전세주택원룸얻을때질문합니다....

Question

화성이나 오산 쪽으로도 전세를 알아보고 있습니다.

전세보증금반환보증 가입이 안 되는 원룸·다가구 주택이라도, 근저당이나 융자가 없고 권리관계가 깨끗하다면 안전하게 계약할 수 있는지 궁금합니다.

제가 확인한 바로는 화성시는 소액임차인 최우선변제금이 최대 4,800만 원이고, 오산시는 최대 2,500만 원으로 알고 있습니다.

예를 들어 보증금 5,000만 원인 집이라면,

• 다가구/다세대 여부

• 선순위 임차보증금 총액

• 임대인의 국세·지방세 체납

• 실제 매매가와 예상 경매 낙찰가

• 근저당·압류·가압류·신탁 여부

• 보증보험이 안 되는 정확한 이유

까지 확인했을 때 보증보험 없이 계약해도 안전성이 충분한지 판단해 주실 수 있을까요?

특히 오산은 최우선변제금이 2,500만 원이라 보증금 5,000만 원일 경우 나머지 2,500만 원을 안전하게 회수하려면 어떤 조건을 갖춰야 하는지도 궁금합니다.

보증보험 없이 계약한다면 반드시 넣어야 할 특약도 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

보증보험이 가입하는 것이 가장 안전한 선택이고 그 다음으로 최우선 변제금 범위 내에 보증금이 포함되는 것이 그 다음으로 안전한 선택입니다.

전,월세 거주하면서 100% 안전한 매물을 찾기는 어렵습니다. 다만 등기부등본을 보고 선순위 채권자가 없으면 안전한 매물로 판단하면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 전세보증금 반환보증에 가입하지 않은 경우라면 계약 만기 시 보증금을 안전하게 반환받을 수 있을지 여부를 사전에 확실하게 판단하기는 어렵습니다.

만약 임대인이 보증금을 반환하지 못해 주택이 경매로 넘어간다고 하더라도, 보증금 전액을 돌려받을 수 있는지는 실제 경매 낙찰금액과 선순위 권리, 다른 임차인의 보증금 및 배당순위 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

또한 보증금을 돌려받기 위해 임차권등기명령, 보증금 반환소송, 강제경매 신청, 배당요구 등의 절차까지 진행하게 된다면 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있고, 그 과정에서 발생하는 스트레스나 불편까지 모두 보상받기는 어렵습니다.

특히 주의해야 할 부분은 이른바 ‘깡통전세’ 위험입니다.

다가구주택의 경우 건물 전체의 선순위 채권과 여러 임차인의 보증금을 함께 고려해야 하는데, 주택의 실제 가치보다 담보대출과 임차보증금 등 반환해야 할 금액이 커지게 되면 경매가 진행되더라도 보증금을 전부 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 문제는 이러한 위험을 계약 당시 100% 정확하게 판단하기가 쉽지 않다는 점입니다. 현재 시세 자체를 정확하게 산정하기 어려운 경우도 있고, 계약 이후 부동산시장이 하락하면 상대적으로 환금성이 떨어지는 다가구주택이나 원룸 등의 경우 전세가율이 더욱 높아질 수 있기 때문입니다.

일반적으로 전세가율이 높을수록 보증금 미반환 위험도 커질 수 있으므로, 전세가율이 80% 안팎을 넘어가는 주택이라면 더욱 신중하게 살펴볼 필요가 있습니다.

결과적으로 전세계약을 체결할 때는 가능한 경우 전세보증금 반환보증에 가입하여 보증금 회수 위험을 줄이는 것이 가장 현실적인 안전장치 중 하나라고 생각합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 최우선변제권을 가지기 위해서는 대항력을 먼저 갖추고 확정일자를 받으셔야 최우선변제권을 가질 수 있습니다.

즉 계약 후 확정일자 받아 놓으시고 이사(점유) 후 전입신고를 하면 대항력이 생기게 되고 확정일자가 있으므로 최우선변제권이 형성이 되게 됩니다. 시세 대비 보증금이 어느 정도 % 인지 살펴 보시고 또한 보증보험 가입 불가 이유등을 미리 알아보시는 것이 어떨까 사료됩니다.

감사합니다.