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미분양된 아파트도 홍보를 잘하면 준공전까지 완판이 되는게 일반적인가요?
청약미달등으로 미분양된 아파트가 축하금 지급등 계속 광고하고 싸게해서 결국 완판을 시키는 경우는 많이 보고있는데 그렇게 완판된 아파트도 결국 그만큼 수요가 받쳐준다고 봐야되는건가요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
미분양 아파트 준공전 완판되는 것은 흔한 일이지만 이를 순수한 인기나 수요로만 보기는 어렵습니다. 완판을 만드는 전략은 중도금 무이자, 발코니 확장 무상, 입주 축하금 지급 등이 사실상 분양가를 깎아주는 효과를 내어 매수 심리를 자극하게 하며 준공까지 2~3년 동안 인근 신규 분양가가 계속 오르면 기존 미분양 단지의 가격이 상대적으로 저렴해 보이는 효과도 있습니다. 그리고 계약금 정액제 등을 실시하면 작은 돈으로 분양권을 잡으려는 투자자들이 몰리며 완판을 주도하기도 합니다. 주의할점은 완판이 되었다고 해서 입지나 가치가 완벽하다는 뜻은 아니고 혜택 떄문에 몰린 투자 수요가 많을 경우에는 입주 시점에 매물이 쏟아져 전셋값 하락이나 오히려 가격 정체가 올수도 있음을 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.
채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
기본적으로 왜 미분양이 됐는지에 따라 위와 같은 방법도 될지 안될지 판단이 되는 것인데, 예를 들어 수요는 있으나 주변시세대비 높은 분양가등으로 미분양이 되었다면 위와 같은 가격인하나 지원등을 통해 남은 물량을 처분할수 있지만, 입지상 매력도가 전혀 없어 수요가 매우 낮은 경우라면 아무리 분양가 인하등의 행사를 해도 완판되기는 어렵습니다. 즉, 미분양아파트라도 입지, 지역에 따라 쳐해진 상황은 전혀 다르고 홍보만 잘하면 완판되는것도 일반적인 부분도 아닙니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
미분양 아파트의 입지에 따라 달라질 수 있다고 사료됩니다.
입지가 괜찮지만 전체적인 부동산 경기가 좋지 못해서 일부 미분양이 나고 미래를 볼때 시세 상승이 충분해서 수요가 어느 정도 받쳐 주는 곳일 경우 분양 및 홍보 마케팅등을 통해서 어느 정도 미분양이 해소가 가능한 지역도 있지만 준공 후까지 미분양으로 계속 가는 사이트도 많이 있어서 LH등에서 매입을 하는 사이트도 많이 있습니다.
준공 전 미분양이 해소가 되는 지역은 어느 정도 입지가 괜찮고 향후 시세 상승 및 실거주로 괜찮은 지역일 가능성이 크다고 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
홍보만 잘하면 준공 전 완판되는 게 일반적이다 라고 보긴 어렵습니다
완판의 핵심은 마케팅이 아니라 가격·입지·시장 타이밍입니다
홍보는 가속 장치일 뿐, 수요가 없는데 억지로 완판시키는 건 쉽지 않습니다
가격이 시장 수요에 맞춰졌기 때문에 팔리는 것입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트는 분양가가 높거나 수요에 비해 과잉 공급, 인프라나 주변 시설 부족, 규제 등으로 인해 미분양이 될 수 있는데, 미분양이 되면 시행사가 PF대출 상환이 곤란하여 손해를 보게되므로 시행사에서는 어떻게든 분양을 완료하기 위해 각종 홍보 및 인센티브 제공 등을 하고 그래도 안되면 분양가 자체를 낮추는 극약 처방까지 하게되는데 이는 대출금 상환을 하지 않으면 이자부담으로 결국 손해를 볼 수 있기 때문입니다. 우리나라에서 아파트는 모두가 선호하는 주택의 형태이다보니 수요는 많이 있으나 금액이 부담이되다보니 미분양이 되는 경우가 대부분이라서 조건만 맞추어준다면 완판이 될 수는 있는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
미분양이더라도 분양가 인하, 옵션 무상 제공, 계약축하금 등 조건을 조정하면 준공 전 완판되는 사례는 실제로 있습니다. 다만 이는 단순 홍보 효과라기보다 가격 조정에 따른 수요 회복에 가깝고, 입지·학군·교통 등 기본 수요가 어느 정도 받쳐줘야 가능합니다. 완판되었다고 해서 곧바로 강한 실수요라고 단정하기보다는 분양 조건과 실거주 비율을 함께 보는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 인위적인 수요는 어떻게 만들어지나
요즘 미분양 단지가 완판되는 이유는 그 지역의 큰 변화나 입지의 매력 때문이 아니라, 건설사에서 내건 파격적인 금융조건이 크게 작용합니다. ‘중도금 무이자’나 ‘계약금 정액제’ 같은 혜택이 당장 자금이 부족한 투자자들에게는 상당히 매력적으로 다가옵니다. 하지만 이런 조건 때문에 실거주 목적보다는 단기 투자 수요, 일종의 ‘가수요’가 유입되는 경우가 많아지고, 완판 이후에는 전세 물량이 급증하면서 가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다.
2. 진짜 수요를 확인하는 방법
과연 그 단지가 정말 가치가 있어서 완판된 건지 따져보려면, 주변 시세와 실제 분양가를 꼼꼼히 비교해봐야 합니다. 여러 가지 할인 혜택까지 모두 따졌을 때 최종 가격이, 인근 대단지 아파트의 급매물 가격보다 높게 형성돼 있다면 이는 솔직히 마케팅 효과 덕분이라 봐야 합니다. 반대로, 각종 혜택 이후 최종 가격이 같은 지역 내 아파트 시세보다 확실히 저렴하다면 그때는 실제 실수요층이 움직였다고 해석할 수 있겠죠.
3. 준공 전 완판의 함정, 마이너스 프리미엄에 주의
홍보 효과로 겨우 완판된 단지는 준공 이후 ‘입주장’에서 고전하기 쉽습니다. 계약금만 걸고 버티던 투자자들이 잔금 납부 시점에 매물을 한꺼번에 내놓으면, 시장에서는 완판됐음에도 가격이 오히려 떨어지는 상황이 벌어지기도 합니다. 단순히 완판 소식만 보고 안심하기보다는, 실제 계약자들 중 실거주 비율이 얼마나 되는지까지 꼭 살펴보는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 미분양 아파트도 홍보, 가격 조정으로 준공 전 완판되는 경우는 흔합니다. 청약 미달이더라도 실수요층을 겨냥한 할인과 축하금 이벤트로 대부분 소진되며 이는 수요가 받쳐주기 때문입니다.
감사합니다.