전세 끼고 매매 이후 1년뒤 실입주시 주택담보대츨
안녕하세요
25.12월 빌라를 매수하려하는데 현재 거주중인 전세 세입자가 있습니다.
해당 세입자는 26.12월 퇴거 예정이며, 이후엔 실 입즈할 계획입니다
26.12월 퇴거 시 전세금을 지급해야하는데, 주택담보대출을 받아야 하는 상황입니다.
잔금일은 26.2월인데, 잔금 후 3개월이내 주택담보대출을 신청할수 있더라구요
또한 해당 주택에 전세대출이 이미 받아져있다면, 주택담보대출이 나오지않을것 같은 부분이 걱정됩니다.
전세 퇴거 대출도 1억밖에 나오지 않는것으로 알고있구요.
질문. 26.9월에 퇴거일에 주택담보대출을 받으며 실입주하고, 세입자에게 전세금을 지불할수 있는 방법이 있는지?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 세입자가 임차권이 있을 경우 즉 우선변제권과 대항력을 가지고 전세기간에는 주택담보대출이 후순위이므로 나오지 않을 수 있습니다. 현재 대출 규제로 인해서 전세보증금반환용 대출이 1억으로 제한이 되었기 때문에 아마도 보증금 반환 시 1억 한도가 제한이 될 가능성이 크다고 사료됩니다. 우선 현재 임대차계약이 6.27 대출 규제 이전일 경우는 경과규정으로 인해서 이전 규정 즉 1억 제한을 안 받을 수도 있습니다. 그럴 경우 이전 규정으로 전세보증금반환용 대출이 1억 제한을 피할 수 있으니 은행에 문의를 미리 해보시는 것도 방법이라 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세퇴거 대출을 활용하시는게 가장 좋아보입니다.
비규제지역은 보통 70%, 규제지역(강남3구, 용산 등)은 50% 수준입니다. 주택 가격이 5억 원이라면 비규제지역 기준 최대 3.5억 원까지 가능하네요. 1개월 이내에 실거주를 하실 것으로 예상되니, 해당 방법을 제일 먼저 알아보시는 게 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
2025년 10.15 대책으로 강화된 현행 규정을 바탕으로 정리 해드리겠습니다.
1. 현 상황 분석 (2025년 12월 매수 시점)
LTV/DSR 적용: 2025년 현재 서울은 규제지역(투기과열지구)이므로, LTV는 50%, DSR 40%가 적용됩니다.
전세 안고 매수: 매수 시점에는 주택담보대출 없이 본인 자금으로 잔금을 치러야 합니다. 세입자가 있으므로 임대인 지위 승계 대출(보통 매매가의 60% 내외)을 이용할 수는 있지만, 이 경우 실거주 목적 대출보다 한도가 낮고 DSR 규제를 받습니다.
2. 질문 답변: 2026년 9월 대출 가능 여부
결론부터 말씀드리면, 현재 규정상 어렵습니다.
기한 내 대출 신청: 주택 매매 잔금일 이후 주택담보대출은 통상 3개월 이내에 신청해야 합니다. 2026년 2월 잔금 후 3개월이 지나면 일반 주담대 신청 자체가 어렵습니다.
전세 퇴거 대출 규제: 전세 보증금 반환 목적의 대출(퇴거 대출)은 '1억 원 한도'가 아니라, 금융위원회의 가계부채 관리 방안에 따라 한도가 매우 타이트하게 관리됩니다. 이 대출은 LTV/DSR 규제를 모두 적용받으며, 소득 대비 상환 능력을 엄격히 따지기 때문에 원하는 만큼 나오지 않을 가능성이 큽니다.
세입자 전세대출 영향: 세입자가 전세대출을 받았다고 해서 집주인의 주담대가 안 나오는 것은 아닙니다. 다만, 대항력 확보 여부 등 권리 분석 시 영향을 줄 수는 있습니다.
3. 실무적 대안
원하시는 시점에 전세금을 돌려주며 실입주할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
방법 A: 현재 매수 시점에 자금 확보: 2025년 12월 매수 시점에 주택담보대출을 받아 잔금을 치르는 것을 고려하십시오. 다만, 이 경우 6개월 내 실거주 의무가 발생하여 세입자와의 계약 위반 소지가 있으니 임대인 지위 승계 대출을 활용하여 자금을 마련해야 합니다.
방법 B: 입주 시점에 신용 대출 활용: 1년 뒤 부족한 전세금은 주담대 대신 신용 대출이나 기타 자금으로 충당하는 것을 고려해야 합니다.
방법 C: 입주 시점의 규정 변화 기대: 1년 뒤인 2026년 말에는 정부 정책(LTV/DSR 완화 등)이 바뀔 수도 있습니다. 다만, 규제가 강화되는 추세라 기대는 금물입니다.
매매 잔금 후 3개월이 지나면 주담대 신청이 어렵습니다. 2026년 9월 퇴거 시점의 대출은 현재 규정상 한도가 부족할 가능성이 높으니, 매수 시점(25년 12월)에 자금을 최대한 확보하거나 입주 시점의 정책 변화를 주시해야 합니다.
25.12월 빌라를 매수하려하는데 현재 거주중인 전세 세입자가 있습니다.
해당 세입자는 26.12월 퇴거 예정이며, 이후엔 실 입즈할 계획입니다
26.12월 퇴거 시 전세금을 지급해야하는데, 주택담보대출을 받아야 하는 상황입니다.
잔금일은 26.2월인데, 잔금 후 3개월이내 주택담보대출을 신청할수 있더라구요
또한 해당 주택에 전세대출이 이미 받아져있다면, 주택담보대출이 나오지않을것 같은 부분이 걱정됩니다.
전세 퇴거 대출도 1억밖에 나오지 않는것으로 알고있구요.
==> 현재 상황에서 질문자님께서는 잔금일을 기준으로 3개월이 경과되었다면 주담대 대출은 불가하고 신용대출을 받아야 합니다.
질문. 26.9월에 퇴거일에 주택담보대출을 받으며 실입주하고, 세입자에게 전세금을 지불할수 있는 방법이 있는지?
==> 현재 상황에서 불가합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
결론만 말씀드리겠습니다.
26.9월 퇴거일에 주담대를 받아 보증금을 주겠다는 계획은 구입자금융 주담대 기준으로 불가능하고 퇴거자금 일반 담보대출로 우회해야 합니다.
세입자 전세대출이 살아 있는 상태에서 같은 집을 담보로 새 주담대를 추가로 받는 건 어렵습니다.
다만 예외적으로 새로 받는 주담대로 전세대출을 먼저 상환하는 조건으로 실행이 허용됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
잔금 지급 후 주택담보대출을 신청하고, 대출이 승인되면 전세금을 지급하는 것이 가장 일반적인 방법입니다
다만, 주택담보대출을 받을 수 있을지, 전세대출과 관련된 문제가 해결될지 미리 상담을 받는 것이 중요합니다
전세대출과 주택담보대출을 함께 고려할 때, 대출 전문가나 은행과의 상담을 통해 대출 조건을 정확히 확인하고, 대출이 가능한지, 전세대출이 어떻게 처리되는지에 대해 미리 확인해보세요
세입자에게 전세금을 지급하는 시점과 자금 계획을 미리 세우고, 대출 신청 시기와 대출 조건에 대한 전략을 짜는 것이 중요할거 같습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세대출이 있더라도 주담대 자체는 가능하지만 한도가 그만큼 줄어들 수 있습니다 전세금 반환대출과 주담대 병행을 위해 만기 2개월 전 은행에 미리 상담을 통해 한도를 확인해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
요약하자면 2026년 9월에 보증금 반환용 주담대(전세퇴거자금대출)이 가능합니다. 보증금 반환이 목적이라면 LTV/DSR 한도 내에서 보증만큼 대출이 가능합니다. 은행이 세입자 대출을 직접 갚아주는 조건으로 대출을 내주므로 세입자 전세 대출과는 무관하며 상관없습니다. 26.2월 잔금 -> 26.9 퇴거 대출 신청 -> 대출금으로 보증금 반환 후 실입주 순으로 하시면 됩니다. 주의할점은 빌라는 아파트보다 시세가 낮게 잡힐 수 있으니 퇴거 2개월 전 미리 은행에서 감정가 확인해 보세요. 제일 자세한 방법은 신분증과 해당 빌라의 등기부등본을 지참하여 방문하셔서 구입 자금이 아니라 소유권 이전 후 나중에 세입자 내보낼 임차보증금 반황용 대출이다라고 명확히 말씀하셔서 정확한 답변을 받으세요
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세가 설정된 상태에서는 주택담보대출 실행이 제한되며 통상 세입자 퇴거와 전세권말소가 선행되어야 합니다.
실무적으로는 퇴거자금대출로 전세금을 먼저 지급한 뒤 실입주 시점에 주담대로 대환하는 구조를 활용합니다.
잔금 후 3개월 요건은 매매자금 목적 주담대 기준이므로 현재 상황에서는 퇴거대출 -> 전세말소-> 주담대 전환 여부를 은행과 사전 협의 하시기 바랍니다