전세안고 매수 주담대시 은행 필요서류 전세계약서 새로작성?

Question

전세승계 조건으로 아파트 매수 계약서 작성하였습니다. 이전 전세계약서 사본 첨부 받았구요.

세입자는 3월 중 2년 만료이고, 갱신권으로 2년더 삽니다.

매수 자금 마련으로 은행 주담대를 신청하였습니다. 진행은 거의 된 상황이구요. 은행에서 전세계약서 저와 새로 작성한거를 제출하라고 합니다.

언제 새 전세계약서를 작성하실꺼냐고 물으시던데요.

잔금일에 하실꺼냐? 그 이전에 준비해 주실꺼냐? 고 물으셨고 일단 잔금일에 하겠다고 은행에 답해놓았습니다.

질문입니다.

1. 위와 같은경우 은행에 전세계약서 새로작성해서 내야하나요? 매매계약서상에 전세승계 한다는게 명시되어 있고 이전전세계약서도 첨부되어있는데 말이죠.

아직 잔금도 치르기 전인데 잔금 전에 세입자와 전세계약서를 작성하는것도 이상한것 같은데 말입니다.

(은행 대출 관련 질문)

2. 전세계약서를 새로 작성하면 세입자한테 갱신권이 한번더 생기는거 아닌가요?

올 3월부터 갱신권으로 2년 더 사는건데, 나중에 2년더 살 수 있는 갱신권이 다시 생기는거 아닌지요?

저희는 2년후 저희가 들어가 살 예정이라서요.

아니면 전세계약서 새로 작성시 갱신권이 발생하더라도 사용하지않는다는 문구를 넣어서 작성해야 할까요?

(부동산 관련 질문)

3. 전세계약서를 작성해서 은행에 꼭 제출해야한다면 작성해야 할 텐데요.

전세계약서 작성일을 꼭 잔금일에 해야 하나요? 아니면 잔금일 전에라도 작성할 수 있나요?

(부동산 관련 질문)

Answer 1

1. 위와 같은경우 은행에 전세계약서 새로작성해서 내야하나요? 매매계약서상에 전세승계 한다는게 명시되어 있고 이전전세계약서도 첨부되어있는데 말이죠.

아직 잔금도 치르기 전인데 잔금 전에 세입자와 전세계약서를 작성하는것도 이상한것 같은데 말입니다.

(은행 대출 관련 질문)

==> 대출은행에서 전세계약서를 요구하는 경우 이에 응할 수 밖에 없습니다

2. 전세계약서를 새로 작성하면 세입자한테 갱신권이 한번더 생기는거 아닌가요?

==> 그렇지 않습니다.

올 3월부터 갱신권으로 2년 더 사는건데, 나중에 2년더 살 수 있는 갱신권이 다시 생기는거 아닌지요?

==> 그렇지 않습니다.

저희는 2년후 저희가 들어가 살 예정이라서요.

아니면 전세계약서 새로 작성시 갱신권이 발생하더라도 사용하지않는다는 문구를 넣어서 작성해야 할까요?

(부동산 관련 질문)

==> 필요하지 않습니다.

3. 전세계약서를 작성해서 은행에 꼭 제출해야한다면 작성해야 할 텐데요.

전세계약서 작성일을 꼭 잔금일에 해야 하나요? 아니면 잔금일 전에라도 작성할 수 있나요?

(부동산 관련 질문)

===> 전에도 작성 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,보통 전세는 승계가 되므로 다시 쓴다해도 소유권이전등기가 나오면 그때 다시 쓰는 편입니다

,계약 갱신청구권은 그집에서 한번 사용할수 있는데 요번에 쓰신다면 다음에는 못씁니다

,전세계약서는 미리 써도 되는데 현재소유자가 매도자이기 때문에 그분하고 쓰고 승계 내용을 특약에 넣거나 매수자도 같이 도장을 찍던 그런식으로 계약서를 씁니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 매매계약서에 전세 계약을 승계한다는 문구가 있고 계약갱신청구권을 사용한다면 새로 전세계약을 작성하지 않아도 되는데 은행에 위와 같이 설명을 다시 한 번 해보시길 바랍니다.

2. 계약갱신청구권은 1회 사용가능합니다. 새로 재연장 전세계약서를 작성했다고 하여 2번 행사 할 수 없습니다.

3. 전세계약서 작성일은 잔금일 전에 해도 됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

1. 은행에 전세계약서를 새로 작성해서 제출해야 하나요?

네! 일반적으로 전세 승계 조건으로 매수할 경우에도 은행에서는 매수인이 집주인이 된 이후의 새로운 전세계약서를 요구하는 경우가 많습니다. 이는 은행이 담보 대출을 승인할 때, 대출 실행 시점 기준으로 확정된 전세 계약 관계를 확인하고 세입자의 권리와 전세금 반환 계획 등을 명확하게 하기 위해서입니다.

이미 기존 전세계약서가 있고 매매계약서에도 전세 승계 조건이 명시되어 있다면 은행에 따라 기존 계약서로 대체할 수도 있습니다. 따라서 은행 담당자에게 기존 계약서로 가능한지 재확인해보시는 것이 좋습니다.

잔금 전에 세입자와 새로운 전세계약서를 작성하는 것은 다소 이른 감이 있습니다. 통상적으로 잔금일에 작성하는 것이 일반적이므로 잔금일에 계약서를 작성하고 제출하는 방향이 타당합니다.

2. 전세계약서를 새로 작성하면 세입자의 계약갱신요구권(갱신권)이 다시 생기는가?

네! 전세계약서를 새로 작성하면 세입자에게 계약갱신요구권(갱신권)이 다시 발생할 가능성이 있습니다. 세입자는 이미 갱신권을 행사하여 2년 연장된 상태입니다. 그러나 새로운 전세계약서를 작성하면 법적으로 새로운 계약으로 해석될 수 있어 추가적인 갱신권이 부여될 가능성이 생깁니다.

따라서 세입자가 갱신권을 다시 행사하지 않도록 하기 위해 계약서에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 합의함이라는 문구를 추가하는 것이 안전합니다.

3. 전세계약서 작성 시점 – 꼭 잔금일에 해야 하나요?

반드시 잔금일에 해야 하는 것은 아니지만 통상적으로 잔금일에 작성하는 것이 일반적입니다.

그 이유는: 잔금일 이전에는 집주인이 변경되지 않은 상태이므로 매수인이 집주인이 되기도 전에 세입자와 새 전세계약서를 작성하는 것이 법적으로 모호할 수 있습니다.

세입자가 기존 집주인과 계약한 상태에서 매수인과의 새로운 계약이 중복되면 혼란이 발생할 수 있습니다. 은행에서도 잔금일 이후의 계약이 가장 확실한 계약으로 인정되는 경우가 많습니다.

하지만 은행에서 잔금 전에 전세계약서를 미리 요구할 경우 매도인(기존 집주인)의 동의를 받아서 잔금일 전에 작성할 수도 있습니다. 참고하세요!!