계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다.
안녕하세요.저희는 21년 0임차인과 전세계약을 했습니다.23년 만기가 됐을때 임차인은 더 살고싶다는 뜻을 내비치며 그때 전세값이 폭락했던 시기라 금액을 낮춰 다시 계약하길 원했습니다.저희도 동의하여 5천5백만원을 내어주고 낮춘 가격으로 다시 계약을 했습니다.그리고 올해 초 또 만기가 되어 임차인이 더 살기를 원했고 2년전 가격과 동일하게 하기로 하여 따로 계약서는 쓰지않고 문자로 기간과 가격등만 명시하여 서로 주고받았습니다.오늘 우연히 유튜브를 보다다 계약갱신청구와 재계약을 제대로 하여야 한다고 봐서요.그럼 지금 저희 상황은 2년 후 임차인이 또 계약갱신청구를 할수 있는건가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대인 입장에서는 임차인이 계약을 연장을 하게 될 경우 그냥 재계약이나 묵시적갱신처럼 보일 수 있으니 반드시 재계약서에 계약갱신청구권을 사용한 재계약이라는 문구를 넣어야 확실하게 사용한 것처럼 보이게 됩니다.
위의 경우 임차인은 계약갱신청구권을 1회 사용이 가능한 상태로 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
처음 계약 후 임차인이 갱신청구를 행사해 재계약했다면 이번에는 문자로만 합의한 계약은 임대차 재계약으로 볼 수 있습니다. 다만 서면 계약이 아닌점이 불안요소입니다. 법적으로는 임차인이 향후 다시 계약 갱신 청구를 행사할 수 있는 여지가 있어 다음 갱신 때 분쟁을 피하려면 정식 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
현재 임차인은 21년 최초 계약 후 두 차례 2년단위로 2번의 계약 연장을 하며 현재까지 거주중 입니다.
말씀하신 내용으로 판단하면 지난 4년간 2번의 계약 연장의 과정에 계약갱신청구권을 명시적으로 사용한 것은 없다고 보입니다.
첫번째 23년은 전세 가격을 낮추어 다시 계약한 것으로 기존 계약의 연장이 아닌 신규 계약으로 봐야합니다.
다음으로 25년 초 문자로 상호 협의해 연장한 것은 합의 갱신으로 볼 여지가 높습니다.
이에따라 현 임차인은 27년 초 계약 만기 시점에 임대인이 다른 임차인을 받기위해 퇴거 요청 시 계약갱신청구권을 사용한다면 받아줘야 할 상황입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인은 지금까지 단 한 번도 계약갱신청구권을 행사하지 않았습니다
따라서 2027년 임대차 종료 시점에 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 권리를 갖고 있습니다
,향후 임대인이 해야 할 일
다음 계약은 반드시 계약서로 작성하세요
문자로 합의하지 마시고, 계약서를 쓰시고,
본 계약은 임대인과 임차인의 합의에 의한 신규 계약이며,임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않음에 동의한다 라는 특약을 넣으시기 바랍니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
질문자의 경우 합의갱신으로 추후 계약갱신청구권 사용이 가능합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임차인이 계약갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 밝히지 않고 계약하게되면, 언젠가 재계약시에 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 현 상황으로는 임차인이 2년후에 계약갱신청구권을 사용할 수도 있습니다. 임대인의 입장에서는 같은 조건이라도 계약갱신시에는 계약서를 작성하여 계약하시는 것이 유리합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
임대인과 임차인이 합의해 새로운 조건으로 재계약을 한 경우, 이는 법적 의미에서 "계약갱신청구권 행사"가 아니라 "재계약"으로 보는 것이 일반적입니다. 즉, 2023년에 전세보증금을 낮춰 다시 계약한 것이 합의에 의한 재계약이라면, 임차인은 아직 계약갱신청구권을 쓰지 않은 상태로 볼 수 있습니다.
정리하자면, 현재 상황에서는 임차인이 아직 계약갱신청구권을 행사하지 않은 것으로 해석될 수 있어, 2년 뒤에 다시 이를 요구할 가능성이 있습니다. 임대인 입장에서는 추후 분쟁을 방지하기 위해 지금이라도 임대차 계약서를 새로 작성하고, 임차인과 ‘갱신청구권 행사 여부’를 명확히 확인해두는 것이 가장 안전한 방법입니다.
현 상황에 대해 어떻게 하고자 하시는지 명확히 알 수 있다면 좀더 자세한 답변이 가능할 텐데요.
다른 질문으로 추가 질문 남겨 주시면 또 다른 전문가들이 잘 대답해 주실 것입니다. 감사합니다.안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대차 계약 갱신 청구권은 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안에 포함된 제도로 임차인이 기존 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리를 법적으로 보장합니다.
즉 임차인은 최초 2년 계약 후 한 번에 한해 2년 더 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 그러나 이 갱신청구권은 1회에 한하며 실거주와 같은 정당한 사유가 있을 경우 거절할 수 있습니다.
2021년에 최초 전세계약을 체결하고 2023년에 전세값 하락으로 계약을 낮춘 후 재계약 했으며 올해 초 문자로 기간과 가격 조정만 하고 계약서를 별도로 작성하지 않은 상태인데 이 상황에서 2025년 기준으로 보면 이미 최초 계약에 대해 1회 갱신청구를 사용한 것으로 간주되어 법적으로 추가적으로 다시 행사하는 것은 어렵습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
계약 갱신 청구권과 재계약이 차이 ==>
계약 갱신 청구권 : 세입 자가 법적으로 한 번 사용할 수 있는 권리로, 기존 계약 조건으로 2년 더 거주를 요구하는 것입니다. 보증금 / 월세는 5% 범위 내에서만 증액 가능하며, 임대인은 특별한 사유 없이는 거절 할 수 없습니다.
재계약 :
임대인과 임차인이 합의하여 기존 계약 후 새로운 계약을 체결하는 것입니다. 이때 보증금, 월세 , 기간 등 모든 조건을 자유롭게 정할 수 있으며, 이는 사실상 새로운 계약입니다.
말씀하신 분의 경우 ==>
현재 임차인과의 계약 상황은 다음과 같이 정리됩니다.
2023년 계약 :
보증금을 낮춰 재계약하신 것은 임대인과 임차인이 합의한 '재계약'에 해당합니다. 이는 임차인의 계약 갱신 청구권 사용이 아니었기 때문에, 이 시점에서 임차인의 계약 갱신 청구권 사용 횟수는 리셋 되거나 사용하지 않은 것으로 간주됩니다.
올해 초 계약 :
문자로 기간과 가격 등을 명시하여 합의하신 것은 '묵시적 갱신'이 아니라, 새로운 계약 의사가 분명한 '합의에 의한 갱신'또는 재계약으로 해석될 가능성이 높습니다. 비록 서면 계약서를 다시 쓰지 않았더라도, 문자 기록이 중요한 증거가 됩니다.
2년 후 계약 갱신 청구 권 행사 여부 ==>
핵심은 2023년에 체결된 계약이 '재계약'이 었 다는 점입니다. '재계약'은 갱신 청구 권 사용으로 인한 갱신이 아니므로, 임차인은 갱신 청구 권을 사용하지 않은 상태로 새로운 계약이 시작된 것으로 봅니다.
따라서, 현재 문자 합의로 연장된 계약 된 만료되는 2년 후 시점에는 임차인이 계약갱신청구권을 한 번 행사할 수 있을 가능성이 높습니다. 정확한 법적 판단을 위해서는 계약서와 주고받으신 문자 메시지 등 구체적인 내용을 바탕으로 법률 전문가와 상담해보시는 것이 가장 좋습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
2020년 12월 개정된 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임대차 계약을 포함한 총 임대차 기간 10년 이내에서만 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있다고 명시가 되었습니다.
단 묵시적 갱신은 해당이 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않습니다.
이 내용을 토대로 말씀드린다면 2023년 임차인이 더 거주를 하겠다는 의사표시를 하면서 금액을 낮추어 재계약이 되면서 갱신청구권은 사용이 된것으로 보입니다.
그리고 난 이후 묵시적 갱신이 되었고 그렇기에 현재 2년 뒤 갱신청구권은 없다고 보시는 것이 맞을 것 같습니다