해지하기로 한다라는 특약을 넣었는데 잔금 당일에 임대인이 근저당 설정을 하였습니다. 그래서 제가 전입 신고한 사항이 등본상 후순위로 밀린 상황입니다.

1) 계약 해지를 한다해도 돈을 돌려주지 않으면 어떡하나요?

2) 임대인의 통장이나 부동산을 소송에서 승소없이도 압류할 수 있나요?

3) 임대인의 통장이나 부동산을 즉시 압류할 수 있나요?

4) 압류할 재산이 없다면 소송을 해서 보증금을 돌려받을 수 있는 확률이 얼마나 되나요?

5) 몇 년까지 효력이 존재하나요? 몇 년 이상 지나면 임대인에게 청구를 못한다 던지 그런 사항이 있나요?

#전세계약

#등기부등본

#압류

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 해지에 따른 전세금반환청구소송을 진행하셔야 하겠습니다.

2. 승소없이 압류는 불가하며, 가압류는 가능합니다.

3. 승소없이 압류는 불가능합니다.

4. 압류할 재산이 없다면 돌려받을 가능성은 사실상 제로입니다.

4. 소멸시효는 10년입니다.

Answer 2

안녕하세요. 민경철 변호사입니다.

임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추기 전까지 제한물권을 설정하지 말라는 의미로 특약을 한 것인데 정면으로 위반했으므로 임차인은 계약 해제를 할 수 있습니다.

1)소송을 통해서 받아내야 합니다.(손해배상청구소송이나 부당이득반환청구소송 등)

2)소송에서 승소 판결문을 받아야만 압류 등 강제집행을 할 수 있습니다.

3)집행권원, 즉 승소판결문을 받으면 가능합니다.

4)소송은 압류 및 강제집행을 위해서 집행권원을 받는 절차입니다. 즉, 소송의 판결문이 없으면 아예 강제집행을 진행할 수 없다는 것입니다. 승소를 하면 이제는 강제집행을 진행할 수 있는데, 만일 집주인이 재산이 전혀 없다면 집행할 것이 없어서 승소한다고 해도 돈을 회수하지 못할 수도 있습니다.

5)채무불이행으로 인한 손해배상청구권이나 부당이득반환청구권의 소멸시효는 10년 입니다.