임대차 계약관련 손해배상 청구의 범위에 대한 질문

Question

저는 임차인이고, 현재 계약갱신권 사용한 상태에서 집을 매매하려고 집주인이게 나간다고 통보 했습니다.

(계약 만료일은 '27.9월)

매매할 집에 대해서는 계약을 체결하고 계약금 2억원 지불하였습니다. 그리고 늦어도 4개월 뒤에는 이사갈 예정입니다.

만약에 4개월 뒤에 집주인으로부터 전세자금을 돌려받지 못해서 제 계약이 파기 됐을 경우 2억원을

집주인에게 손해배상 청구를 할 수 있나요?? 만약 안된다면 어느정도까지 손해배상을 청구 할 수 있나요??

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임대차 계약 갱신 후 중도 해지 통보 시, 임대인의 동의가 없다면 임대차 관계는 원칙적으로 유지됩니다. 따라서 임대인이 3개월 뒤 보증금을 반환할 법적 의무가 즉시 발생하지 않을 수도 있습니다.  보증금 미반환으로 인한 계약금 손해는 '통상손해'가 아닌 '특별손해'로 분류될 가능성이 큽니다. 즉, 임대인이 의뢰인의 매수 계약 사실을 미리 알았어야 배상 책임이 인정되기에, 지금이라도 내용증명을 통해 매수 계약 사실과 손해 발생 가능성을 알리고 임대인의 동의를 문서로 확보하는 것이 중요합니다. 

해결 방법으로

첫째, 임대인과 합의하여 중도 해지 및 보증금 반환 확약서를 작성하십시오.

둘째, 합의가 어렵다면 임차권등기명령을 준비하여 보증금 반환 압박 수단을 마련하십시오.

셋째, 실거주 목적의 매수라면 임대인의 협조를 구하는 대신, 만기 시까지의 이자 비용 등을 정산하는 방향으로 협의하시기 바랍니다. 2억원 전액 청구는 입증 책임에 따라 제한될 수도 있습니다. 

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

본인이 계약금으로 2억 원을 지급한 사정에 대해서 기존 임대인이 알 수 없었던 경우라면 그러한 부분에 대해서 전액을 청구하는 것은 인정되기 어렵고 지금이라도 정상적으로 반환이 되어야 해당 거래가 이행되어 손해가 발생하지 않는다는 점을 고지하셔야 할 것으로 보입니다 이상입니다