근생건물 매매 후 주거용으로 사용하게 되면 아떻게 되나요?
내집마련할려구 하는데 다른집보다 싸게 나온집이 있어서 확인해 보니 근생선물이라고 하네요 제가 매입하고 주고하게 되면 어떻게되나요? 법적으로 괜찮은건가요? 매매 안하는게 좋은가요?
근생건물 매매시 단점좀 알려주세요..
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
1. 법적 위험 (이행강제금) 건축물대장상의 용도(근린생활시설)와 실제 사용 용도(주거)가 다르면 불법 건축물로 간주됩니다. 이행강제금 부과: 관할 지자체에 적발될 경우, 건축주(소유자)에게 원상복구 명령이 내려지며, 이를 이행하지 않으면 이행강제금이 반복적으로 부과됩니다. 이는 건물 가격이 저렴한 이유가 될 수 있으며, 매수자가 감당해야 할 가장 큰 위험입니다.
주택 임대차보호법 미적용: 매수하여 직접 거주한다면 해당 사항이 없으나, 나중에 임대를 줄 경우 세입자가 주택 임대차보호법의 보호(전세 보증금 보호 등)를 받기 어려울 수 있습니다. (다만, 실제 주거용으로 사용하고 전입신고/확정일자를 받으면 예외적으로 보호를 받을 수도 있으나 분쟁 소지가 큽니다.)전세자금대출 불가: 세입자 입장에서 전세자금대출이나 보증보험 가입이 어렵습니다. 주차 문제 및 시설 기준: 주택이 아닌 근린생활시설 기준으로 건축되어 주차 공간이나 소방/안전 시설 기준이 주택에 미치지 못할 수 있습니다.
최종 조언: 매매 안 하는 것이 좋은가요?
시세보다 저렴하다면, 그 가격에는 상기된 이행강제금 위험 및 대출/세금상의 불이익이 반영되어 있을 가능성이 매우 높습니다.저렴하다는 이유만으로 근린생활시설을 주거 목적으로 매입하는 것은 권장하지 않습니다. 법적 위험(이행강제금), 금융상의 불이익, 그리고 나중에 매도할 때의 어려움(불법 건축물 승계)을 감수해야 합니다.매입을 원하신다면, 매입 전 반드시 주택으로의 용도변경이 가능한지 (주차장, 소방 등 건축 기준 충족 여부 확인), 가능하다면 매도인 부담으로 용도변경을 완료한 후 거래하는 것이 가장 안전합니다. ****결론적으로, 내 집 마련 목적으로 근린생활시설을 매입하여 주거용으로 사용하는 것은 법적인 위험과 경제적인 불이익이 크므로 신중하게 피하시는 것이 좋습니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
근생건물을 주거용으로 사용하시는 것은 법적 제약이 많아 불법 위험이 높고 세금과 안전, 임대차 보호 등 여러 면에서 단점이 많습니다. 주거용으로 장기간 거주하실 계획이라면 근생건물 매매는 신중하게 결정하시기 바라며 용도 변경 절차를 철저하게 확인해 보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙상 근린생활시설은 주거용이 아닌 상업용 건물로써 주거외의 용도로 이용하는게 맞습니다. 만약 근린생활시설에 취사시설 및 바닥난방을 설치하고 주거용으로 사용하고 있다면 소유자에 대해서 원상복구 명령과 미이행시 이행강제금이 부과될수 있습니다. 보통 근생건물에 대해서 주거용으로 사용하고자 한다면 용도변경 신청 및 허가를 받은뒤 이용하시는게 맞습니다, 매매를 원하시는 경우 이러한 부분까지 고려하셔야 하는데, 용도변경시 일정요건에 따라서 변경불가가 될수 있는 만큼 사전에 이를 확인후 실질적인 매매계약을 진행하셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
근생건물은 본래 사무실, 상가 등 상업용도로 허가받은 건축물로, 주거용 개조는 법적으로 불법입니다. 주거용으로 무단 변경 시 적발되면 관할 관청은 원상복구 명령과 이행강제금을 부과할 수 있으며 이행강제금은 원상복구 전까지 계속 부과되어 경제적 부담이 큽니다.
근생 건물은 주택으로 인정되지 않아 주택담보대출 어려우며 취득세 감면 등 주택 관련 혜택도 받기 어렵습니다.
매매 후 추후 매도 시에도 매수자 확보가 어려워 재판매가 힘든 경우가 많습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근생건물을 주거용으로 사용하면 용도 위반에 해당될 수 있습니다.
전기, 가스 등 주거 인프라 기준이 달라 안전, 보험 문제가 발생할 수 있습니다.
주거용 전환은 지자체의 용도변경 허가를 받아야 하며 비용도 발생합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
근생이란 상가를 의미하는데, 실제로 거주 용도로 사용하신다면 주택으로 잡혀서 주택수에 포함될 수 있습니다. 원래 상업용 건물이므로 주거용으로 사용하면 불법 용도 변경에 해당할 수 있습니다. 근생은 주택보다 세금이 많이 나올수 있으며, 임대차를 주게된다면 전입신고는 가능하나 전세대출이나 보증보험에 가입할 수 없음에 주의하셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
근생건물은 근린생활시설로 인허가용도가 상업용으로 되어 있습니다
따라서 주거용(단독주택, 아파트 등)으로 쓰려면 용도변경 허가를 받아야 합니다
용도변경 과정에서 건축법, 소방법, 주차장법 등 기준을 충족해야 하는데, 이 과정에서 추가 공사나 비용이 발생할 수 있습니다
허가 없이 주거용으로 사용하면 건축법 위반이 됩니다
단속될 경우 과태료, 시정명령, 심한 경우 사용중지 처분까지 나올 수 있으니 이런 부분을 잘고려해서 선택을 하셔야 합니다