중도해지 임차인이 다음 임차인 구하는 과정에서 집주인에게 도움을 줘도 문제없는 범위에 대해
안녕하세요!
저는 월세로 거주 중이며 곧 월세 계약을 중도해지 할 예정입니다. 계약서 내용때문에 다음 임차인을 구해야 제가 계약 해지를 할 수 있는 상황인데, 집주인 분도 개인적인 이유때문에 부동산에서 중개 받는걸 원하지 않으시고 저도 복비를 아낄겸 집주인과 협의 하에 제가 직접 다음 임차인을 구하기로 했습니다.
그런데 집주인 분이 나이가 많으셔서 문자 보내는게 익숙치 않으니 저한테 도와달라고 하셔서요. 다음임차인이 집주인에게 계약금을 지급할 때 아래와 같은 사항을 제가 대신 전달해도 법적으로 제게 문제가 없는건지, 계약금 지급 관련 법적 효력은 생기는건지 궁금합니다.
⬇️ 계약금 관련 내용
※ 안내문 ※
저는 기존 임차인으로서, 집주인과 다음 임차인 간 계약이 원활히 진행되도록
계약 조건을 정리하여 전달드립니다.
계약 당사자는 임대인과 임차인 두 분이며, 저는 계약에 직접 관여하지 않습니다.
계약서 작성은 ○○부동산에서 진행 예정이며, 계약서 작성 수수료는 다음 임차인이 부담합니다.
■ 주소: ○○시 ○○동 ○○아파트 ○○호 (월세 계약)
■ 보증금: xxx만원 / 월차임: xx만원
■ 계약금(예약금): xx만원 (계약서 작성 시 10% 입금 예정)
■ 계약서 작성일: 2주 이내 협의
■ 잔금일: 20○○년 ○월 ○일
■ 임대인: ○○○
계좌번호: ○○은행 ○○○-○○○-○○○○○ (계약금 및 잔금 입금 계좌)
■ 임차인: ○○○
■ 특약
- 임차인은 현장 방문 후 현 상태(에어컨, 세탁기 포함)를 확인하고 인수한다.
- 임차인의 보증금 보호를 위해 계약일부터 잔금일까지 근저당이 없는 상태를 유지한다.
- 계약금(예약금)이 임대인 계좌로 입금되면 계약이 성립된 것으로 본다.
- 계약서 작성 전 해제 시, 임차인은 계약금 포기 / 임대인은 배액을 반환함으로써 해제 가능하다.
■ 주의사항
- 계약금은 반드시 임대인 명의 계좌로 직접 입금해야 합니다.
- 저는 기존 임차인으로서 계약 과정에 관여하지 않으며, 단순히 연락 및 전달을 돕는 역할만 합니다.
**계약서 작성 시 신분증, 도장 지참 바랍니다.**
20○○. ○○. ○○
전문가님들 답변 해주시면 감사합니다!!
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
귀하가 기존 임차인으로서 임대인과 차기 임차인 간의 계약 체결을 돕는 행위는 부동산 중개행위에 해당하지 않는 한 법적으로 문제되지 않습니다. 안내문 내용처럼 단순히 계약 조건을 전달하거나 연락을 중개하는 수준이라면 공인중개사법상 무자격 중개행위가 성립하지 않으며, 계약금 역시 임대인 계좌로 직접 입금되는 한 법적 효력에 문제가 없습니다.법리 검토
공인중개사법은 타인의 부동산 거래를 보수나 대가를 목적으로 중개하는 행위를 금지합니다. 따라서 귀하가 금전적 보수를 받지 않고, 단순히 임대인 요청에 따라 연락·안내만 한다면 중개행위로 평가되지 않습니다. 또한 계약금이 임대인 명의 계좌로 입금되는 경우, 민법상 청약과 승낙이 완료되어 계약이 성립한 것으로 봅니다. 이때 귀하가 대리권 없이 계약금 수령에 관여하지 않으면 법적 책임은 없습니다.실무적 대응 전략
① 안내문에는 “기존 임차인은 계약 과정에 관여하지 않으며 단순 전달 역할만 한다”는 문구를 반드시 포함하십시오.
② 계약금은 반드시 임대인 명의 계좌로 직접 송금하도록 명시하고, 귀하가 금전 수수에는 일절 관여하지 않아야 합니다.
③ 가능하다면 계약서 작성은 부동산 중개업소에서 형식적으로라도 진행하도록 하여 법적 안정성을 확보하십시오.
④ 문자, 안내문, 송금내역 등 모든 커뮤니케이션 기록은 분쟁 대비 증거로 보관하시기 바랍니다.추가 조치 및 유의사항
귀하가 대신 안내문을 전달하거나 조건을 설명하는 행위는 허용되지만, 계약 체결의 주체로 오인될 수 있는 언행은 피해야 합니다. 특히 계약금 반환, 조건 변경, 계약서 작성 시 입회 등의 과정에 관여하면 법적 분쟁 시 책임 논란이 발생할 수 있습니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
계약의 효력을 유효하게 하려면 임대인의 대리인으로서 역할을 한다는 점을 분명히 해주셔야 합니다.
질문내용만을 기초로한 잠정적 판단이므로 변호사와 구체적인 상담 후 최종적인 판단을 하실 것을 추천드립니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
본인이 대신 전달하고 소통을 하는 것은 가능합니다 그러나 계약을 작성하는 행위나 구체적인 특약 등 논의는 임대인과 임차인이 해야 하는 것이므로 그 부분에 대해서는 기재하신 것처럼 당사자들이 연락을 할 수 있게 해야 할 것입니다.
본인이 대신 전달하여도 임차인이 임대인과 계약할 의사를 가지고 계약금을 임대인 명의 계좌로 지급하는 것이라면 계약의 효력은 인정됩니다