당진 합덕 석우리 고령의 노모 땅 가치 평가

Question

팔십 중반의 노모가 당진 합덕 석우리 합덕인더스파크 공단 건너편에 잡종지를 비롯한 땅이 있습니다

돌아가시기전에 매도를 해서 어렵게사는 여동생들도 돕고 십은데 이땅의 가치는 얼마나 되며 올해 매도가 가능할까요

카페나 부동산에 연락이와서 창고용도나 태양광지붕용도로 생각하고 있습니다

지번은 석우리 967번지 일대 7필지 노모가 농사짓던 토지 전체는 2700평 정도 입니다

평당 35만원에 내놨는데 어떤지요

귀한답변 부탁 드립니다

김도균 · Accepted Answer

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.최근 인근의 석우리 966-5번지가 2025년 11월에 평당 17만 원선에서 실거래된 것으로 확인됐습니다. 이 가격은 현재 희망하시는 평당 35만 원과는 차이가 있습니다. 다만, 토지 가치는 지목, 도로와의 접근성, 그리고 개발 가능성에 따라 얼마든지 달라질 수 있습니다.평당 35만 원의 경쟁력을 갖추려면 해당 토지가 '잡종지'라는 점을 잘 활용하실 필요가 있습니다. 17만 원이라는 인근 실거래 가격이 일반 농지 기준이라면, 실제로 대지나 창고 용지처럼 바로 사용할 수 있는 잡종지는 더 높은 가격을 받을 수 있는 경우도 많습니다. 특히 2,700평에 달하는 넓은 면적이 창고나 태양광 발전 부지로 적합하다는 점을 매수자에게 확실히 어필하는 것이 중요합니다.최근 시장 거래 흐름으로 볼 때 평당 17만 원 수준이 시세로 보이지만, 35만 원에 매도하시려면 잡종지의 희소성이나 산업단지와의 거리 등 장점을 충분히 전문 중개업소를 통해 설명하는 것이 필요합니다. 매수인과의 협상 과정에서도 가격에 대한 어느 정도의 융통성을 가지신다면, 올해 안에 매도 가능성도 그만큼 높아질 수 있을 것입니다.

안준영 · Answer

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.당진 합덕읍 석우리 토지는 합덕인더스파크와 합덕역(서해선) 개발 호재의 직접 영향권에 있어 잠재력이 높으나, 현재 제시하신 가격은 시장의 빠른 소화 여부를 결정짓는 분기점에 있습니다.해당 토지의 가치 및 입지 분석석우리 967번지 일대는 합덕인더스파크 일반산업단지와 인접해 있어 물류 창고나 야적장 등 산업용 배후 부지로의 활용도가 매우 높습니다.용도 지역의 이점: 잡종지가 포함된 2,700평의 대규모 필지는 인허가가 용이하여 창고 부지를 찾는 법인 수요나 태양광 사업자에게 매력적인 매물입니다. 특히 산업단지 건너편이라는 위치적 희소성이 가치를 뒷받침합니다.개발 호재: 서해선 복선전철 합덕역 개통과 인근 산업단지 활성화로 인해 당진 내에서도 합덕은 지가 상승세가 꾸준한 지역입니다.제시하신 평당 35만 원의 적정성현재 합덕읍 석우리 일대 농지 및 잡종지의 시세는 도로 인접성이나 토지 모양에 따라 평당 25만 원에서 40만 원 사이에 형성되어 있습니다.평당 35만 원 평가: 잡종지가 포함되어 있고 면적이 큰 필지임을 고려할 때, 이는 시세에 부합하는 적정한 호가로 판단됩니다. 다만, 2,700평 전체를 매수하려면 약 9억 원 이상의 자금이 필요하므로 개인보다는 중소기업이나 법인 투자자를 타깃으로 해야 합니다.올해 매도 가능성 및 전략올해 안에 매도하기 위해서는 단순 부동산 나열보다는 용도 특화 전략이 필요합니다.매도 가능성: 창고나 태양광 용도로 연락이 온다는 것은 이미 수요가 있다는 긍정적인 신호입니다. 다만, 고금리 상황으로 법인의 투자 심리가 위축되어 있어 가격 협상 여지를 5~10% 정도 열어두신다면 연내 계약 가능성이 훨씬 높아집니다.주의사항: 80대 노모 소유의 토지이므로 매도 전 양도소득세 감면 혜택(8년 자경 등) 여부를 반드시 확인해야 합니다. 자경 증빙이 안 될 경우 세금 부담이 커져 여동생분들을 돕기 위한 실수령액이 줄어들 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재 제안받은 태양광 업체나 창고 수요자들에게 매수의향서(LOI)를 요청하시고, 인근 산업단지 입주 기업들에 직접 매각 제안서를 보내는 '타깃팅 매도'를 병행해 보시길 권장합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 매도 전 반드시 해당 필지의 '농지전용 허가 가능 여부'를 지자체에 확인해 두시면 매수자와의 협상에서 훨씬 유리한 고지를 점하실 수 있습니다.

김경환 · Answer

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 주변 석우리 일대 계획관리지역 내 토지는 입지에 따라 평당 40-50만원 선에도 거래 사례가 있습니다.35만선이면 합리적 가격대로 보입니다.산단근처 매물이기 때문에 타겟층을 정확히 잡아 매도 하신다면 좋은결과 있을걸로 기대됩니다.창고부지나 야적장으로 사용한다면 땅을 효율적으로 매매가 가능할것으로 보여집니다.노모께서 오래 농사를 지으셨다면 8년 자경 감면혜택을 받을 수 있으니 이점도 활용하세요공시지가또한 17-8만원선으로 대출도 공시지가대비 적정배수내에 있어 금융권 대출도 충분히 가능하리라 생각됩니다.무엇보다 개인간 거래보다 깔끔한 거래를 하시길 권합니다.가끔 계약금만 걸고 인허가 후 잔금을 하겠다는 등 사기꾼들이 붙는것도 사실입니다.좋은 입지니 만큼 종은결과 있으시길 기원합니다.

채정식 · Answer

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.당진 합덕 석우리 967번지 2700평 잡종지 평당 35만원은 합리적인 가격으로 올해 매도 가능성 높다고 보여집니다 합덕 일반산업단지와 인더스파크 인접 호재도 볼 수 있을 것으로 보이며 정확하게 감정평가를 받아보셔도 좋을 것 같습니다

최현 · Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.합덕인더스파크 인근이라 입지는 나쁘지 않으나, 정확한 가치는 용도지역·지목·도로 접함 여부에 따라 크게 달라집니다.계획관리지역 또는 잡종지 비중이 높다면 평당 30만 원대 매도도 가능성은 있으나, 농지 위주라면 35만 원은 다소 높은 편입니다.올해 매도는 가능하지만 농지취득자격증명 여부에 따라 거래가 지연될 수 있습니다.필지별로 가격을 나누고 인근 실거래 기준으로 2~3곳 중개업소에 병행 의뢰하는 방식이 가장 현실적입니다.

최현지 · Answer

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.해당 지번은 합덕인더스파크 산단 인근이자 계획관리지역으로 가치가 높습니다. 특히 잡종지는 창고나 야적장으로 즉시 전용이 가능해 인기가 많은 땅입니다. 평당 35만원은 매우 합리적인 가격이자 급매수준입니다. 최근 인근 계획관리지역 잡종지나 목장용지가 평당 45~50만원선에서 거래된 사례가 있으므로 35만원은 빠르게 매도하기에 경쟁력 있는 금액입니다. 그러므로 올해 매도 가능성도 높습니다. 합덕역 개통 호재와 산단 수요가 있어 창고나 태양광 업체 등 법인 수요를 타겟으로 한다면 연내 매도가 충분히 가능해 보입니다. 2700평은 9.4억 정도로 총액이 큰 편이니 개인보다는 기업체나 시행사에 통으로 매도하는 것이 배분에 깔금합니다. 80대 노모께서 오래 보유하신 땅이므로 8년 자경 감면 혜택을 받으면 세금을 최대 1억원까지도 아낄 수 있으니 매도 전 세무 상담도 필수입니다. 가격이 충분히 좋으니 조급함에 너무 깎지 마셨으면 합니다

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 제시한 평당 35만원은 석우리 일대 비슷한 토지 시장 시세와 비슷하거나 경쟁력 있는 수준입니다창고/태양광/개인 개발 수요도 일부 있어 매도는 충분히 가능합니다다만 단기간 급등 기대보다는 현 수준에서 실수요자·투자자 중심 거래가 주로 일어날 가능성이 큽니다현지 부동산 몇곳을 방문해서 주변시세와 반응을 확인하시는게 좋을듯합니다

고경훈 · Answer