아파트 청약당첨 부부공동명의 관련문의
올해 3월 아파트 공공분양 청약에 당첨되었는데요.
계약을 할시 현장계약을 통해서만 부부공동명의가 된다고하는데, 추후 취등록세납부나 부동산세 납부시에 세금에서 차이가 많을까요?
현재 부부둘다 무주택자이고 첫 주택구매입니다. 일단 제명의로 하고 잔금납부후 공동명의로 바꿔도 무방할까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부부가 모두 무주택자고 생애최초 구입이라면 취득세 감면 100% 감면이 가능합니다.(85m2 이하, 수도권 4억 원 이하)
단독명의든 부부공동명의든 생애최초 요건만 충족하면 감면 대상에 포함됩니다. 공동명의일 경우 두 사람 모두 조건을 만족해야 합니다.
재산세 같은 경우도 공시가격 6억 원이라 부동산이라면 사실상 보유세 혜택 차이는 크게 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
부부 공동명의 관련하여 궁금하신 점을 정리해드리겠습니다.
1. 부부 공동명의로 계약 시 세금 차이부부가 공동명의로 계약할 때와 한 명만 명의자로 계약할 때, 세금에서 차이가 있을 수 있습니다. 세금 차이를 살펴보겠습니다.
취등록세취등록세는 아파트 계약 시 취득하는 세금으로, 세율은 매매가의 일정 비율입니다.
부부 공동명의일 경우 취등록세를 각자 나누어 납부하게 됩니다. 예를 들어, 부부가 공동명의로 계약하면 세금이 2명에게 나누어지므로, 각각의 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.
예를 들어, 6억 원짜리 아파트의 경우 취등록세가 3%로 계산되면, 180만 원의 취등록세가 부과되는데, 이를 두 명이 나누어 낸다면 각자 90만 원씩 납부하게 됩니다.
하지만 한 명 명의로 계약한 후 나중에 공동명의로 변경하면, 세금을 모두 한 명이 부담하게 되어 취등록세를 한 번에 부담하는 경우가 됩니다.
보유세 (종합부동산세, 재산세 등)공동명의로 보유할 경우, 보유세(종합부동산세, 재산세 등)는 부부가 나누어 부담하므로 세금 부담이 나눠지게 됩니다.
하지만, 한 명 명의로 보유한 경우, 그 명의자에게 전액 세금이 부과됩니다.
따라서 공동명의로 계약하면 세금 부담이 나누어져서 유리할 수 있습니다.
2. 명의 변경 후 세금만약 첫 계약은 본인 명의로 하고 잔금 납부 후 공동명의로 변경하는 경우, 명의 변경 시기와 세금이 부과되는 시점에 따라 조금 달라질 수 있습니다.
취등록세는 계약 체결 시점에 부과됩니다. 따라서 첫 계약은 본인 명의로 하고 나중에 공동명의로 변경할 경우, 취등록세는 본인 명의로 한 번에 납부하게 됩니다.
명의 변경 시 추가적인 세금은 발생하지 않지만, 변경 후 보유세는 공동으로 나누어 부담하게 됩니다.
3. 부부공동명의의 장점세금 부담 분담: 취등록세 및 보유세를 나누어 낼 수 있어 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
주택 수 고려: 부부가 각각 1채씩 보유하게 되면, 향후 주택을 매도할 때 주택 수를 1채로 고려할 수 있어, 다주택자가 되지 않도록 유리할 수 있습니다.
결론은?세금 차이를 고려했을 때, 첫 계약을 한 명 명의로 하고, 나중에 공동명의로 변경해도 크게 문제는 없습니다.
다만, 첫 계약 시 본인 명의로 계약하고 나중에 공동명의로 변경하면 취등록세 부담이 한 번에 올 수 있습니다.
부부 공동명의로 계약하는 것이 더 유리할 수 있습니다. (세금 분담)
따라서 현장 계약 시 부부 공동명의로 계약을 하시는 것이 세금 측면에서 유리하며, 가능하다면 공동명의로 계약을 고려하는 것이 좋습니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공동명의로 할 경우 각각 지분만큼 세금을 납부를 하게 되고 특히 양도소득세 발생 시 각각 인별 공제 250만원의 혜택등의 효과는 있으나 1가구 1주택자의 경우 2년 후 비과세 혜택이 있어서 그 효과는 크지 않고 각각 아파트의 명의를 반반 가진다는 의미 즉 재산을 각각 반반씩 하는 의미 왜에는 큰 의미는 없습니다. 향후 주택을 많이 매입을 하고 금액이 큰 부동산을 매도 시 시세차익이 커서 양도세를 줄이던가 각각 재산에 대한 분리를 했을 경우 효과는 보는 것은 있습니다.
잘 검토하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,계약 시 공동명의와 세금 차이
취득세는 부부 공동명의로 하면 각자의 지분만큼 취득세가 부과됩니다.
1세대 1주택자의 경우, 취득세 감면 혜택(생애최초, 신혼부부 등)이 한 명에게만 적용될 수 있는 점 주의해야 합니다.
재산세 및 종합부동산세: 재산세는 큰 차이 없지만, 종부세는 고가주택 보유 시 공동명의가 유리합니다 (공제액 6억씩 각자 적용).
그러나 1세대 1주택자 특별공제(11억)는 단독명의만 적용 가능하고 의료보험료는 각자 내야 합니다
,일단 단독명의로 했다가 추후 공동명의로 할때 변경 가능은 하나, 세금상 불이익이 큽니다.
잔금 후 지분을 배우자에게 증여하게 되면, 증여세 부과 대상입니다
시세가 올라간 경우, 상당한 증여세 부담이 생길 수 있습니다
처음 계약할 때부터 공동명의로 진행하는 것이 일반적으로 유리합니다
생애최초나 신혼부부 특별공급 조건 등 감면 대상자 명의 위주로 조정 필요하고
세금과 증여 문제를 피하기 위해서는 계약 단계에서 명의를 정확히 하는것이 좋을거 같습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트는 계약 후 준공전까지 공동명의로 변경할 수 있습니다. 그런데, 아파트를 공동명의로 하려면 분양권 상태에서 중도금 대출전에 변경하는 것이 가장 좋습니다. 공동명의로 변경하게되면 증여가 되므로 증여계약서를 작성하고 물건 소재지 시군구청을 방문하여 증여계약서에 검인도장을 받아야 합니다. 공동명의로 변경한 분양계약서 작성을 위해 분양사무실을 들러야하고 세무서를 방문하여 증여세 신고도 해야 합니다. 중도금 대출전이라면 입급된 계약금이 증여세 신고금액이므로 부담이 덜합니다. 부부 공동명의로 하는 경우의 장점을 세금별로 보면 다음과 같습니다.
종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.
양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 1년내 다른 양도소득이 없는 경우 2명이 각각 250만원씩 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).
상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.
3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.