경제
투기과열지구에서 토지불하 시 분납기간 문의
투기과열지구에서 토지불하 시 분납기간 문의
일반케이스 그리고 제한케이스 구분해서 설명해주세요. 재개발 물건을 살때 유의하고자 질문드립니다
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
투기과열지구에서 재개발 토지불하 시 분납 기간은 최대 5년, 제한 케이스는 최대 2년으로 구분됩니다. 도시환경정비법에 따라 조합이 토지 대금을 분할납부 허용 시 적용되며 재개발 물건 구매 시 조합 정관 사업시행인가 공고를 확인하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
일반 케이스는 최대 5년으로 일반적인 점유자가 국공유지를 매수할 때 적용되며 3~4% 내외의 시중 금리 수준 이자가 가산됩니다. 제한 케이스로 최대 10년으로 무허가 건축물 소유자가 기초생활수급자이거나 주거 환경이 매우 열악하여 지자체장이 인정하는 경우에 한해서 예외적으로 연장됩니다. 재개발 매수 시 주의할점은 전 주인이 분납 중인 상태에서 물건을 사면 남은 분납금은 매수가자가 납부해야 합니다. 실제 매수가격에 이 미납금을 포함해서 계산하시고 대금을 완납하지 않으면 토지 소유권이 완전히 넘어오지 않으므로 조합원 지위 승계 및 권리가액 산정에 문제가 없는지 반드시 조합과 구청에 확인해야 합니다. 분납금을 연체할 경우 계약이 해지될 수 있으며 이는 입주권 박탈로 이어질 수 있는 중대한 위험요소입니다. 결론적으로 보통은 5년 특수한 경우에만 10년이며 매수 전 해당 물건의 국공유지 매각 대금 납후 확인서를 반드시 요청하며 미납액을 확인해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,일반 케이스: 투기과열지구가 아닌 경우
분납 기간: 일반적으로 3~5년까지 장기 분납 가능
선납금 비율: 10~30% 정도
금리 적용: 대부분 은행 기준 금리 수준 적용
목적: 조합원 부담 완화, 사업 활성화
예시: 서울 외곽 재개발구역, 조합원 분담금 3년간 분납 가능, 20% 선납
,제한 케이스: 투기과열지구
투기과열지구는 주택도시보증공사(HUG)·국토교통부 규제로 인해 장기 분납이 제한됩니다
① 분납 기간 제한
일반 분양권·토지 불하 시: 최대 1~2년 이내 분납 완료
투기과열지구에서는 5년 이상 장기 분납 불가
장기 분납 시: 규제 위반으로 계약 취소, 이자 가산, 불법거래 처분 가능
② 선납금
최소 50~70% 정도 선납해야 하는 경우 많음
정부 정책상 ‘실수요자 보호’ 목적: 선납금이 높으면 투기 수요 억제
③ 추가 제한 사항
재개발·재건축 조합원 외 일반인 분양: 분납 기간 더 짧게 적용
단기 거래 제한: 분양권 전매 제한 기간과 겹치는 경우 있음
금리 가산: 일반 시중 금리보다 높게 적용 가능
예시: 서울 강남 재개발, 1년 분납 완료, 60% 선납, 나머지 40%는 12개월 내 분납
,재개발 물건 구매 시 유의점
분납 기간 확인: 계약서에 명시된 분납 기간과 선납 비율 확인
투기과열지구 여부 확인: 분양권 거래 제한, 전매 제한 등도 함께 확인
추가 비용 확인: 장기 분납 불가로 인해 선납금 부담이 크면 자금계획 재검토 필요
지자체·조합 규정 확인: 같은 투기과열지구라도 구체적 규정은 조합별로 다름
금융지원 여부: 장기 분납이 어렵다면 은행 대출 활용 계획 세워야 함
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
일반적인 케이스는 재개발 구역 내 국공유지를 점유한 건물의 소유자가 토지를 매수할때 가장 보편적으로 적용되는 기준입니다. 매각대금이 3천만원을 초과할 경우 5년 이내의 기간동안 연 4회 이내로 분할 납부가 가능합니다. 제한적인 특례 케이스로는 경제적 약자나 특수 목적이 있는 경우에 한해서 예외적으로 기간이 연장되는데 기초생활수급자 등 실점유자가 직접 매수할때는 최대 10년, 재해 복구 등 특수한 국가 정책 목적이 있을때는 최대 20년까지 분납이 가능합니다. 다만 투자목적으로 권리를 승계받은 매수자에게 이 특례가 적용되지 않는 경우가 많으므로 주의하셔야 합니다. 매수 시 유의할점은 분납 시 시중 금리 수준의 이자가 가산이 되며 투기과열지구는 관리처분인가 후 매수 시 조합원 지위 승계가 불가능하므로 불하 이전에 입주권 자격 여부를 먼저 확인해야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
투기과열지구 토지 분납은 일반적으로 2~5년 범위내 가능하나 재개발 물건은 조합 규약을 따르고 전매제한, 실거주 의무 등 제한조건이 붙을 수 있습니다. 계약 전 분납 이자율, 실거주 의무 등 제한조건이 붙을 수 있습니다.