전세 계약시 보증금을 지킬수 있는 방법과 부동산 계약서 특약에 무엇을 넣어야 하나요?
부동산 전세 계약을 앞두고 있습니다.
전세 보증금을 100% 안전하게 지킬 수 있는 방법이 궁금하며 부동산 계약시 꼭 넣으면 좋은 특약은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세 보증금을 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자를 받아두시는 것이 필수입니다.
그리고 집매매가 대비 전세가율이 80% 이하인것이 좋으며 선순위 근저당이 있는지 확인하시고 전세보증금 반환보증 보험 가입을 추천드립니다.
또한 부동상 계약시 넣으시면 좋은 특약으로는 하자 발생 시 수리책임 주체에 대한 명시와 원상복구 기준 및 조기 퇴실과 중도해지 위약금 조건 등을 명확히 해두시면 향후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 특약만으로 안정적으로 보증금을 100%보호하기는 어렵습니다. 일반적으로 가장 안전한 방법은 보증보험 가입과 전입신고와 확정일자 부여를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하는게 가장 안전한 방법입니다.
그외 특약으로는 전입신고 익일까지 다른 물권설정을 금지하는 특약등을 넣으시는게 필요하고 선순위 근저당이 있는 경우에는 잔금일에 말소특약을 반드시 넣는게 필요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세보증금을 지키는 가장 좋은 방법은 전세보증보험에 가입하고 계약전 서류를 꼼꼼하게 살펴보며 공인중개사를 통해 계약하는 것입니다. 계약전에 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 권리관계(근저당권 등) 변경 금지, 전세대출이 있는 경우 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다.
대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세보증금을 지킬 수 있는 방법은 특약 보다는 우선 등기부등본상 선순위 근저당권이 없는 물건을 선택을 하시고 계약 후 확정일자 그리고 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력의 권리를 취득하시면 되고 가장 중요한 전세보증보험을 가입을 하시게 되면 안전하게 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
감사합니다.
부동산 전세 계약을 앞두고 있습니다.
전세 보증금을 100% 안전하게 지킬 수 있는 방법이 궁금하며 부동산 계약시 꼭 넣으면 좋은 특약은 무엇이 있나요?
==>보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법으로 가장 중요한 것은 매매가격대비 전세가격이 적절한지를 판단하시는 것이 우선입니다. 그 다음에 "보증가입 불가 또는 00대출이 불가한 경우 계약을 취소"하고 계약금을 반환하기로 함이라는 조건을 반영시키는 것이 적절해 보입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가인지 확인을 하셔야 합니다
그래야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그집의 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하시면 됩니다
임대인은 임대차 기간 중 주택을 매도할 경우, 매수인에게 본 계약의 내용을 승계하도록 하며, 세입자의 임차권은 계약기간 종료 시까지 유지된다
집에 근저당 있으면 임대인은 임차보증금보다 선순위 채권이 없으며, 기존 근저당은 계약 시작 전 말소한다
이런 특약을 넣으시면 되고 잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다
이런부분을 고려해서 계약하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
일단 등기부등본을 확인하시고 선순위 근저당권 및 채권자가 있는지 확인하시길 바랍니다.
집주인이 실소유자인지 확인하시고 전입신고와 확정일자는 받는 것이 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 방법입니다.
또한 보증보험까지 들면 걱정하지 않으셔도 되겠습니다.
감사합니다.