우리나라의 전세제도는 문제점이 뭘까요?
예전에 전세사기로 큰 피해를 입은 사례를 들은 적이 있는데요. 전세제도에 어떤 문제점이 있어서 그런 일이 생기는지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.
전입신고 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 다음날 오전 0시에 일어나므로 더 늦게 형성되는 것을 이용하는 것으로, 법률적인 보완이 필요하나 아직까지 현실화되고있지 않습니다.
갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 신축빌라의 경우 거래사례가 없어서 실 거래가를 알기 힘든 점을 노려 집값을 부풀려 전세금을 받고 후에 경매로 넘어가면 보증금 반환이 되지 못하는 결과를 가져오는 것으로 가장 흔한 방법인데 역시 제도적인 보완이 필요한 상황입니다.
신탁을 이용한 부동산 사기는 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘겨 주고 대출을 받는 방법이 있는데, 이렇게 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이되지만 이를 알지 못하는 임차인에게 자격있는 집주인 행세를 하여 전세계약을 하는 것인데 이렇게 되면 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것으로 역시 제도적인 보완이 필요한 사안 입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황이 좋지 않아 세금을 내지 못해 공매로 가거나 전세가가 내려가서 후속 임차인을 구하지 못하므로 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하는데 임대인이 돈을 구해보려는 노력을 하지 않고 무작정 기다리라고 하여 피해를 주는 경우도 있는데, 임대인의 경제 사정을 파악할 수 있도록 제도 개선이 필요한 상황입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세사기의 유형으로는 여러가지가 있는데 대표적인 것이 시세를 속여서 과하게 전세보증금을 설정을 하고 향후 시세가 하락했을 경우 전세보증금 반환이 불가한 경우 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 사례가 대표적이고, 아파트 등은 시세가 비교적 객관적인 데이터가 있는 반면 빌라등은 시세의 변동성이 크고 정확하지 않기 때문에 세입자들이 많이 피해를 입게 되었습니다. 전세계약 전에 반드시 선순위 근저당권이 있는지 그리고 시세대비 적정한 금액인지 등을 파악을 잘하시고 부수적으로 임대인의 전세보증금 반환에 대한 경제적 능력을 보는 것도 중요한 요소입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 이슈가 되었던 전세사기의 경우는 전세제도 자체의 문제보다는 우리나라 부동산 시장상황에 따른 이유가 많습니다. 정부에서는 주거안정을 위해 전세세입자들의 전세대출을 용이하게 하였고, 저금리 대출상품등을 많이 지원하게 되었는데이는 전세가격의 상승을 가져오게 되었고, 그로인해 주택시세에 육박하는 전세시세로 인해 무자본캡투자등이 활성화된 문제가 있습니다. 보통의 부동산 시장이 점차 상승하는 경우에는 이러한 무자본캡투자등이 크게 문제화되지 않지만, 현재처럼 부동산 시장 침체가 심각해지게 되면 주택가격 하락에 따른 깡통전세등이 발생하게 되면서 전세사기피해가 많아지게 되었습니다. 정부에서도 이러한 문제들을 겪으면서 점차 전세제도를 개선해나아가고 있으나, 모든 전세사기를 사전에 방어하기에는 어려운 부분이 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없거나 의지가 없을 때 세입자가 큰 피해를 입습니다.
집이 경매에 넘어가면 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다
전세보증금은 사실상 집주인에게 무담보 대출을 해주는 구조이기 때문에 리스크가 큽니다
,집값보다 전세보증금이 높거나 거의 비슷한 상태로, 집을 팔아도 보증금을 다 돌려주지 못하는 깡통전세입니다
부동산 가격이 하락하거나, 신축 빌라 등이 과대평가된 경우 자주 발생합니다
,실제 소유주가 아닌 사람이 전세 계약을 체결하거나, 등기부상 문제를 숨기는 경우도 있습니다
세입자가 전입신고와 확정일자를 받아도 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다
, 세입자는 부동산이나 주택의 실질 가치, 권리 관계 등을 정확히 알기 어렵습니다
공시가격, 실거래가, 담보 대출 여부 등 정보를 확인하려면 복잡한 절차가 필요합니다.
, 전세보증금 반환 보증 보험에 가입하지 않는 경우가 많아 사고 시 피해 보상이 어렵습니다
이런 요인으로 인해 전세사기가 일어날수 있습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
우리나라에서는 매매가보다 전세 가격이 더 높이 상승하는 경우가 있으며 이 때 임대인이 전세금을 반환하지 못하는 상황이 발생하여 집이 경매로 넘어가더라도 전세금을 줄 수 없는 상황이 될 수 있다는 것이 가장 큰 문제점입니다.
일단 전세는 어떤 제도는 아닙니다.
사인(개인)간의 거래일뿐입니다.
하지만 그 거래가 커지고 하니 나라에서 특별법등을 만들어 일정부분 보호를 해주고 있는것입니다.
개인간의 거래이기 때문에 전적으로 거래 상대방이 계약을 잘 지키길 바라는 마음으로 거래를 해야 합니다.
그래서 임차인 입장에서는 혹시나 보증금을 못돌려받아도 내가 거주하는 집을 담보로 잡고 있기 때문에 내 돈을 돌려받을 수 있는 집에 들어가야 하는데 일부 집들은 집을 팔아도 내 보증금이 더 큰 이른바 깡통전세에 들어가기 때문에 문제가 되는것입니다.
이 집이 깡통이라는것을 임대인이 서류등을 속여서 계약을 했다면 전세사기가 되지만 단순이 집값이 떨어져서 깡통이 되고 임대인이 보증금 반환을 못하게 되면 전세사기까지는 아니고 채무불이행이 됩니다.
우리가 흔히 얘기 하는 대부분의 전세사기는 이 채무불이행인 경우가 더 많습니다.
이 경우는 민사적으로 해결해야 하는데 이미 집이 깡통이기에 내 돈을 다 돌려받기가 쉽지 않은것입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
우리나라 전세제도의 문제점은 부동산 상승기 때는 임대인과 임차인 모두 상승효과를 누리지만 부동산이 하락한다면 임대인은 세입자에게 돌려줄 자금이 부족하게 되고 임차인은 다른 곳으로 퇴거를 해야 하는 상황에서 문제가 발생하게 됩니다. 따라서 임대인의 신뢰 문제가 가장 큰 문제라 생각합니다.
요즘은 전세보증보험도 있으니 전세사기가 많이 줄었습니다. 그러니 정부의 보증보험 상품을 이용하시길 바랍니다.
감사합니다.
예전에 전세사기로 큰 피해를 입은 사례를 들은 적이 있는데요. 전세제도에 어떤 문제점이 있어서 그런 일이 생기는지 알고 싶습니다.
==> 우리나라에서 전세제도는 "월세, 전세, 주택 매입 순"으로 진행되는 주거형 사다리로 활용되었으나 최근 전세사기로 인하여 전세 선호사상이 추츰해졌습니다. 따라서 기존 전세잇점을 최대화시키면서, 보증금을 보호할 수 있는 방안을 강구한다면 전세 선호사상은 지속될 것으로 보입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
우리나라의 전세 제도는 임차인이 임대인에게 목돈인 전세 보증금을 맡기고 계약 기간 동안 거주한 후, 계약 만료 시 보증금 전액을 돌려받는 독특한 주거 형태입니다. 과거에는 저금리 시대에 임대인이 전세 보증금을 활용해 수익을 얻고, 임차인은 월세 부담 없이 거주할 수 있어 양측에 모두 유리한 면이 있었습니다.
하지만 이러한 전세 제도는 몇 가지 면에서 문제점이 내재되어 있어 사기에 취약할 수 있고 , 주요 문제점들은 다음과 같습니다.
정보의 비 대칭 성 : 임차인이 계약하려는 주택의 정확한 시세, 선 순위 근저당 등 채권 관계, 임대인의 재정 상태 등에 대항 정보를 충분히 알기 어렵습니다. 임대인이 이미 해당 주택을 담보로 대출을 많이 받았거나, 다른 채무가 있는 경우에도 임차인은 이를 정확히 파악하기 어렵습니다.
임대인의 도덕적 해이 및 투자 실패 위험 : 임대인이 임차인에게 받은 전세 보증금을 안전하게 관리하거나 주택 매매 가격 하락에 대비하지 않고, 다른 투자(예: 갭 투자)에 활용하다 실패하는 경우 보증금을 돌려주지 못할 위험이 있습니다.
다양한 사기 수법의 등장 : 월 셋 집을 전 셋 집으로 속이거나 한 주택에 여러 명과 이중 계약을 맺는 등의 다양한 사기 수법이 발생하고 있습니다. 신탁 부동산을 이용한 사기 등 복잡한 형태의 사기도 등장하고 있습니다.
주택 가격 변동 및 금리 인상 : 집값의 가파른 하락 이나 전세 대출 금리의 상승 등 시장 환경 변화도 전세 제도의 안정성을 해치고 사기 발생의 위험을 높일 수 있습니다.
'깡통 전세'위험 : 매매가 대비 전세가 율이 높아져 전세 보증금이 주택 매매 가격과 같거나 오히려 더 높아 지는 현상을 '깡통 전세 '라고 합니다. 이러한 주택은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 임차인이 해당 주택을 경매에 넘겨 보증금을 회수해야 하는데, 매매가 보다 전세가 가 높은 상황에서는 경매를 통해 보증금 전액을 회수하기가 매우 어렵습니다.
전세 사기는 임차인에게 막대한 재산 상 손실 뿐만 아니라 정신적으로도 큰 고통을 안겨주는 심각한 범죄입니다. 정부와 관련 기관에서 전세 사기 예방 및 피해자 지원을 위한 노력을 하고 있지만, 계약 전에 스스로 꼼꼼하게 확인하고 주의하는 것이 매우 중요합니다.
전세 계약 시에는 반드시 등기 사항 증명서를 확인하고 근저당 등 채권 관계를 파악하고, 확정 일자를 받아 대항력 을 확보하며, 전세 보증금을 지키기 위한 조치를 취하시는 것이 좋습니다. 요즈음 계약 시에는 임대인은 임차인에게 전입 세대 확인서, 국세, 지방세 납세 증명서 등을 확인해 주도록 하고 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
우리나라 전세제도는 세계적으로도 특이한 제도인데, 장점도 있지만 구조적 문제점이 있어서 전세사기 같은 피해가 반복되곤 하죠. 제가 핵심만 쏙쏙 정리해볼게요.
우리나라 전세제도의 주요 문제점
1.임차인 보호장치가 허술한 경우전세보증금이 집주인의 개인 채무와 동등하게 묶이기 때문에 집주인이 집을 담보로 대출을 받거나 압류·경매가 진행되면
임차인의 보증금도 위험해짐.전세권 설정을 안 한 경우엔 대항력과 우선변제권에 의존해야 하는데 초보자는 이를 잘 모르고 계약하는 경우 많음.
2.깡통전세 문제집값이 전세금보다 낮아지는 경우
3.확정일자·전입신고 미비
경매 시 보증금 전액을 못 돌려받는 상황 발생.
특히 신축 빌라, 오피스텔, 지방 소형아파트에서 많이 발생.확정일자와 전입신고를 해야만 경매 시 우선변제권이 생기는데, 이걸 놓치거나 타이밍이 어긋나면 보호 못 받음.
4.허위 매물, 허위 임대인 문제실제 집주인이 아닌 사람이 계약을 진행하는 사례.
전세대출 악용
임대인의 신분과 등기부등본 확인 없이 계약했다가 보증금을 떼이는 경우도 많음.집주인이 임차인의 전세대출을 이용해 자신의 채무를 변제하거나 유사 사기를 벌이는 경우.
전세사기가 생기는 근본적인 구조
우리나라는 임차인이 집값의 60~80%를 선납하고 거주하는 구조인데 그 돈이 결국 집주인 손에 들어가기 때문에 집주인이 도산하거나 사기를 치면 임차인이 피해자가 되는 구조예요.
이걸 해외에서는 잘 안 하는 이유가 거액을 일시불로 집주인에게 맡기는 제도 자체가 위험하다고 보기 때문이죠.
피해 예방하려면
등기부등본 확인 (근저당·소유자 확인)
전입신고+확정일자 필수
보증보험 가입 (HUG 전세보증금 반환보증 등)
시세보다 지나치게 싼 매물은 의심해보셔야 합니다. 참고하세요!!