재개발지역 신축빌라는 비싸고 지분도 적은데 분담금이 적을까요?

Question

안녕하세요

재개발지역 신축빌라는 비싸고 지분도 적은데 분담금이 적을까요?

구옥은 지분이 크고 지분 12평

신축은 지분이 작고 지분 4-6평

매매가격은 비슷한데 저렇게 되어있으면 어떤걸 사는게 유리할까요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

신축빌라는 지분이 작으니 분담금도 적다라고 단순하게 생각하면 안 됩니다

오히려 질문하신 조건이라면 대지지분 12평 구옥과 4~6평 신축의 분담금을 실제로 계산해 비교해야 합니다

재개발에서 핵심은 단순한 대지지분이 아니라 종전자산평가액 → 권리가액 → 조합원 분양가 → 추가분담금의 관계입니다

관리처분계획에는 기존 토지·건축물 등의 권리와 청산방법 등이 반영됩니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

신축 빌라 = 지분은 작지만 분담금이 적다는 말은 절반만 맞고 절반은 틀립니다.

지분이 작으면 종전 자산 평가액이 작아져서 오히려 분담금이 더 커질 가능성이 높습니다.

다만 건물평가액 부분이 신축이라 더 높게 나올 수는 있지만 재개발에서는 토지 평가가 훨씬 중요합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 재개발이 진행이 되게 되면 감정평가를 통해서 종전 부동산 평가를 하게 되고 또한 조합원이 조합원부동산 신청을 해서 조합원분양가의 차액만큼 추가분담금을 내게 되어져 있습니다.

즉 추가분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 차감을 해서 산출을 하고 권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 곱하게 됩니다. 따라서 대지지분도 부동산감정평가액도 중요하기 때문에 그에 맞게 추계를 해 보시는 것이 중요하다 볼 수 있고 비슷한 가격일 경우 대지지분이 큰 것이 유리할 수 있다 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

신축빌라는 지분이 작아도 매매가격이 비싸기 때문에 구옥에 비해서 추가 분담금 자체는 적게 나올 수 있습니다. 하지만 신축은 초기 매수 비용이 비싸고 구옥은 초기 매수가가 상대적으로 저렴한 대신 나중에 큰 분담금을 내야 하므로 초기매매가와 분담금을 합친 총 투자금을 비교해야 합니다. 감정평가액이 낮고 지분이 적은 신축빌라는 나중에 권리가액이 적어져서 작은 평수를 배정받거나 현금청산 리스크가 있을 수 있으니깐 재개발 초기단계라면 보통 지분이 넉넉한 구옥이 사업성면에서 더 유리해 보입니다.