수익률 대비 임대료를 지급하는 약정도 가능한건가요?
상가 계약시 수익률 대비 임대료를 지급하는 약정도 가능한건가요? 이런 경우에는 보통 업종에 따라 다른건지요? 어떤 경우에, 수익률로 임대료를 지급하는 약정을 정하게 되는가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
신규 상권의 경우 상가를 임대할때 임대수익확정서라는 것을 제시하는 경우도 있는데, 이러한 경우에는 특별히 조심을 하셔야 할 수 있습니다. 시행사가 아닌 임대관리회사에 일임하여 임대수익확정서를 받게한 후 보장 주체가 다르다는 등 핑계를 대거나 발뺌을 하는 경우도 있고 고의 부도를 내는 경우도 있으며, 운영수익을 공유하는 형태로 투자자를 유치하는 경우 수익이 나지 않으면 약속된 수익을 지급하지 않는 경우도 있는데, 법적으로 수익을 보장받을 수 있는 장치는 사실상 없습니다. 유령임차인을 내세워서 분양하는 경우도 있으므로 주의하셔야 합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
상가 임대차 계약에서 임대료를 고정금액이 아니라 매출이나 수익률에 연동해 지급하는 방식도 가능합니다. 이를 흔히 매출 연동형 임대료(percentage rent)라고 부르는데, 주로 대형 쇼핑몰, 프랜차이즈 매장, 유명 상권 내 점포 등에서 활용됩니다. 기본적으로 임차인은 일정한 기본 임대료(보증금과 최소 월세)를 내고, 여기에 매출의 일정 비율을 추가로 지급하는 형태가 많습니다.
이유는 상권과 업종에 따라 매출 변동이 커서 그렇습니다. 결국 수익률 기반 임대료 약정은 임대인과 임차인 모두 상권의 성장성과 업종의 매출 투명성을 믿을 수 있을 때 주로 활용됩니다.
보통 백화점은 이 방식으로 거의 운영된다고 보시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
네, 가능합니다.
임대차 계약은 민사 계약으로서, 당사자 간 합의만 있으면 매출(수익률)에 따라 임대료를 조정하거나 지급하는 조건도 유효합니다
매출 연동 임대료 계약은 법적으로 가능하고, 업종에 따라 활용되는 방식입니다
창업 초기, 매출 변동이 크거나 위험 분산이 필요한 경우에 주로 사용되며,
대형 쇼핑몰이나 팝업 매장, 유통업에서도 널리 사용됩니다
계약서 작성 시 매출 기준과 계산 방식, 증빙 방식을 반드시 명확하게 기재해야 합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
상가 계약 시 수익률에 연동하여 임대료를 지급하는 약정 가능합니다. 이를 매출 연동 임대료 혹은 수수료 대장 임대차 계약이라고 부릅니다. 보통 임대료 산정 방식에는 고정 임대료, 매출 연동 임대료, 복합형 등이 있으며 업종이나 상권 특성에 따라 다르게 적용됩니다.
수익률 비례 임대료 지급 약정은 임차인의 영업 성과에 따른 임대료 부담 조정이 필요할 때 계약을 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
상가 임대차 계약를 진행할 때 임대료 산정 방식은 임대인과 임차인 간 합의로 정합니다.
질문자님이 문의하신 것처럼 고정적으로 동일한 임대료를 지급하는 대신 매달 발생하는 매출액 또는 수익과 연동해서 임대료를 산정하고 지급하는 수익연동형 임대료로 임대차계약을 체결할 수 있습니다.
매출 변동이 크고 매출 공개가 가능한 대형 마트, 프렌차이즈 카페, 영화관 등의 업종에서 현재도 계약하는 방식입니다.
정해진 금액으로 계약하는 것이 아니기 때문에 계약서 작성 시 명확한 작성에 더 신경쓰셔서 분쟁이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
수익률 대비 임대료 지급 약정은 가능합니다. 주로 매출 기반 업종(프랜차이즈, 대형매장)에서 매출액이나 수익률에 따라 임대료를 산정하는 방식으로 체결됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
가능한 부분이고 실제 그렇게 하는 상가임대차는 존재합니다.주로 대형쇼핑몰이나 백화점등에서는 포스를 통해 매출을 일괄적으로 확인가능케 한뒤 발생하는 매출의 일부비율에 대해서 수수료가 아닌 임대차에 따른 임대료로 받아가는 계약으로 유지되고 있는 경우가 있습니다. 이는 상가관리단 입장에서는 지속적인 상가 상권유지와 입점업체에 대한 관리를 용이할수 있기에 유리할수는 있으나, 매달 발생하는 임대료의 변동성이 발생하기 떄문에 이에 대한 리스크가 있을수는 있습니다. 보통은 이러한 임대차 계약을 매출연동임대료라고 합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
임대료 대비 임대료 약정 가능 여부 ==>
네, 수익률 또는 매출액에 따라 임대료를 지급하는 '매울 연동 형 임대차' 약정은 가능합니다.
"상가 건물 임대차 보호 법" 적용 시에도 매출액 비율을 월 차임으로 환산하여 판단합니다. 이 방식은 대형 쇼핑몰, 백화점 등에서 흔히 사용되지만, 법적으로는 업종과 관계없이 임대인과 임차인이 합의를 통해 체결 가능합니다. 중요한 것은 매출액 산 정 기준, 비율, 최소 보장 임대료 등에 대한 명확한 합의입니다.
수익률로 임대료를 지급하는 약정을 정하는 경우 ==>
주로 다음과 같은 경우에 매출 연동 형 임대료 약정을 고려합니다.
임차인의 초기 부담 완화 :
임차인이 사업 초기 고정 비 부담을 줄이고 안정적으로 사업을 시작할 수 있도록 합니다.
임대인의 수익 극대화 :
상권 활성화에 따라 임차인의 매출이 늘면 임대인의 수익도 함께 증가할 수 있습니다.
위험 및 성과 공유 :
임대인과 임차인이 사업 성과에 대한 위험과 보상을 함께 나누며 상생하는 구조를 만듭니다.
프랜차이즈나 대형 유통 시설 :
특정 브랜드나 유통사의 관행에 따라 표준 계약 방식으로 사용되기도 합니다.
이러한 계약 방식은 일반적인 고정 월세 계약과는 다른 장단점이 있으므로, 계약 전에 법률 전문가와 충분히 상의하여 모든 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다. 모든 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다. 특히 매출액 산정 방식, 정산 주기, 최소 보장 임대료 등에 대한 구체적인 합의가 필요합니다.