경제
전세 계약 시에 가장 유의깊게 볼 것은 뭔가요?
전세로 오피스텔로 자취방 계약하려고 하는데, 등기부등본 볼 때 융자나 근저당권 관련해서 어떤 부분을 가장 주의 깊게 봐야 하나요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
등기부등본을 볼때에는 갑구에서는 소유자에 대한 사항을 확인하셔야 하는데 이는 실제 계약자가 해당 소유자와 일치하는지를 판단하셔야 하고, 그외 가등기, 가압류, 압류등이 존재하는 지를 살피셔야 합니다. 을구에서는 근저당과 같은 담보물권여부와 지상권이나 전세권 같은 용익물권이 존재하는지를 확인하셔야 하고 ,있는 경우에는 선순위임차권 지위가 가능토록 계약시 말소조건부로 진행을 하시거나 하여야 합니다, 중요한건 단순히 보는 것이 아닌 권리사항에 따라 계약서상 특약으로써 이를 방어할수 있는 내용을 기재하시는게 필요합니다. 본인이 등기부를 보고 해석할줄 모르는 경우라면 반드시 중개사를 통해 계약을 진행하셔야 하고, 그 외 알수 없는 권리등에 대해서는 반드시 중개사에게 문의하여 리스크등을 확인하셔야 합니다
그리고 이부분은 중개사가 확인할 부분이긴 하나, 등기부상 맨첫장 위에 제목이 등기사항전부증명서 인지, 등기사항일부증명서인지도 확인을 하시는게 좋은데, 반드시 등기사항전부증명서 인지를 확인하셔야 합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세계약을 하기전에는 여러가지 서류를 잘 확인해보셔야 하는데, 특히 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 가처분, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 또한 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인해보시고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서 및 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세 계약을 한다는 것은 계약 후 보증금을 안전하게 회수를 하는 것입니다.
또한 최악의 경우 경매로 넘어가게 될 경우 가장 먼저 순위가 되어 회수를 할 수 있게 권리를 등록을 해야 합니다.
등기부등본상 선순위 근저당권이 있을 경우 경매로 넘어 간다면 그러한 근저당권이 먼저 배당을 받게 되고 남는 돈이 없을 경우 전세보증금을 못 받을 수 있어 등기부등본상 선순의 근저당권이 없는 것을 선택하라고 하는 것입니다.
또한 계약 후 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 갖추시는 것이 좋고 또한 전세보증보험 가입이 되면 가입을 하시는 것이 가장 좋다 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세 계약에서 가장 유의 깊게 볼 것은 등기부등본을 을구입니다. 을구에 선순위 채권자가 있으면 다른 매물을 알아보시는 것이 좋습니다.
전세보증금을 지키는 것이 가장 중요하기 때문에 보증보험을 드는 것이 가장 안전하다 말씀드립니다.
감사합니다.
전세로 오피스텔로 자취방 계약하려고 하는데, 등기부등본 볼 때 융자나 근저당권 관련해서 어떤 부분을 가장 주의 깊게 봐야 하나요?
===> 우선적으로 주변 시세대비 보증금 규모가 적절한지부터 확인이 필요합니다. 즉 거래가격의 보증금 규모가 70%(매매가격대비)가 인 경우 가급적 다른 물건을 알아 보시거나 아니면 월세로 입주를 조언드립니다. 그리고 등기사항 전부증명서 상에 권리제한사항이 없는지?, 소유자가 누구인지를 확인해야 합니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
을구에서 근저당권의 채권최고액을 확인하고 내 보증금과 합산한 금액이 매매 시세의 70~80%를 넘지 않는지 반드시 계산해야 합니다. 감구에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁 등이 기재되어 있다면 보증금 회수가 위험하므로 계약을 피하는 것이 안전합니다. 계약 직전에 대법원 인터넷등기소에서 직접 쵯니 등기부등본을 발급받아서 소유주와 계약자가 동일한지와 새로운 권리 변동이 없는지를 대조하시고 열람 시 말소사항 포함을 선택해서 과거 이력까지 면밀하게 살펴야 합니다. 또한 신탁 등기된 매물을 신탁회사의 동의가 없으면 보증금 보호를 받기 어려운 점도 알고 계시면 좋습니다. 감사합니다.