부동산 경매 청구금액관련 문의드립니다
부동산 아파트 감정기가468,000,000이고 청구금액이 1억5천이고 전세사시는분 전세금이 3억1천이고 한번 유찰되었는데 제가 낙찰을 받으면 남는게 하나도없는거 아닌가요?? 제가 천만원에 낙찰받는다고 해도 전세금이랑 청구금액 돌려주고 기타 경비제하면 훨씬손해 아닌가요 이게 대체 뭔지모르겠습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
경매 진행이라는것이 처분후 최대한의 우선순위 금액변제가 우선되기에 말씀처럼 남는것이 없고 그래서 경매전 최대한 해결하는것이 좋습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
낙찰가가 너무 낮으면 전세권자와 채권자 모두에게 돌아가야 할 돈을 충당하지 못합니다.
낙찰가가 낮으면 법원 경매절차에서는 우선 비용 빼고 그 다음 채권자에게 청구금액, 그 다음 전세권자에게 배당을 주고 남은 게 없으면 낮찰자는 재산을 인수하더라도 손해가 생깁니다.
신중하게 결정하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
그래서 경매 권리분석이 중요합니다. 말씀하신대로 남는것이 없고 오히려 손해인 상황에서는 낙찰받지 않거나, 받은 후 내줘야 하는 금액을 감안해서 싸게 낙찰 받는 것이 중요합니다. 만약 낙찰 후 내줘야 하는 금액을 생각지 못하고 낙찰 받은 경우 시세보다 비싸게 사서 남만 좋은 일을 시킬수도 있기 때문입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매의 경우 위의 사항에서 1000만원에 낙찰을 하게 되면 전세금만 책임을 지게 되고 청구금액은 낙찰대금에서 채권자에게 배당을 하게 됩니다. 그리고 채권자는 부족한 부분은 다시 채무자에게 다른 재산을 압류를 해서 받아내는 방식입니다. 즉 1000만원에 낙찰을 하게 되면 전세금 인수해서 3억 2천만원에 소유권을 가져 오는 구조라 1000만원에 낙찰될 가능성이 거의 없습니다. 즉 유찰이 되어서 대략 1억 부근에서 낙찰될 가능성이 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,전세보증금 3억 1천만 원이 선순위냐 후순위냐가 핵심입니다
만약 전세권자(임차인)의 전입일자, 확정일자, 점유상태가 근저당권보다 먼저면, 선순위입니다
이 경우, 낙찰자가 전세보증금을 인수해야 하고 즉, 낙찰자는 전세금을 돌려줘야 합니다
,청구금액 1억 5천만 원은 근저당권이나 압류 등일 수 있는데, 이것은 배당 순위에서 후순위일 수도 있습니다
하지만 낙찰가가 너무 낮으면 배당받지 못하고 그냥 소멸될 수도 있습니다
, 경매 비용, 세금, 체납관리비 등 기타비용도 낙찰자 부담입니다
절대로 권리분석 없이 낙찰받지 마시고
법원 등기부등본, 임차인 정보, 전입일자, 확정일자, 점유 여부 꼭 확인해야 합니다
이 물건은 선순위 임차인 인수형 경매물건일 가능성이 매우 크니 낙찰 시 임차인의 보증금 인수 가능성을 반드시 확인하시기 바랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매에 대한 기본적인 권리분석이 어려우신듯 보입니다. 일단 해당 내용만 가지고 정확한 권리관계를 예측하기는 어려우나, 아무래도 전세임차인은 대항력있는 선순위 임차인으로 보입니다. 이유는 첫 경매에서 유찰이 되었다는 것은 기존 임차권이 인수되는 권리로써 낙찰가격 외 추가적인 3억1천만원의 부담이 주어질수 있기 떄문입니다. 즉 시세보다 낮게 낙찰을 받더라도 낙찰가격외 추가적인 비용부담이 생기기 떄문에 위와 같은 경우 입찰자가 없다고 볼수 있습니다.
그리고 낙찰가격의 경우 최저매각대금 이하로 써 낼수 없기 떄문에 생각에는 감정가보다 10~20% 낮은 3억중후반대이므로 실제 주택을 낙찰받으며 낙찰가격 + 임차보증금 즉 5억이 넘는 부담이 생기기에 해당 주택 시세가 이보다 크지 않다면 입찰을 할 의미가 없습니다.