경제
대출없는집 전입없이 전세권등기 안전할까
집주인대출없고 전입없이 전세권등기만 할건데 안전할까요. 전세권등기후에 선순위대출이 생길수도 있눈건지 궁굼합니다.
2억집이데 5천에 65 이렇게 가는데 전세권등기만 할수있어요.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
등기부등본상에 다른 권리관계가 설정되지 않은 경우에 전세권을 설정하면 선순위가 되고 이후 임대인이 대출을 실행하더라도 선순위는 그대로 유지되므로 경매에 넘어가는 경우 후순위 권리자보다 먼저 배당 받을 수 있어서 보증금을 보호할 수 있습니다. 그런데 전세권은 통상 건물에만 설정하게되므로 다세대나 다가구건물인 경우 건물에만 전세권을 설정하면 토지 지분에 대해서는 배당을 받지 못하는 경우도 있음에 유의하셔야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전입신고를 하지 않고 등기로 전세권설정을 통해서 권리를 형성할 수 있습니다.
전세권은 물권으로 먼저 형성을 하게 되면 다른 등기보다 등기날짜가 앞 설 경우 선순위가 될 수 있습니다.
다만 전세권 설정에 대해서는 임대인의 동의가 필요하고 등기 시 비용이 발생할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세권 등기 하지 않아도 전입신고와 확정일자만 받아도 전세권 등기와 비슷한 효력을 낼 수 있습니다.
대부분의 경우 전입신고와 확정일자만 받으면 어느 정도 위험을 회피 할 수 있으니 이 부분을 신중하게 생각해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
전입신고를 못 한다면 전세권설정등기는 반드시 하는 게 좋습니다.
전세권은 등기된 순위에 따라 보호되므로 , 현재 집주인 대출ㆍ근저당이 없고 보증금 5천만원 전세권을 먼저 설정하면 이후 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하더라도 원칙적으로 전세권이 선순위입니다.
다만 주의할 점이 있습니다.
● 잔금 지급과 동시에 전세권설정등기를 접수하고
● 당일 등기부를 다시 확인해 근저당ㆍ압류ㆍ가압류 등이 없는지 확인하며
● 계약서에 전세권보다 선순위 권리를 설정하지 않는다는 특약을 넣는 것이 좋습니다.
전입신고를 하지 않으면 주택임대차보호법상 일반적인 대항력은 갖추지 못하므로 , 전세권등기의 순위가 특히 중요합니다.
주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도 + 주민등록을 갖춘 다음날 발생합니다.
시세 2억원 / 보증금 5천만원 / 월 65만원이고 선순위 채권이 없다면 담보여력은 비교적 충분해 보이지만 , 계약 직전 등기부 확인은 필수입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적으로 전세권설정등기를 먼저 마쳤다면 그 이후에 설정된 근저당권 등은 등기 순위상 후순위가 됩니다. 따라서 전세권설정등기 이후에 새로 설정된 근저당권이 기존 전세권보다 선순위가 되는 것은 일반적이지 않습니다.
다만 주택임대차의 경우에는 전입신고와 주택의 인도 등을 통해 대항력을 갖추고, 확정일자를 받아 우선변제권을 확보할 수 있기 때문에 별도의 비용을 들여 전세권설정등기까지 하는 경우는 상대적으로 많지 않은게 사실이고, 전세권설정등기는 임차인이 단독으로 임의대로 할 수 있는 것이 아닌 임대인의 협조와 관련 서류가 필요하기 때문에 임대인이 이를 부담스럽게 생각하는 경우도 적지 않습니다.
물론 협의를 통해 전세권설정등기를 해두면 권리보호 측면에서 유리한 점은 있지만, 전세권등기 하나만으로 보증금이 100% 안전하다고 볼 수는 없기 때문에 주택가격과 보증금 규모등을 종합적으로 보고 판단하셔야 할듯 보입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
전세권 설정 이후에 집주인이 담보대출을 받아도 은행의 근저당권이 후순위가 되므로 경매시 전세권보다 늦게 설정되었으니 안전합니다. 다만 전입신고를 하지 않으면 주택임대차보호법상 대항력과 최우선변제권을 전혀 보호받지 못해서 전세권만으로는 법적 사각지대가 생길 수 있습니다. 전세권은 등기 비용과 해지시 집주인 동의가 필요해서 번거로워서 전입신고와 확정일자를 갖추는 집이 훨씬 안전하고 비용도 들지 않습니다.