경제
재개발 보상 얼마나 받을 수 있을까요?
저희 부모님이 30년 전쯤 1억대에 매입하신 단독주택이 현재는 시세가 3억대까지 올랐는데 재개발 예정입니다. 서울 신림동 서원역 모아타운 재개발 구역입니다.
1. 보통 시에서 하는 재개발은 얼마나 걸릴까요?
2. 시세가 3억이면 보상은 얼마나 받을 수 있까요?
- 입주권 받으면 분양가 만큼 더 내야하는 건가요??
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
서울 신림동 서원역 모아타운 재개발의 경우 진행 기간은 평균 4~7년 소요되며 현재 시세 3억 원 단독주택 보상은 현금 2.5억 ~ 3.5억 + 분양권 선택 형태로 받을 가능성이 크다 말씀드립니다.
입주권 선택 시 추가 분담금 2억 정도 생각하시면 되겠습니다.
감사하니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
모아주택의 경우 4~7년 정도 사업이 진행이 되게 됩니다.
통상적으로 우선 부동산을 감정평가를 실시를 하게 되면서 부동산 평가를 받게 됩니다.
감정평가의 경우 감정평가사 2곳 이상이 실시를 해서 거래사례 및 주변시세등을 감안해서 최종 감정평가액을 받게 됩니다. 감정평가액을 수긍해서 조합원이 되게 되면 조합원 분양을 하게 되고 조합원 분양한 아파트 분양가와 감정평가 받은 금액의 차이가 발생할 경우 차액 만큼 추가분담금을 내고 조합원 분양아파트에 입주를 하는 방법이 있고,
조합원 분양가와 일반 분양가 차이에서 발생을 하는 프리미엄을 받고 다른 사람에게 팔수도 있고,
아닌 경우 감정평가 받은 금액 현금청산을 받는 경우가 있습니다.
상황에 맞게 선택을 하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 재개발 소요 기간 (모아타운 기준)
일반적인 재개발 사업은 정비구역 지정부터 준공까지 평균 13~15년 이상 걸리는 경우가 많습니다. 하지만 '모아타운'은 서울시가 사업 기간을 단축하기 위해 마련한 제도입니다.
- 절차 단축: 모아타운은 정비계획 수립이나 추진위 구성 등 일부 과정을 생략하거나 통합 심의로 진행하여 절차가 간소화됩니다.
- 예상 기간: 서울시는 모아타운의 경우 착공까지 걸리는 기간을 기존 재개발보다 약 4~5년 줄여, 구역 지정 후 입주까지 평균 7~10년 정도를 목표로 하고 있습니다. 다만, 주민 동의율 확보나 시공사 선정 등이 순조롭게 진행되지 않을 경우 더 오래 걸릴 수 있습니다.
2. 시세 3억 원일 때 받을 수 있는 보상금
재개발 과정에서 말하는 '보상'은 단순히 현재 시세를 돌려받는 개념이 아니라, 감정평가액을 기준으로 산정됩니다.
- 감정평가액 산정: 보상 기준이 되는 감정평가액은 대체로 주변 시세의 100%가 다 반영되진 않습니다. 인근 거래 사례나 공시지가 등을 고려해 보통 시세의 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 예를 들어 시세가 3억 원이면, 감정평가액은 대략 2억 원 초중반대에서 책정될 가능성이 높습니다.
- 권리가액: 여기에 사업 수익성을 보여주는 '비례율'을 곱하면 실제 내 집 가치인 ‘권리가액’이 산출됩니다. 사업성이 좋아 비례율이 100%를 넘기면 그만큼 더 높게 평가받을 수도 있습니다.
3. 입주권과 추가 분담금
입주권을 받는다고 새 아파트를 그냥 주는 것은 아니고, 권리가액과 분양가의 차액만큼 추가로 돈을 내야 합니다. 이 차액을 ‘추가 분담금’이라고 부릅니다.
- 분담금 계산: (새 아파트의 조합원 분양가) - (내 권리가액) = 추가 분담금이 됩니다.
- 예시: 새로 건설되는 아파트 조합원 분양가가 6억 원인데, 부모님 댁 권리가액이 2억 5,000만 원으로 책정된다면, 3억 5,000만 원을 추가로 부담해야 입주할 수 있습니다.
- 납부 방식: 이 분담금은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어서 내게 되며, 대부분 이주비 대출이나 중도금 대출을 활용하는 경우가 많습니다.
결론적으로, 현재 시세가 3억 원이라고 해서 그 금액을 현금으로 모두 보상받거나, 새 아파트를 무상으로 받는 것은 어렵습니다. 대체로 시세보다 낮은 감정평가액이 기준이 되고, 새 아파트 분양가와의 차액을 추가로 부담하는 것이 일반적입니다. 그래서 향후 조합에서 발표하는 감정평가액과 분양가를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
저희 부모님이 30년 전쯤 1억대에 매입하신 단독주택이 현재는 시세가 3억대까지 올랐는데 재개발 예정입니다. 서울 신림동 서원역 모아타운 재개발 구역입니다.
1. 보통 시에서 하는 재개발은 얼마나 걸릴까요?
==> 대략적으로 10년 이상 고려해야 합니다. 그리고 모아타운 재개발도 해당 지역에 따라 상이한 만큼 서울 정비사업 홈페이지에서 확인이 필요해 보입니다.
2. 시세가 3억이면 보상은 얼마나 받을 수 있까요?
==> 현금 쳥산시 권리가격을 기준으로 판단해야 하는 사항입니다.
입주권 받으면 분양가 만큼 더 내야하는 건가요??
==> 조합원의 부담해야 하는 금액은 다음과 같습니다. : 조합원 분양가 - 권리가격 = 부담해야 하는 금액"입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재개발 보상은 감정평가 금액 기준으로 산정되며 시세와 동일하지 않을 수 있습니다 입주권을 받으면 분양가와 기존 평가액 차이를 추가 부담합니다 사업 기간은 5년 이상 걸리는 경우가 많고 단계별로 속도 차이가 큽니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
신림동 서원역 모아타운은 서울시가 절차를 간소화했기 때문에 소요기가는 약 4~7년으로 일반 재개발이 보통 10년 이상 걸리는 것을 생각하면 빠른편입니다. 3억 시세라면 시세의 70~80% 수준으로 감정평가액이 책정되고 감정가는 그보다 낮게 책정될 가능성도 큽니다. 재개발은 현금 보상보다 새 아파트 입주권을 받는 것이 자산 가치 면에서 훨씬 유리합니다. 분담금은 차액만 납부하는데 새아프타 분양가 전체를 내는게 아니라 [새아파트 분양가 - 부모님 집의 가치] 만큼만 추가로 내시면 됩니다. 감사합니다.